湖北省孝感市中級人民法院

行政判決書

(2005)孝行再終字第4號

再審申請人（原審一審被告、二審被上訴人）漢川市房地產管理局，住所地：湖北省漢川市仙女山辦事處西正街59號。
法定代表人邵長發，該局局長。

委托代理人謝世杰，該局干部。代理權限：全權代理。

委托代理人胡凱峰，湖北廣眾律師事務所律師。代理權限：全權代理。

再審申請人（原審一審第三人、二審被上訴人）梁志輝，男，1961年8月出生，漢族，漢川市人，住漢川市馬口鎮路口窖31號 。

委托代理人胡凱峰，湖北廣眾律師事務所律師。代理權限：全權代理。

被申請人（原審一審原告、二審上訴人）華中航運集團有限公司，住所地：武漢市江漢區民權路2號。

法定代表人張照建，該公司董事長。

委托代理人付振標，華中航運集團有限公司職工。代理權限：一般代理。

委托代理人楊玲，湖北瑞通律師事務所律師。代理權限：一般代理。

再審申請人漢川市房地產管理局（以下簡稱漢川房管局）和梁志輝與被申請人華中航運集團有限公司（以下簡稱華航公司）房屋行政登記糾紛一案，漢川市人民法院2004年12月16日作出（2004）川行初字第5號行政判決，華航公司不服向本院提起上訴，本院2005年5月10日作出（2005）孝行終字第5號行政判決，已經發生法律效力。漢川房管局和梁志輝不服，向本院申請再審。本院2005年11月22日作出（2005）孝行監字第4號行政裁定，對本案提起再審。本院提起再審后，依法另行組成合議庭，于2005年12月1日公開開庭審理了本案。漢川房管局的委托代理人謝世杰、胡凱峰，梁志輝及其委托代理人胡凱峰和華航公司的委托代理人付振標、 楊玲均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審一審原告訴稱，2002年7月24日原告的下屬單位通信站與梁志輝簽訂了一份《房屋轉讓協議》，協議約定由原告將所屬的漢川市馬口鎮朝陽北村房產一棟及所屬土地使用權一并轉讓給梁志輝。由于所涉房地產一直由通信站四戶職工居住，所以協議特別約定了買受人應對四住戶按政策和法律規定給予妥善安置。在梁志輝未對四住戶安置的情況下，于2002年9月5日，在原告毫不知曉的情況下單方向被告申請辦理房屋所有權手續。而被告既未問原告為何沒親自或委托他人來辦理，也未審查當事人所提供資料的真實性就為其辦理了過戶手續，其行為違反操作規程和法律規定。請求撤銷被告頒發的“馬口2002、00236”號房屋產權證書的具體行政行為。

原審一審被告辯稱，為梁志輝頒證的程序合法，沒有違反法律的規定，也沒有損害原告的合法權益，且原告提起行政訴訟的時效已過，請求法院駁回其訴訟請求。

原審一審第三人認為,作為買受人向被告申請辦理產權證登記過戶手續，沒有違反法律規定，且原告提起行政訴訟已超過訴訟時效，應駁回其訴訟請求。

原審一審判決查明，2002年6月17日，原告的下屬單位通信站向原告請示出售其位于漢川市馬口鎮朝陽北村房產一棟，并得到原告批準同意。同年7月24日，通信站與第三人梁志輝簽訂了一份《房屋轉讓協議》，協議約定上述房產轉讓給梁志輝價款5萬元。由于協議所涉及房地產是原告為通信站所建的，一直由通信站的職工居住，所以協議特別約定買受人應當對四住戶按政策和法律規定給予妥善安置。協議簽訂后，梁志輝給付了通信站價款5萬元。通信站將該房屋的產權證、土地使用證和通信站向原告呈報的關于處置房產的報告的批復及蓋有通信站公章的付振標的身份證，一并交給了梁志輝。2002年8月26日,梁志輝向被告申請辦理房產過戶手續,同年9月5日被告為梁志輝頒發了房產證。2002年10月10日原告致函給梁志輝，要求履行協議所約定的內容，梁志輝接函后一再承諾將對四住戶給予妥善安置。原告認為被告為梁志輝頒證，侵犯了自己的合法權益，遂向法院提起訴訟。

