《房地產合同實務》
(三)典型案例分析
案例一①
[案情介紹]
鄭X兵等人訴黃巖市房屋開發公司商品房預售合同履行義務糾紛案
原告：鄭X兵、陳X建、黃X珍、周X貴、蔡X蓮、蔡X珍、包X方、葉X平、陳X畏、於X霞、戴X素等11人。
被告：黃巖市房屋開發公司。
被告黃巖市房屋開發公司是1988年7月依法成立的房地產開發企業，其經批準的經營范圍是：主營商品房開發、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經原黃巖市(現改為臺州市)計劃經濟委員會、城鄉建設委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關部門批準，在現臺州市路橋鎮解放路開發臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭X兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的營業房各1套，并按照被告預售商品房的有關規定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經所在居委會和路橋土地管理事務所審核，同意原告鄭X兵等11人申請購買營業房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發公司的派出機構——路橋辦事處，分別在原告鄭X兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭X兵等11人收取了訂購營業房預付款各4萬元，并出具了收據。1992年6月 24日，原告鄭X兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位——黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。
在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，賂撟區的陳X增等部分廠長、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預付款。同年4月16日，原黃巖市計劃經濟委員會根據路橋區企業辦公室的書面報告，以黃計經字(1992)第113號文件，指定原路橋區企業辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區的陳X增等11戶廠長、經理。 1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮鎮長、路橋區企業辦副主任及被告經理等人召開了協調會議，決定：(1)路橋鎮解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區的廠長、經理；(2)已經繳款的鄭)<兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11尸個人不同意，由開發公司歸還預付款；(3)由路橋鎮通知施工隊停止施工。會后由路橋鎮城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位據此停止建造，當時該工程已建至二層樓。
工程停建后，原告鄭X兵等11位商品房預購人在向黃巖市有關部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區人民法院提起訴訟，要求依法確認與被告的商品房買賣關系有效，并要求被告及時交付房屋。
被告黃巖市房屋開發公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預售給原告的商品房。
[審判]
臺州市路橋區人民法院經公開開庭審理，查明了案情事實和相關證據。認為：被告黃巖市房屋開發公司依法成立，具有開發、銷售商品房的主體資格。被告開發坐落路橋鎮解放路第4、5號商品住宅樓，經有關部門批準，手續完備，被告有權自主簽訂預售商品房合同。原告鄭X兵等11人經有關單位審核同意，與被告簽訂了預售商品房合同，并交納了預付款。雙方簽訂的商品房預售合同應認定有效，依法受法律保護。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應予準許。但應給被告必要的建房時間。至于該商品房預售過程中受到有關行政部門干預，該工程又被有關部門通知停建，應由被告自行與有關部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第57條、第85條、第88條第1款和第2款第2項、第111條的規定，于1995年4月14日判決：
原告鄭X兵等11人與被告黃巖市房屋開發公司簽訂的預購預售商品房合同有效，被告應于判決發生法律效力之日起一年內交付房屋。
本案訴訟費用由被告負擔。
宣判后，當事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經多方努力，已于1995年7月4日恢復施工。
