三、新法和舊法對合同效力規定沖突的處理
——《合同法》實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用《合同法》有效的，則適用《合同法》
[基本案情]
1996年2月1日，種雞場與張某簽訂了房屋租賃合同，租賃期限自1996年2月1日至1997年2月1日止。張某租賃后開辦金雞利酒店后又更名為舒心園酒店。1997年元月1日，魏南組又與張某簽訂了租賃房屋合同。合同主要約定：魏南組租給張某房屋8間，每間每月租金150元，租賃期限為12個月共計租金14 400元整。租賃期間，承租方必須于每月10號前主動向出租方交清房租，逾期不交，合同自動終止。租賃期間所有費用及發生一切事故均由承租方負責。魏南組與張某簽訂租賃房屋合同后，1997年元月份，魏南組向張某催要房租時，張某出具了“欠魏營元月份房租1個月壹仟貳佰元整”的字據。后魏南組多次向張某催要房租，張某推諉不付，1999年元月26日，魏南組
向某區法院提起訴訟。1999年10月12日，一審法院司法技術科對該房屋的每月租金進行評估，同類臨路營業房房租有的每間每月160元，有的每間每月260元，綜合評定該處房屋標準租價應為每月每間210元。
[裁判要旨]
1999年11月5日，某區人民法院審理后認為，由于所出租的門面房未取得房權證，且魏南組與張某簽訂的租房協議依照《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》有關規定，未到房地產管理部門登記備案，因此，租賃合同違反法律和法規的規定，應屬無效合同。無效合同從合同簽訂時對雙方即沒有法律約束力。被告應按照鑒定評估的每間每月210元支付給原告房屋使用費。由于種雞場與張某簽訂的合同期限到1997年2月1日，因此原告魏南組和原告種雞場只能從1997年2月1日向張某主張房屋使用費。因此，依照《經濟合同法》第七條第一款第(一)項、第二款、第十六條和《城市房地產管理法》第五十三條，參照建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條、第十四條、第十七條的規定，經合議庭合議判決如下：一、原告魏南組與被告張某于1997年元月1日簽訂的租賃合同屬無效合同；二、在判決生效后十日內由被告張某支付給原告魏南組和原告種雞場自1997年2月1日起至1999年元月26日期間的8間房屋使用費，房屋使用費每間每月210元。
一審判決后，張某不服一審判決，以原判適用法律錯誤，認定租賃合同無效不當為由，提起上訴。
二審法院審理后認為，依據《合同法解釋(一)》第三條“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”的規定，雙方當事人所簽訂的租賃合同并不違反法律和行政
法規的強制性規定，應為有效合同。經過法庭調解，雙方于2000年5月10日達成調解協議，仍按合同所約定的月租金計付而調解結案。
[對《合同法解釋(一)》第三條的理解與適用]
上述案例，一審法院和二審法院對租賃合同的效力認定是截然相反，其實質是對《合同法解釋(一)》的理解與適用問題。
一審法院依據《經濟合同法》第七條第一款第(一)項所規定的“違反法律和行政法規的合同”無效，依據《城市房地產管理法》第五十三條所規定的“房屋租賃，出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案”，參照了建設部《城市房屋租賃管理辦法》第六條第一款第(一)項所規定的“未依法取得房屋所有權證的”房屋不得出租，第十四條規定“房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本法第十五條規定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續”。第十七條規定“《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證……”，根據上述法律規定，一審法院認為張某所租賃的房屋未依法取得房屋所有權證，未到房產管理部門登記備案，未領取《房屋租賃證》而確認張某與魏南組所簽訂的租賃合同無效。該案作出一審判決的時間為1999年11月5日，《合同法》已開始實施，雖《合同法》原則上無溯及力，但確認合同無效的精神是可以參考的，即《合同法》第五十二條第一款第(五)項所規定的“違反法律、行政法規的強制性規定，，的合同無效，而本案一審所適用的法律均不屬于法律和行政法規的強制性規定，且參照了部門規章，因此說，一審確認合同無效所適用的法律是不當的。
二審法院根據《合同法解釋(一)》第三條“法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”的規定，認為張某與魏南組所簽訂的租賃合同并不違背法律和行政法規的強制性規定，應當認定為有效合同。
同時，一審判決認為租賃合同無效，而卻委托司法鑒定機關予以確定，改變了合同中所約定的月租金每間150元而為210元，不僅違背了當事人的真實意思表示，而且也違反了程序法即魏南組請求月租金按150元，而一審判決結果超出了當事人的訴訟請求范圍，于法無據。因為合同的無效，應當對雙方當事人均產生不利的法律后果，而該案合同確認無效，卻對合同一方有利，另一方不利，有違民法所倡導的公平原則。該案的一審判決，是《合同法》實施之前的產物，是舊合同法上簡單、武斷的無效制度所帶來負面影響的縮影。在那個時期，人民法院根據其規定將大量的合同認定為無效合同，不僅反映了法律對社會生活的滯后和法律對交易調整的無力，而且反映出立法思想的落后。為了使大量成立于《合同法》實施之前的合同避免遭遇不應有的無效認定的命運，《合同法解釋(一)》第三條明確規定，在合同適用當時的法律屬于無效而適用《合同法》有效的時候，則應適用《合同法》。并且在第四條特別強調，確認合同無效的依據，只能是全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，不得以地方性法規和行政規章為依據。
就房屋租賃合同的效力而言，我們還應當注意的是，未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力?根據《合同法》和《合同法解釋(一)》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的的必獸條件。