原審一審判決認為，通信站與梁志輝的房屋轉讓行為是經原告批準同意的，也是真實有效的，且梁志輝向被告申請辦理房屋過戶手續的房產資料都是通信站提供的，亦是真實客觀的。被告依據建設部第43號令《城市房地產轉讓管理規定》第七條之規定，予以審批頒證，其具體行政行為合法，應予以支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一款第一項之規定，判決：維持被告漢川房管局2002年9月5日作出的頒發“馬口2002 00236”號房屋產權證書的具體行政行為。

華航公司不服一審判決上訴稱，依據《房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》第七條的規定,轉讓房地產時,交易雙方須向房地產管理部門領取并填寫房地產交易申請表以示申請。被上訴人向原審法院提交的證據交易契紙無效,本案所涉房地產系上訴人所有,通信站無權處分上訴人的房產,其過戶手續程序是完全錯誤的。被上訴人提交的其余證據不具備證據的關聯性，不能作為認定被上訴人行政行為是否合法的依據。作為房地產的行政主管部門，在辦理房屋所有權轉移手續時根本沒有盡到審查義務。請求撤銷一審判決，撤銷被上訴人為第三人頒證的具體行政行為。

漢川房管局辯稱，通信站與梁志輝的房產交易合法有效。上訴人提出契紙因價格、面積等數字未大寫及有涂改應為無效，但涂改無效指的是涂改價格、面積的數據，并不是指交易名稱，將誤寫的“房地產梁志輝與梁志輝管業”改為“房地產轉讓與梁志輝管業”根本不影響契紙的效力。上訴人提出買賣房屋申請過戶登記必須要雙方到場，這是沒有法律根據的。付振標作為通信站負責人，在轉讓協議上簽字，并將身份證復印件蓋上單位公章交給梁志輝辦理過戶手續，那身份證就不是代表個人了。盡管該房屋的房產證書記載的所有權人是湖北省航運公司，但事實上一直由通信站使用。答辯人按照法定程序核實了申報的成交價格，并到了現場查看與調查。請求二審維持原判。

梁志輝認為，漢川房管局產權登記轉移的頒證行為合法有效，請求二審維持原判。

原審二審判決認定，2002年6月17日，通信站向華航公司請示出售位于漢川市馬口鎮朝陽北村的房產一棟，并得到華航公司的批準同意。2002年8月26日，梁志輝以通信站所提供的房產資料向漢川房管局申請辦理過戶手續期間的事實與一審一致。

原審二審判決認為，梁志輝與華航公司通信站簽訂的房屋轉讓協議合法有效。但是，漢川房管局為梁志輝辦理房屋所有權證時，原房屋所有權證書上載明的所有權單位為湖北省航運公司（后改為華中航運集團有限公司），但在交易契紙中的法人卻為華航公司通信站，而華航公司通信站并沒有華航公司的委托授權�！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第十三條規定“代理人申請登記時，除向登記機關交驗代理人的有效證件外，還應當向登記機關提交權利人的書面委托書”。所以，華航公司通信站既不是權利人，也沒有權利人的書面委托，無權處分房產權進而辦理房屋權屬登記。根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條規定“申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件�！睗h川房管局提供的證據中沒有權利人華航公司提交的任何證明，不能證明權利人華航公司同意辦理房屋權屬轉移登記。另外，交易契紙的填寫與要求的形式要件嚴重不符，數字不僅沒有按規定要求大寫，且多項沒有填注內容并有兩處涂改，按照契紙所注明的“涂改或增減契載各項的契紙無效”，因此，這是一份無效的交易契紙。正是主要基于這一份無效的交易契紙，使漢川房管局向梁志輝頒發了房屋所有權證書。另外，《孝感市城鎮房屋權屬登記管理實施辦法》第十三條規定“購買的房屋登記、當事人應提交原房屋所有權證、房地產價格評估報告書、房屋安全鑒定報告書、房屋過戶單、土地使用權證、契紙等”。漢川房管局所提交的證據中，并沒有申請人梁志輝應當提交的房地產價格評估報告書、房屋安全鑒定報告書。雖然漢川房管局按房屋權屬登記程序為梁志輝頒發了房屋權屬證書，但該局在沒有產權人同意的情況下，基于一份無效的交易契紙向梁志輝頒發房屋產權證書， 其作出的具體行政行為所依據的主要證據不足，違反了法定程序。依照《城市房屋權屬登記管理辦法》第十條的規定，房屋權屬審查是房屋產權登記機關應當遵循的法定程序，也是房屋產權登記機關應當履行的法定義務。漢川市房地產管理局在頒發房屋產權證書的過程中，沒有嚴格按照《城市房地產轉讓管理規定》和《城市房屋權屬登記管理辦法》的有關規定，認真仔細地審核當事人的合法證明等相關文件和資料，沒有盡到權屬審查的職責，其所提出頒證行為合法有效的理由不能成立，其向梁志輝頒發房屋所有權證主要證據不足，違反法定程序，應為無效。華航公司認為頒證行為違法的上訴理由成立。遂判決：一、撤銷漢川市人民法院（2004）川行初字第5 號行政判決； 二、確認漢川市房地產管理局為梁志輝頒發的“馬口2002 00236”號房屋所有權證無效。一、二審案件受理費各3500元均由漢川房管局負擔。