[法理分析]
本案是一起當事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區、鎮 6個行政部門，爭訟房屋停建二年多，在當地影響較大的一起商品房預售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理后，堅持嚴肅執法，正確適用法律，取得了良好的社會效果。本案主要抓住了以下三個關鍵問題：1．關于商品房預售合同的效力問題。人民法院審理商品房預售合同案件，必須審查合同的效力，這是正確處理這類案件的前提。審查的內容，一般應包括：審查作為預售方的主體是否具有房地產開發經營權；作為合同標的物的房地產的所有人(土地使用權人)是否持有合法證件；合同是否是雙方當事人的真實意思表示，其內容是否合法。根據本案事實，商品房預售方是依法成立的房地產開發企業，其開發的商品房用地業經土地管理部門和規劃部門批準，并已列入商品房開發計劃，持有合法證件；商品房預購方是當地城鎮居民，經有關部門審核符合購房條件；雙方以《訂購商品房申請登記表》的書面形式簽訂了預購預售合同，預售方還實際收取了預購方交納的預付款，應當確認該商品房預售合同業已依法成立，對當事人具有法律約束力。需要指出的是，在1991年9月原告鄭X兵等11人與被告房屋開發公司簽訂了商品房預售合同之后，1992年4月7日，路橋區陳X增等部分廠長、經理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，但此表沒有交給房屋開發公司，房屋開發公司既未承諾預售此商品房，也未收取分文預售款，這只能認為是部分廠長、經理的單方意思表示，不具有預購預售商品房合同的效力。2．關于排除不當行政干預的問題。本案原、被告之間的法律關系是清楚的，案情也并不復雜。但是由于受到原黃巖市(區、鎮)某些主管部門不當行政干預，特別是1992年9月10日召開的“協調會議”，指定將“路橋鎮解放路第 4、5號樓的商品房賣給路橋區的廠長、經理”，置本案原告鄭X兵等 11人的合法權益于不顧，采取行政手段，違法解除鄭X兵等11人與房屋開發公司簽訂的商品房預售合同，直至“通知施工隊停止施工”，導致依法興建的商品房被迫停工達兩年多，嚴重侵犯了房地產權利人的合法權益，影響了房地產業的健康發展。在訴訟過程中如何排除不當行政干預，這成了正確處理本案的關鍵問題之一。有人認為，可以追加原黃巖市(區、鎮)有關部門為本案被告，因為鄭X兵等人與房屋開發公司之間沒有實質性的紛爭，造成糾紛及停止施工主要是由于某些部門的錯誤行為所致，如不追加他們為被告，糾紛不能徹底解決。也有人主張追加陳X增等部分廠長、經理為本案第三人，因為案件的處理結果與他們有利害關系。受訴法院經過慎重研究，認為： (1)商品房預售合同糾紛是房地產開發經營方面的一種新類型案件，其訴訟主體，一方應是房地產開發經營企業，即預售方；另一方則是符合購房條件的單位或個人，即預購方。原黃巖市(區、鎮)有關部門不具備房地產開發經營的主體條件，所謂的“113號文件”和“協調會議”，擅自將本案已預售的商品房指定售給陳X增等部分廠長、經理，以及通知停止施工等，純屬憑借行政權力作出的行政行為，其違法性是顯而易見的。按理，被侵權的房地產開發經營企業可以“行政機關侵犯企業經營自主權”為由提起行政訴訟；原告鄭X兵等11人的合法權益因此也受到了直接損害，作為行政行為的利害關系人，也是有權提起行政訴訟的。但他們均未提起行政訴訟，這是他們對行使訴權的選擇。原告鄭X兵等11人最終向法院提起了民事訴訟，是因為他們與被告之間存在有民事法律關系，并可以通過民事訴訟排除行政干擾，這種民事訴訟依法是成立的。本案作為民事訴訟，當然不應將有關行政機關追加為被告。(2)基于同樣的理由，陳X增等部分廠長、經理與房地產開發經營企業沒有商品房預購預售合同關系，他們與本案當事人之間不存在法律意義上的利害關系，因而不具備民事訴訟第三人的主體資格，不應追加其為第三人。受訴法院在查明案情事實的基礎上，向市委寫了《關于要求協調鄭X兵等11人與市房屋開發公司預售商品房糾紛案的請示》，得到了市委的支持，排除了不當行政干預，使被迫停工的商品房得以恢復施工，從而妥善解決本案糾紛。3．關于本案的法律適用問題。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國房地產管理法》是人民法院審理房地產案件的法律準繩。但對房地產管理法施行前，因房地產開發經營方面引起的糾紛，在房地產管理法施行前或施行后訴訟到人民法院的，人民法院仍應依據當時的有關法律和政策規定，在查明事實、分清是非的基礎上，從實際情況出發，合情合理地處理。本案爭議的商品房預售合同是在1991年9月簽訂的，合同的基本內容，即預購、預售、收取預付款等是依法成立和有效的。但是，合同中卻沒有約定購房價格、交房時間及違約責任等，合同內容的不完善導致合同履行中的不穩定，潛在的隱患也容易引發糾紛。如何正確地適用法律，妥善處理這種新類型案件，受訴法院主要是掌握了兩條：一是遵循最高人民法院提出的審理房地產案件的三個原則，即(1)有利于房地產業健康發展的原則；(2)依法保護合同的原則；(3)公平保護當事人合法權益的原則。二是恰當地適用《中華人民共和國民法通則》的有關條款。例如，關于該商品房預售合同的效力，適用了民法通則第57條和第85條的規定認定；關于商品房交付時間，合同中沒有約定，適用了民法通則第88條第2款第2項的規定，認為債權人(預購方)有權要求債務人 (預售方)及時交付房屋，“但應當給對方必要的準備時間”。法院根據實際情況，判決“被告于判決發生法律效力之日起一年內交付房屋”，這一判決是正確的，合理合法的。
