太原銀建房屋開發有限公司訴胡某商品房買賣合同糾紛案
山西省太原市中級人民法院

民事判決書



（2009）并民終字第639號



上訴人（原審被告）太原銀建房屋開發有限公司，住所地太原市橋東街21號。

法定代表人張健，董事長。

委托代理人武少寧，男，該公司法律顧問。

被上訴人（原審原告）胡愛芳，女，一九五七年九月九日出生，漢族，太原市檢察院干部，住(略)。

委托代理人嚴莉莉，女，個體，住(略)。

原審被告山西超世紀廣場商貿有限公司，住所地太原市橋東街。

法定代表人鄭祥發，董事長。

委托代理人張立志，男，山西超世紀商貿廣場員工，住(略)。

上訴人太原銀建房屋開發有限公司因商品房買賣合同糾紛一案，不服太原市迎澤區人民法院（2007）迎民初字第4474號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人太原銀建房屋開發有限公司的委托代理人武少寧，被上訴人的委托代理人嚴莉莉、原審被告山西超世紀廣場商貿有限公司的委托代理人張立志到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院查明，一九九九年四月二十九日，山西國安實業發展有限公司與太原銀建房屋開發有限公司（以下簡稱銀建開發公司）簽訂了橋東開發區M小區《商品樓購銷合同》。二○○一年五月八日銀建開發公司、山西超世紀廣場商貿有限公司（以下簡稱超世紀公司）與國安公司三方又簽訂了上述商品樓購銷合同的補充協議。約定購置方變更為超世紀公司，由超世紀公司承接山西國安實業發展有限公司相應的權利、義務。二○○四年十月十八日胡愛芳與銀建開發公司簽訂了《商品房買賣合同 》。雙方在買賣合同中約定的主要內容有：一、胡愛芳購買銀建開發公司位于橋東街超世紀商貿廣場的M區一號二十四號商住房，建筑面積153.47平方米。二、交付房屋的時間為二○○四年十二月三十一日，并約定出賣人逾期交房按日向買受人支付已交房款的0.5‰的違約金。二○○四年十一月十五日胡愛芳向超世紀公司支付購房款二十萬二千七百零三元。二○○四年十月二十日中國工商銀行太原市城建支行與超世紀公司簽訂了《關于購買超世紀商貿廣場地上八-九層商住房的補充協議》，約定：一、城建支行代表所有購買超世紀商貿廣場地上八-九層商住樓的業主。二、八-九層商住樓的購房合同雖然是同銀建開發公司簽約，但超世紀商貿廣場具有連帶責任。三、超世紀公司保證在二○○五年六月三十日之前為業主辦理完產權證，逾期按購房款20%進行罰款。另查，銀建開發公司、超世紀公司至今未向胡愛芳交付房屋也未協助胡愛芳辦理產權證，該房屋在太原市房地局備案登記的所有權人是銀建開發公司。

原審判決認定，胡愛芳與銀建開發公司簽訂的《商品房買賣合同 》以及中國工商銀行太原市城建支行與超世紀公司簽訂的《補充協議》合法、有效。胡愛芳履行了其按約足額支付購房款的義務后，銀建開發公司、超世紀公司至今未履行交付房屋和協助胡愛芳辦理房產證的義務，銀建開發公司、超世紀公司對此應承擔相應的違約責任。銀建開發公司作為房屋買賣合同的出賣人，其關于不承擔合同義務的辯稱理由顯然不能對抗胡愛芳作為買受人所應享有合同約定的各項權利。胡愛芳要求銀建開發公司、超世紀公司交付房屋、協助辦理房產證并支付逾期交房的違約金的訴訟請求，予以支持。胡愛芳要求銀建開發公司、超世紀公司支付逾期辦證的違約金的請求，因雙方在合同中約定的是“出賣人應當在商品房交付使用后一百八十日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案�！倍�事實上銀建開發公司、超世紀公司銀建開發公司、超世紀公司至今未將胡愛芳所購房屋交付其使用，且關于該條違約金標準的約定不明確，故對胡愛芳的相應訴訟請求不予支持。超世紀公司辯稱，《商品房買賣合同》中雙方約定有仲裁條款，但胡愛芳庭審中提供的合同原件第十九條關于雙方發生爭議解決方式的選擇處為空白，故超世紀公司的辯稱意見不予采信。

原審法院判決，“一、二被告交付原告胡愛芳位于太原市橋東街橋東小區M區一幢建筑面積為153.47平方米的房屋一套并協助其辦理房屋所有權證，如不能交付該房屋應按本案執行時該房屋的市場評估價賠償原告房款；二、二被告支付原告胡愛芳因延遲交房的違約金從二○○五年一月一日至實際交付房屋或賠償房款時止，以合同總價款二十萬二千七百零三元的日萬分之五計；三、駁回原告胡愛芳要求二被告支付延期辦理房屋所有權證的違約金的請求�！�

原判后，銀建開發公司不服，向本院提起上訴。訴稱，原審判決認定事實不清。首先原審認定銀建開發公司為房屋出售人與事實不符，二○○一年五月八日，銀建開發公司已將超世紀商貿廣場項目轉讓給超世紀公司，自此超世紀商貿廣場項目的唯一所有人就是超世紀公司。超世紀公司對外銷售房屋，銀建開發公司作為受托人以自己的名義配合辦理相關手續。從胡愛芳一審訴訟陳述的事實理由 “該房屋山西超世紀商貿廣場是所有人，以太原銀建房屋開發有限公司報建、銷售”和胡愛芳將購房款交付超世紀公司的事實，可以證明胡愛芳對超世紀公司與銀建開發公司之間的委托關系是明知的。所以根據《中華人民共和國合同法》之相關規定，銀建開發公司并不是《商品房買賣合同》的當事人，不應當受合同約束，承擔合同責任。第二原審認定銀建開發公司應交付房屋并承擔逾期交房的違約責任與事實不符。在超世紀商貿廣場項目對外銷售問題上，胡愛芳明知超世紀公司與銀建開發公司之間的委托關系，胡愛芳也承認本案爭議房產的所有人是超世紀公司而并非銀建開發公司，并且超世紀項目的占有使用人是超世紀公司�；�于上述事實，銀建開發公司既不是爭議房產的所有人，又非爭議房產的實際占有人，更不是合同當事人，一審判決銀建開發公司向胡愛芳交付房屋并承擔逾期交房的違約責任，顯然與事實不符，銀建開發公司不應承擔也無法履行交付房屋義務，當然也不應承擔逾期交房的違約責任。第三有新證據證明胡愛芳與超世紀公司就房屋問題的解決事宜已達成新的協議，銀建開發公司不需要對胡愛芳承擔任何責任。本案在一審的舉證期限屆滿后，在二○○八年四月二十九日，胡愛芳與超世紀公司簽訂《退鋪協方》，協議明確約定胡愛芳請求退房，超世紀公司退還胡愛芳購房款。協議內容說明，胡愛芳就所購房屋的處理方式與超世紀公司已達成共識，胡愛芳不再要求交付房屋，而是要求退還購房款，并且是由超世紀公司退還�！锻虽亝f議》的簽訂，將原來的商品房買賣合同關系變更為一般債權債務關系，且債務的承擔者是超世紀公司，銀建開發公司不需要承擔任何責任。鑒于胡愛芳已通過協議的方式同意由超世紀公司承擔退還房款的責任，所以，在本案中銀建開發公司不應再承擔交付房屋及逾期交房的責任。原審判決內容超出胡愛芳在原審的訴訟請求，屬適用法律不當。胡愛芳的一審訴訟請求是判令銀建開發公司和超世紀公司交付房屋并辦理房屋所有權證，從訴求中可以看出，胡愛芳的主觀意愿是想繼續履行合同，最終取得房產，而不是要房款即賠償損失。在胡愛芳未要求賠償房款，更未說明以何種方式計算房款的情況下，原審判決適用《合同法》第一百零七條之規定，作出如不能交付房屋應按本案執行時該房屋的市場評估價賠償原告房款的判決，超越胡愛芳的訴訟請求范圍，屬于適用法律不當。不僅妨礙了訴訟當事人自由處分權的行使，也違背法院審理案件的中立原則，對銀建開發公司有失公平。綜上所述，原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法改判，或撤銷原判決將本案發回重審。

被上訴人胡愛芳辯稱，因為購房合同是與銀建開發公司簽訂的，故我方請求銀建開發公司辦理產權登記手續是合理合法的。關于我方與超世紀公司簽訂的《退鋪協議》，協議約定在二○○八年五月十五日退房款，如果退還不了，原合同繼續履行。直到二○○八年八月份，超世紀公司還沒有退錢，于是我方又找到超世紀公司，要求其履行協議。因協議未能履行，我方要求解除協議，并與超世紀公司簽訂了《解除〈退鋪協議〉的補充協議》。我方認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求依法維持原判決。

原審被告超世紀公司述稱，案件的事實過程沒有異議，《退鋪協議》是簽訂過，但沒有履行。

二審查明的事實與一審查明的事實基本一致。

本院認為，雖然在二○○一年五月八日銀建開發公司將超世紀商貿廣場項目轉讓給超世紀公司，但在二○○四年十月九日胡愛芳購買本案訴爭房屋時，是與銀建開發公司簽訂的《商品房買賣合同》，胡愛芳交給超世紀公司相應購房款后，房屋一直未交付，胡愛芳要求超世紀公司和銀建開發公司承擔責任于法有據。銀建開發公司認為其將超世紀商貿廣場項目轉讓給超世紀公司后，超世紀商貿廣場項目的唯一所有人就是超世紀公司，其并不是《商品房買賣合同》的當事人，不應當受合同約束的主張與事實不符，其作為《商品房買賣合同》的房屋出賣人應當承擔相應責任。關于胡愛芳與超世紀公司所簽訂的《退鋪協議》，由于雙方沒有按該協議履行，并又簽訂了解除協議，故銀建開發公司以此來證明其沒有責任的請求不能成立。原審判決超世紀公司和銀建開發公司按合同約定向胡愛芳交付房屋并協助辦理房屋所有權證符合法律規定和雙方的合同約定。由于胡愛芳購房后近五年一直未交付房屋，原審判決在不能交付時判決超世紀公司和銀建開發公司按執行時該房屋的市場評估價賠償胡愛芳房款也并無明顯不當。綜上，原判決正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判決。

二審訴訟費七千六百一十二元，由上訴人太原銀建房屋開發有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判　長　 張俊紅

審　判　員　 趙耀功

代理審判員 侯寶柱





二○○九年六月十五日



書　記　員 李曄君