漢川房管局和梁志輝向本院申請再審，請求撤銷（2005）孝行終字第5 號行政判決；維持（2004）川行初字第5號行政判決中確認漢川房管局向梁志輝頒發房屋產權證書有效的判決。理由：梁志輝取得該房地產的權屬已經漢川和中院的民事判決所確認，該判決已發生法律效力。梁志輝持華航公司下屬的通信站所提供的有效證件來辦理過戶手續，審核和申辦程序是合法的，并未違反法律規定。

再審中雙方當事人均未向本院提交新的證據。

華中航運集團有限公司在再審庭審中陳述，通信站與梁志輝達成的房屋轉讓協議是經公司批準的，所需頒證的資料也是公司及通信站所提供的，但辦理過戶手續的前提是梁志輝要按協議承擔安置四住戶的義務，梁志輝不但沒有承擔義務，還起訴四住戶侵權要其搬出，故此，我們才提起行政訴訟，要求撤銷該頒證行為。只要梁志輝按協議承擔義務，我們就同意他辦理過戶手續。梁志輝陳述，按協議內容只原則明確由我按當地房管部門有關搬遷安置政策妥善處理。況且，具體金額內容也沒詳細明確，合同也沒明確先安置后頒證，我先頒了證并不否認不盡安置義務，我同意按當地政策承擔部分安置和搬遷費，但雙方要協商達成一致。

本院再審查明，華航公司訴梁志輝解除房屋轉讓協議一案，已經漢川市人民法院和本院一、二審民事判決認定協議有效，駁回了該公司的訴訟請求。一審法院認為梁志輝只需支付四住戶的搬遷費，二審法院認為一審判決對梁志輝的后續義務已經明確，公司可與梁志輝協商解決或另行主張權利。梁志輝訴四住戶侵權糾紛一案，已經漢川市人民法院和本院一、二審民事判決由四住戶搬出所居住的房屋。上述兩民事案均已發生法律效力。

又查明，華航公司于2002年3月27日下發（2002）43號關于對通信站實施停業銷號的決定，要求通信站做好人員分流、債權債務及資產善后處置等工作。據此，通信站于2002年6月17日向華航公司請示出售其位于漢川市馬口鎮朝陽北村的房產一棟，由此得到了華航公司的批準同意。

另外，梁志輝在再審庭審中表示，在原二審時我即同意再給付華航公司2.5萬元作為安置四住戶的費用，但應由公司負責出面安置四住戶。我現在仍然是原來的意見，但是，四住戶應盡快搬出該住房。

再審查明的其他事實與原判認定的無異。

根據雙方當事人的訴辯，本案爭議的焦點問題是：1、在四住戶沒有被安置的情況下梁志輝能不能申請頒證； 2、在沒有房屋所有權人親自到場或出具書面授權委托書的情況下，漢川房管局能否為梁志輝辦理房屋產權轉移登記手續 。

