山西中聯實業有限公司訴李某商品房買賣合同糾紛案
山西省太原市中級人民法院

民事判決書



（2009）并民終字第281號



上訴人（原審被告）山西中聯實業有限公司，住所地太原市肖墻路9號。

法定代表人劉崇森，董事長。

委托代理人王曉靈，該公司辦公室主任。

委托代理人侯宏斌，山西新國泰律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）李吉波，男，1968年3月16日出生，漢族，無業，住(略)。

委托代理人焦士強，山西鋒衛律師事務所律師。

委托代理人韓翔，山西鋒衛律師事務所律師。

上訴人山西中聯實業有限公司因與被上訴人李吉波商品房買賣合同糾紛一案，不服太原市杏花嶺區人民法院（2008）杏民一初字1253號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人山西中聯實業有限公司的委托代理人王曉靈、侯宏斌，被上訴人李吉波的委托代理人焦士強、韓翔到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院審理查明，二OO五年七月三日，原告與被告簽訂JR-AJX-HT-006號《商品房購銷合同》及補充條款，合同約定原告購買被告建設的位于太原市肖墻路九號御花園假日廣場B座12A層07號房，建筑面積為一百一十七點七四平方米，其中套內建筑面積七十九點八三平方米、公共部分與公用房屋分攤面積三十七點九一平方米；房屋單價為人民幣每平方米六千八百元，房價總計人民幣八十萬零六百三十二元；并約定合同簽訂之日付房款總價的百分之四十即三十二萬零六百三十二元，剩余百分之六十的房款即四十八萬元辦理銀行按揭；房屋交付期限為二OO六年五月一日；合同第十五條約定，被告應當在商品房交付使用后一百八十天內，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案。如因被告的責任，原告不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，按補充條款第六條約定處理，即原告解除合同的，被告按累計購房款的百分之一向原告支付違約金，并應在原告解除合同通知到達之日起三十日內退還全部款項；原告不解除合同的，自本補充條款規定的提供辦證手續期限之第二天起至實際提供辦證手續之日止，被告按日向原告支付已付購房款萬分之四的違約金，合同繼續履行。合同簽訂后，二OO五年十月十日原告向被告付款二萬四千四百六十一元；通過山西御花園假日酒店有限公司向被告付款二十一萬六千一百七十一元，剩余八萬元首付款作為原告向被告的借款由原告分期支付本金及利息。二OO五年九月二十一日，原告與中國建設銀行股份有限公司太原并州北路支行簽訂個人住房借款合同，向該行借款四十八萬元整；二OO五年九月二十二日，該行將四十八萬元支付給被告。二OO五年十月十日，原告與御花園假日酒店有限公司（以下簡稱御花園酒店）簽訂《公寓租賃合同》，由御花園酒店租賃原告從被告處購買的房屋，租期二十年，從原告辦理完全部購房手續后的第三個工作日起算；前三年租金為二十一萬六千一百七十一元；同日，原、被告雙方又簽訂《公寓回購合同》，約定被告給予原告不限時無條件回購該公寓的承諾。

一審法院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及其補充條款是雙方的真實意思表示，是合法有效的，原、被告雙方均應按約定完全履行合同。被告未能按合同約定在交房后的一百八十天內協助原告辦理完畢房屋產權登記手續已構成違約，應承擔違約責任；被告認為原告以合同約定的每日萬分之四計算違約金明顯過高，本院核減為以中國人民銀行同期貸款利率的基礎上加收百分之三十計算為十四萬九千七百八十四元七角；因被告不是房屋權屬證書的辦證機關，作為售房人只負有協助義務，原告要求被告在三十天內辦理完畢房屋權屬證書的請求，不予支持。被告抗辯原告的訴訟請求超過時效，因被告至今未協助原告履行了合同房屋權屬證的辦理，故其違約行為一直存在，該抗辯理由不予采信。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決：一、被告山西中聯實業有限公司在判決生效之日起十日內向原告李吉波支付違約金十四萬九千七百八十四元七角。二、駁回原告李吉波的其他訴訟請求。訴訟費用二千四百五十三元，由原告李吉波負擔一千元，被告負擔一千四百五十三元。