案例二①
[案情介紹]
原告楊某于1995年8月與被告北京濱河花園(原名隱去)房地產開發有限公司簽訂房屋預售協議，原告購買“濱河花園”住宅區P區B幢3單元302號房屋一套，價款共計345212元。雙方約定，被告應于1996年1月1日前將房屋交付原告使用，并于房屋交付后 60日內為原告辦理房屋所有權證。后被告未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，原告在被告依合同約定賠償了拖延交付房屋的違約金后，接受了房屋。原告接收房屋后，被告仍未能在合同約定的60日內為原告辦理房屋產權證。1999年6月，原告得知被告濱河花園項目系假借昌平縣濱河鄉舊村改造工程名義立項，由昌平縣批準開工。因濱河花園工程未繳納土地出讓金，并未取得北京市頒發的《國有土地使用權證》也未取得《商品房銷售許可證》，無權出售商品房，所售房屋亦尚未取得國家認可的產權。于是在1999年8月向北京市昌平縣人民法院起訴，請求法院認定原告與被告之間的房屋銷售合同無效，要求被告返還購房款。
北京市昌平縣人民法院經依法開庭審理，認定被告尚未取得北京市商品房銷售許可證，故原告與被告之間的房屋買賣關系無效。并于1999年12月23日作出判決，判定被告返還原告購房款 345212元。
[法理分析]
本案主要涉及的問題是房地產項目“五證”不全造成房屋買賣合同無效的問題。
例如本案中的情況，即是所謂的“鄉產權”房屋，屬于手續不全，不能依法銷售的房地產。所謂“鄉產權”，是指房地產開發商允諾由鄉行政管理機關發放的一種“產權”。通常情況下，開發商欠缺《國有土地使用權證》及《銷售許可證》。
根據《房地產管理法》第8條，“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓�！蓖ǔ！班l產權”房屋所占用的土地屬于農村集體所有，在沒有辦理土地征用手續時，該土地仍屬于農村集體所有，其房屋買賣行為是無效的。因此，購房人即使能夠按期人住，也無法辦出合法的產權證。這是任何承諾、任何人都無法保證的。
根據《城鎮房屋所有權產籍管理暫行辦法》第10條規定：“城鎮房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均應向房屋所在地的市、縣級人民政府房地產行政主管部門申請登記，經審查確認產權后，發給房屋產權證。房屋產權證是房屋產權的合法憑證�！币虼�，這種由鄉級政府發放“產權”的行為是一種嚴重的越權行為，所發放的產權證也無法律效力。取得銷售或預售許可證等合法手續需要向國家繳納相應的費用，這種鄉產權的狀況要么是開發商資金有困難，要么是他本來就不想交。
同時，根據《城市商品房預售辦法》、《北京市內銷商品房管理暫行規定》的有關規定，開發商必須取得相應的銷售或預售許可證，方可具備銷售或預售資格。如果開發商沒有執行上述國家的強制性規定，其銷售或預售行為就屬違法，雙方所簽署的房屋買賣合同就是無效的經濟合同。
《合同法》第58條規定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；”因此，開發商依據無效合同取得的房款和定金，依法應全部返還給購房人。
購買了這種房子，購房人可以通過訴訟途徑退房，追回房款和定金，但是執行起來通常比較困難，主要原因在于開發商在開發過程中所需要的各項投入比較大，先期收取的購房款大多已投入建設工程中，而建設工程或已建成的房屋又因屬非法開發難以拍賣或變賣，甚至還會因開發商資金困難以至破產或已卷錢走人給購房人帶來永遠也理不清的麻煩，這種例子在現實中有很多。
對于購房人來說，您在明知對方“五證”不齊或“鄉產權”的情況下，而與其簽訂房屋買賣合同，您也是有過錯的�！逗贤ā返�58條規定：“……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任�！痹诤贤屑s定諸如“如果幾年內仍然手續不全導致拿不到產權證”之類的條款等于以書面的形式承認了您知道其非法，您在法律上就更加被動，形成了一種“一個愿打，一個愿挨”的結果。
當然，導致合同無效的主要過錯方是開發商，因此，應由開發商承擔大部分損失。損失主要是購房款和定金的利息，其他還有水費、交通費、手續費等。這些損失要由開發商與購房人分別承擔。
① 本案例選自《中國法律法規大典(光盤版)》。
① 本案例選自北京律師服務網(www．lawyernet,com.cn)。
