第一章 用益物權論
一、用益物權的意義
物權是物的支配權，其支配方式可分為使用、收益、處分三項權能(第206條)，此前已述(參見第一編第一章第一節二l，第3頁；第二編第二章第一節一，第205頁)。所有權擁有上述全部權能(因而所有權為全面的支配權)。用益物權是其支配權能被限制為使用權能、收益權能的物權(限制物權)，用益之名由來于此。
此用益物權為物的使用、收益權利(物權)，但并不是有物之所有權的人(一所有人)為使用、收益，而是使用、收益他人之物的權利(一他物權)。所謂用益物權的設定，是物的支配權能(一使用權能)向收益權能物權人的移轉。 此用益物權(一利用他人之物(土地)的物權)民法上有四種：以建筑房屋或所有竹木為目的利用他人土地之地上權；為種植農作物而利用他人土地之永佃權；為自己土地利用之方便而利用他人土地之地役權；一定的村民對山林、河川之人會權(共同用益)，將在第二章以下分別說明之。
二、用益權(利用權)之雙重構造一一物權構成和債權構成
1．物權構成和債權構成之由來
“用益他人之物的權利(利用權)”在民法上為物權構成，且為用益權之原則形態。但“用益他人之物”的目的也可依租借合同(第601條”)或借用合同(第593條)而達成，而此合同上的租借權、借用權是債權x。這樣用益權(利用權)在我國民法上表現為物權屬性的用益物權和債權屬性的租借權、借用權兩種形式(用益權(利用權)之雙重構造)(近江．IV，第184頁以下；V，第180頁以下)。
對民法有關用益權的規定，有必要作若干歷史性說明。用益權(利用權)從民法理論上看以物權構成為理想(排他性支配)，民法起草人也作如此考慮，但從土地所有人觀之，所有權雖是絕對的，但擁有強大效力的物權(地上權、永佃權)在自己土地上半永久存在，卻是不為其所喜的，如下文所述，以征收地租、禁止上轉讓等種種形式可以限制利用權的債權構成對其是有利的(參見次2)。因此，在民法典起草之際，當時占據優越地位之大土地所有人給議會、立法施加壓力，使“相借利用權”設定一般化。其結果是不動產租借人地位脆弱，在我國歷史上一度成為一大社會問題，對此之法律對策見三。
“租借和借用。作為“使用他人之物”的債權，民法上有租借權(第601條以下)和借用權(第593條以下)，兩者差異在于有償無償，租借為有償、借用為jc償2用益債權，后者從下2所述之5個特征來看是最弱的用益權利，這是從其無償性之合同性格得出的，而這種用益關系一般基于人際關系(親屬關系、恩義關系等)。因此以下以債權構成之典型一一租借合同為中心展開討論。
2．物權構成和債權構成之法律差異 月益權為物權構成還是債權構成?在法律效果上差異甚大，其原則性差別如下：
(1)對抗力。物權為對物之排他性支配權，當然依其公示而能對抗第三人，從而受到強有力的保護。其公示手段(對抗要件)在不動產為登記，在動產為占有。而債權是對某人之請求權，沒有公示方法，不能對抗第三人。但民法例外規定用益不動產之租借權可以具備登記，并承認因此而發生的對抗力(第605條)。但和物權不同，出租人無登記協助義務，所以登記未有保障，而使登記在現實中并不能發揮作用。
(2)存續期間。物權以長期存續為原則(地上權、永佃權預設為5。年(第268條、第278條)，地役權為需役關系存續期間，人會權為人會關系存續期間)。而租借權(債權)因是合同取決于當事人的合意，自然不可能有長期存續的預期。
(3)轉讓性。物權以有轉讓性為原則(第272條之永佃權轉讓性)，租借權(債權)如無出租人同意不能轉讓(第612條)。
(4)利用內容。物權乃排他性支配之使用權能及收益權能，故可分割轉讓