一審宣判后，上訴人山西中聯實業有限公司不服一審判決，上訴至本院稱，1、被上訴人李吉波的訴訟請求超過我國《民法通則》規定的兩年的法定訴訟時效，法院應依法駁回其訴訟請求。2、一審判決向被上訴人支付的違約金過高于其實際損失，而根據雙方合同的實際履行情況，被上訴人根本沒有任何損失，法院應依法駁回其支付違約金的訴訟請求。3、上訴人按約履行了合同義務，沒有任何違約情形。4、上訴人在本案中沒有任何損失，反而是有收益的。房產證沒有下來的原因不是上訴人的責任，上訴人已按合同約定將手續備案至房地局，合同義務已經完成，沒有構成違約，不應當承擔違約責任。綜上，請求二審法院撤銷原判，依法駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人李吉波辯稱：1、上訴人提出其按房產證辦理程序已經辦理了備案，但事實上到現在為止沒有任何證據表明上訴人履行了相關義務。2、按照合同約定，房屋權屬證書應于2006年11月1日前辦理完畢，而上訴人未能及時交付被上訴人房屋權屬證書。被上訴人于2008年8月提起訴訟，未超過訴訟時效。3、關于上訴人提出的違約金的補償性質，一審時被上訴人提出的訴訟請求為23萬元，是基于雙方所簽訂的合同主張的，實際判決數額為13萬元，說明該判決是充分考慮了合同的違約性質的。合同備案不等于辦理房產證備案，根據《補充條款》第六條約定，給被上訴人辦理房產證的義務在上訴人，上訴人不能提供相應證據應當承擔舉證不能的法律后果。綜上，一審判決事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

經審理查明，原審法院查明的事實無誤。另查明，2008年6月10日，太原市房地產管理局對本案涉及的房產“上肖墻9號1幢”進行了房屋所有權初始登記公告。

本院認為，上訴人山西中聯實業有限公司有兩方面上訴主張。首先，關于訴訟時效。上訴人山西中聯實業有限公司稱被上訴人李吉波未在法定期間主張權利，本案訴訟時效已過。本院認為，追究開發商延期履行合同義務承擔違約責任的糾紛屬有財產內容的糾紛案件，當然應當受到訴訟時效的限制。對于開發商延期履行辦證義務的，訴訟時效應從房地產管理職能部門的公告之日起算。本案中，太原市房地產管理局于2008年6月10日進行了房屋所有權初始登記公告，至原審原告起訴時未過法定訴訟時效，可得到司法救濟，山西中聯實業有限公司的此上訴理由本院不予采納。

其次，關于違約責任。上訴人山西中聯實業有限公司稱其沒有違約，應不應負違約責任，即使認定違約，因被上訴人沒有實際損失，一審認定違約金過高。本院認為，當事人簽訂及履行房屋買賣合同，涉及房屋權屬證書需買受人和開發商買賣雙方協作才能辦理，并非單方義務，一審判決認定房屋出售人對權屬證書的辦理只負有協助義務正確。按照合同約定，房屋權屬證書應于2006年11月1日前辦理完畢，即指山西中聯實業有限公司應于上述期限前履行協助義務，太原市房地產管理局于2008年6月10日對涉案房屋進行了房屋所有權初始登記公告，說明山西中聯實業有限公司在此公告前履行了協助辦證義務。由此產生的責任，其一，李吉波未提交其所主張的山西中聯實業有限公司遲延履行義務的證據，即具體違約時間。山西中聯實業有限公司亦未能提交證據證明其如期履行了協助義務，雙方均應承擔舉證不能責任，本院認定山西中聯實業有限公司違約事實存在；其二，李吉波所購房屋在交付之日已由御花園假日酒店有限公司承租，并按約支付租金，無證據表明山西中聯實業有限公司遲延履行協助義務給李吉波帶來實際損失。鑒于以上兩點，一審判決判定貸款利率加收30%計算違約金顯系過高。最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定，違約金可按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。故違約金應在此基礎上調整，結合山西中聯實業有限公司的過錯程度及李吉波的實際損失，山西中聯實業有限公司請求調低違約金，本院予以支持，酌情判定山西中聯實業有限公司支付違約金16013元。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規定，判決如下：

一、維持太原市杏花嶺區人民法院（2008）杏民一初字1254號民事判決第二項即“駁回原告李吉波的其他訴訟請求”；

二、變更太原市杏花嶺區人民法院（2008）杏民一初字1254號民事判決第一項為山西中聯實業有限公司于本判決生效之日起十日內支付李吉波違約金16013元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案一、二審訴訟費共計7357元，由李吉波負擔6000元，山西中聯實業有限公司負擔1357元。

本判決為終審判決。









審 判 長 梁錫文

審 判 員 劉補年

代理審判員 楊小民





二OO九年四月十六日



書 記 員 馮燕萍