關于爭議的焦點問題1，華航公司認為，根據雙方的協議約定，四住戶應由梁志輝進行安置補償，而梁志輝沒有履行合同義務，漢川房管局未盡到審查義務，故不能為其頒證。梁志輝認為，由于合同約定不具體和不明確，也無法操作，而現已生效的民事判決也只認定我應承擔搬遷費，但現在仍同意再給付2 .5萬元包干。漢川房管局認為，該民事責任是否已履行，法律沒有規定在頒證時必須進行審查。本院認為，就民事中的安置補償雙方應按合同約定履行，就該合同而言，雙方并未對頒證行為和安置補償（含補償的標準）的先后順序作出約定，對合同不明確的內容雙方可以協商解決或另行主張權利。由于法律沒有規定在頒證過程中，房管部門必須對該民事責任進行審查，故漢川房管局對此沒有審查的義務。

關于爭議的焦點問題2，華航公司認為，房屋所有權人是本公司，法律規定沒有本公司的委托授權或親自到場，漢川房管局就不能為梁志輝辦理過戶手續。梁志輝認為，房屋轉讓協議生效并付款后，依照法律的規定，我在法定的三十日內即持公司所提供的所有手續和資料向漢川房管局申請頒證，手續和資料是齊備的。漢川房管局認為，房屋買賣雙方是真實的意思表示，也付了款，且有公司的批復，況且原房產證也交給了梁志輝，也有通信站站長的身份證復印件，我們也到了現場進行查看。所以，就不再必須要有公司出具的授權委托書和公司的相關人員到場，該頒證程序是合法的。本院認為，華航公司在得知梁志輝已辦理了房產證時，只是致函給梁志輝明確要求其履行合同義務。從其主觀上來講，只是督促梁志輝要承擔安置四住戶的民事責任，在當時并沒有提出相關行政頒證的異議�？梢�，華航公司在將相關的房屋頒證資料提交給梁志輝時，是知道也是準許其去申請頒證的。在此情況下，在事后又提出應按法定的形式規定，應由公司派員到場和出具書面授權委托書，否則，漢川房管局就不能為梁志輝辦理房屋產權證書的理由顯然與本案的實際不符。梁志輝申請頒證，作為漢川房管局已盡到了依法審查相關手續及資料的法定義務。

綜上所述，本院認為，根據系列民事和行政案，華航公司與梁志輝雙方爭議的焦點實質是民事案中的安置補償四住戶問題。關于這一點，在再審庭審中，華航公司陳述的意見是客觀真實的。即：四住戶應由梁志輝按合同約定來安置補償。在民事爭議中即或是梁志輝違約在先，也應該通過民事訴訟予以解決。本案中，梁志輝申請頒證，作為行政機關只需依法審查相關手續及資料是否齊備，至于民事責任應由誰來承擔及如何承擔不屬行政機關審查的范疇。從本案來講，行政機關認為梁志輝申請頒證所提供的資料是完備的，亦不是梁志輝偽造的，即應按法律規定予以頒證。至于華航公司（由通信站站長經手）向梁志輝提供公司的批復和通信站站長的身份證復印件及房產證，應認定為在當時的情況下是公司對辦理產權轉移手續的一種認可和委托，盡管該過程的手續不夠完備，但不能否認該行為真實意思表示的效力。至于交易契紙填寫與要求不符，數字沒有大寫，多項有空白，兩處有涂改，按契紙注明“涂改或增減契載各項的契紙無效”，該契紙即或是一份無效的交易契紙，法律和法規亦沒有強制性規定不能頒證或所頒證應為無效。本案爭議的行政頒證程序沒有違反建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》和《城市房地產轉讓管理規定》的有關規定。故此，該行政頒證行為是合法的。本院原二審行政判決認定事實不清，適用法律不當，依法應予撤銷。原一審行政判決實體處理正確，應予維持。漢川房管局和梁志輝申請再審的理由成立，本院予以支持。經合議庭評議，并報經本院審判委員會討論，依照《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十六條、第七十八條之規定，判決如下：

一、撤銷本院（2005）孝行終字第5號行政判決；

二、維持漢川市人民法院（2004）川行初字第5號行政判決。

一、二審和再審案件受理費各3500元均由華中航運集團有限公司負擔（漢川市房地產管理局申請再審時已向本院預交3500元，在執行中由華中航運集團有限公司向其給付）。

本判決為終審判決。



審 判 長 李華立

審 判 員 汪育華

審 判 員 毛 峰

二00六年一月二十五日

書 記 員 熊 菲