給物權人，而由物權人擁有使用、收益權能，所有人只擁有處分權能。而債權則是借用所有權人的使用、收益權能(而物權性使用、收益權能依然歸所有權人)，依和出租人的合同內容而定，不是將物權本來的使用、收益權能給予租借人，即物權權能不給予租借人。
(5)對價。物權不以對價為要素(第266條(地上權)、第388條但書(法定地上權))，即無對價約定也可成立地上權。但約定對價且登記則有對抗力。此依物權種類而不同，如地上權可對抗(第266條、《不動產登記法》第1ll條第l款)而地役權則不能登記(地役權的對價問題見后第四章三4，第275頁)，永佃權例外(第270條)以約定對價為其基本要素(第270條)。而租借權以對價為當然要素(第601條)。
三、特別法之修正
物權構成和債權構成有以上法律差異，對給予用益者(標的物所有人)而言，租借(債權構成)有利得多。租借權(債權)是合同，可合意而決定合同內容即遵循合同自由原則，此時經濟力原理(經濟強者決定內容)必發揮作用，反之用益權人(利用權人)地位顯著不穩定也為必然。因此，我國不動產用益權(利用權)幾乎都依據租借合同產生，其結果是不動產，特別是農地、宅地、住房的租借，出租人恣意利用其地位和權利，而租借人為其地位所迫，只能同意其高額租金之要求，此問題多次發生，在戰爭和經濟不景氣時表現為社會問題。面對所有權人的恣意和權利濫用，產生以法律政策保護租借人權利之必要。后述幾項特別立法致力于解決該問題，從技術上縮小、修正前二所述之法律差異(二重構造)，也是民法理論之修正。
l。地上權一一從地上權到借地權
地上權為依登記擁有對抗的強大的土地利用權，但在土地所有人之優越地位下，現實中幾乎沒有以建筑物所有為標的的地上權，而都表現為租借權。但租借權對借地保護不足，故借地法(1921年即大正l。年制定的現行借地借家法)引入借地權概念，規定此借地權即使沒有土地利用權(地上權登記或租借權登記)的登記，只要有租借人自己單獨建造的建筑物保存登記就有對抗力(建筑物保護第l條一借地借家第l0條)。該借地權為總括以建筑物所有為目的的地上權、租借權之土地利用權，是借地法創設的概念。其法律性質以債權為基本，但實質上因為對抗力的具備、長期的存續期間、更新事由的法定等乃為無限接近物權的利用權(此稱租借權的物權化)。因此以建筑物所有為目的的土地利用權逐漸都變為借地權，地上權幾乎不起作用。
另外，《都市災難借地借家臨時處理法》(1946年即昭和21年)規定，在特別災害地(適用地由政府按災害確定)，借地權人即使登記的房屋燒毀、滅失，自政令施行之日起5年內也可以對抗取得土地權利的第三人(《都市災難借地借家臨時處理法》10條，25條之2)。修正了民法原則。
2．永佃權
農業歷來為我國經濟之基礎，其耕作(農營)之實際狀況為大土地所有和零細、大范圍的租佃關系并存，而民法規范租佃關系之構成，因采上述二重結構，是而租佃之爭議不斷。于是，戰后制定了以推進自耕農政策為主體的農地法(1952年即昭和27年)，積極致力于耕作人地位之穩定，因而民法典上有關租佃關系的規定，在實際中已失去作用(見后(租佃關系簡史)，第262頁)。
3．入會權
人會權為團體生活中的團體權利，對以個人所有為原則之民法來說是異化的權利，因此，民法將之委于習慣法(第263條，第294條)，此權利含前近代性質’是阻擋近代化之原因，而為實現農林業之近代化，作為消滅人會權的政策，制定了《人會林野權利關系近代化之助成法律》(1966年即昭和41年)。
從上述論述中可知，在實際生活關系中，民法典上的用益物權并未起到多大作用’但對上文之新現象的展開說明，只有在把握民法之基本結構之基礎上始能理解，因此在第二章以下將詳沭之。
