福 建 省 泉 州 市 中 級 人 民 法 院
民 事 調 解 書

（2007）泉民終字第929號

上訴人（原審被告）：李群英，女，1971年11月28日出生，漢族，住(略)。
委托代理人：黃金濤、鄭寶勝，福建信得律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：巫焜樹，男，1952年1月5日出生，臺灣居民，臺灣身份證號：(略)，現住(略)。
被上訴人（原審原告）：鄭友惠，女，1969年8月27日出生，漢族，現住(略)。
兩被上訴人共同委托代理人：吳顯列、莊宏榕，福建泉中律師事務所律師、實習律師。
案由：房屋買賣合同糾紛
上訴人李群英因房屋買賣合同糾紛一案，不服泉州市豐澤區人民法院（2006）豐民初字第2924號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案�，F已審理終結。
原審查明，兩原告系夫妻關系。原、被告于2003年1月22日簽訂一份《房屋買賣合同》，合同約定被告自愿將其向泉州市大正置業有限公司購買的址在泉州市田安路世紀王朝B座2C3，建筑面積為158.2平方米的復式房屋一套（尚未辦理產權登記）轉讓給兩原告，轉讓價格為446171元，交款方式為“以現金方式一次性自協議簽訂之日起付清”；合同第三條約定“甲方（本案被告）與工商銀行豐澤支行的商品房按揭貸款（編號為2000年[抵]字274號），由甲方繼續向工商銀行還貸截至商品房按揭抵押登記注銷手續止�！焙贤�第四、五、六、七條約定“四、甲方自簽訂本協議之日起十日內，與乙方（本案兩原告）對商品房進行驗收，并交接該商品房鑰匙，簽署交接清單。交接后該商品房使用、占有、收益等權利依約隨之轉移給乙方。同時甲方應將其購買的該商品房的合同、繳款發票等手續的正件交付給乙方保管。五、甲方應在房產管理部門對福建省泉州市大正置業有限公司開發的世紀王朝房產能夠辦理產權證時，立即將該商品房所有權證辦至乙方名下，乙方應甲方要求提供相關資料協助辦理。辦證稅收和其它費用由甲方承擔。六、甲方必須保證在產權過戶至乙方名下前，不得將該商品房賣給任何第三者，該商品房及相關物品也不得有任何其它產權糾紛和財產糾紛。七、違約責任：1、甲方如未按本協議約定的期限將該商品房交付給乙方使用，甲方按轉讓價款額的月利率0.05%向乙方承擔違約責任�！�…”合同簽訂后，兩原告即于2003年1月25日支付給被告購房款446171元。之后，被告就將該房屋鑰匙交付給兩原告，并同時將與開發商簽訂的商品房買賣合同及購房發票也一并交付給兩原告。因被告按揭款沒有交付完畢，故原告代被告償還給銀行購房按揭余款31455元。
原審法院認為：原、被告于2003年1月22日約定，被告將其向開發商購買的址在豐澤區田安路世紀王朝B座2C3號復式房產一套轉讓給原告，轉讓時被告尚未取得房產的產權證，原告在簽訂房屋買賣合同后即交付給被告房屋購買款，同時被告也將該房產即時交付給原告使用，對上述事實，原、被告雙方均無異議，本院對上述事實均予以認定。原、被告在簽訂房屋買賣合同時均清楚該房產尚未辦理產權登記，雖城管法規定了未取得產權證的房產不得進行轉讓，但該規定僅是基于行政管理的目的而設定的，是一種行政管理制裁手段，旨在對違反者加以行政制裁，但并不否認現房買賣行為在私法上的效力。根據我國合同法的立法本意，旨在維護交易秩序，保護交易安全。因訴爭商品房為現房，原、被告是對現房進行交易，交易時被告已擁有該商品房的期待物權，當時雙方對于簽訂房屋買賣合同時均是出自于各自的真實意思表示，且兩原告已向被告交付了全部購房款，被告也將該房屋交付給兩原告使用至今，雙方已實際依合同約定履行了合同的權利義務，雙方簽訂的房屋買賣合同并未違反我國合同法的規定，故該房屋買賣合同應當認定合法有效。根據雙方合同約定，被告應在房產管理部門對訴爭房產能夠辦理產權證時，立即將該商品房所有權證辦至兩原告名下，原告應被告要求提供相關資料協助辦理，辦證稅收和其它費用由被告承擔，則合同約定的是被告承擔代為辦證責任，且辦證稅費應由被告承擔，但現原告并未主張被告承擔代為辦證責任，而是減輕被告責任只請求被告協助予以辦證應予準許，故本院根據原告的主張判令被告協助原告辦理產權證，并依合同約定承擔辦證所需的稅費。因被告未向銀行交付按揭余款，該部分按揭余款由原告予以代償，被告對原告代償的按揭余款31455元沒有異議，現原告請求被告償還代償的按揭余款31455元合理合法，應予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國民法通則》第四條、第七十一條、第八十四條、第一百零八條，《中華人民共和國合同法》第四條、第六條、第六十條之規定，判決如下：一、被告李群英應于本判決生效之日起一個月內協助原告巫焜樹、鄭友惠辦理址在豐澤區田安路世紀王朝B座2C3號復式房產一套的產權過戶手續，并依合同約定承擔辦證所需的稅費；二、被告李群英應于本判決生效之日起十五日內一次性償還給原告巫焜樹、鄭友惠代償的按揭余款31455元。
宣判后，原審被告李群英不服，向本院提起上訴， 請求：撤銷原審判決，依法認定訟爭房屋買賣合同無效，并按合同無效依法判決，由上訴人承擔本案一審和二審的全部訴訟費用。理由：訟爭房屋買賣合同存在違反法律的強制規定問題，依法應當認定為無效合同，一審法院卻作出“訟爭房屋買賣合同有效”的認定。因此，一審判決錯誤，依法應當予以改判。
被上訴人辨稱，本案房屋買賣合同是雙方自愿訂立的，合同簽訂后答辯人即交付給上訴人全部購房款，同時上訴人也將該房屋交付給答辯人，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規定“……法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，……”的規定，答辯人與上訴人簽訂的房屋買賣合同不違反法律的強制規定，合法有效。原判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審期間，經本院主持，雙方當事人自愿達成如下調解協議：
一、上訴人李群英于簽訂調解協議時一次性向被上訴人巫焜樹、鄭友惠支付房款57萬元；被上訴人巫焜樹、鄭友惠同時將址在豐澤區田安路世紀王朝B座2C3號復式房產一套交還給上訴人李群英掌管。
二、址在豐澤區田安路世紀王朝B座2C3號復式房產一套仍由原租戶吳克忠承租至租賃合同期限屆滿，租金每月1900元從2007年10月1日起由上訴人李群英收取。
三、雙方均應按前述約定履行義務，如有一方未按期履行，對方當事人可直接向人民法院申請強制執行。
四、本案一審受理費1368元，由被上訴人巫焜樹、鄭友惠負擔；二審受理費1368元，按減半收取為684元，由上訴人李群英負擔。
上述調解協議已經雙方當事人簽署并生效，協議內容符合有關法律規定，本院依法予以確認。

審 判 長 楊 金 順
審 判 員 蘇 墨 祥
審 判 員 黃 海 瑞




　　
二○○七年九月二十八日
　　
書 記 員 賀 張 翡