一、據以研究的審判案例
原告：郭明達 被告：于志剛 案由：買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 1996年8月，于志剛與宋小明簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定購買(mǎi)宋小明所有的位于會(huì )緣西里長(cháng)信胡同12號院3號房屋，價(jià)款80000元。由于當時(shí)未能取得該房產(chǎn)權證，于志剛與宋小明又于2001年5月28日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)保證書(shū)，約定了辦理過(guò)戶(hù)手續及相關(guān)事宜。2003年2月21日，于志剛取得該房產(chǎn)權證。 1999年8月31日，郭明達與于志剛簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定：于志剛將座落于會(huì )緣西里長(cháng)信胡同12號院3號房屋以370000元并一次性付清的價(jià)格條件賣(mài)給郭明達，并協(xié)助郭明達辦理產(chǎn)權證，過(guò)戶(hù)手續費由郭明達承擔。郭明達和于志剛在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，于志剛并未實(shí)際取得房屋的產(chǎn)權證，只有房屋買(mǎi)賣(mài)交易憑證，后郭明達按約定支付了購房款，于志剛即將該房屋交付郭明達居住至今。 本案所述房產(chǎn)，因另案中于志剛拖欠李朝陽(yáng)債務(wù)，法院判決后，雙方于2003年5月27日達成執行和解協(xié)議，約定于志剛將本案所涉房屋抵償給李朝陽(yáng)，折抵欠款4；5780元，李朝陽(yáng)依約已向于志剛支付了部分差價(jià)，并于2003年7月29日到縣房管局申請辦理轉移過(guò)戶(hù)手續。房管局已受理李朝陽(yáng)的過(guò)戶(hù)申請，正在核準審查中。當時(shí)，該房產(chǎn)權仍登記在于志剛名下。 由于于志剛未能及時(shí)將房屋過(guò)戶(hù)給郭明達，故郭明達起訴至法院，要求于志剛按照合同的約定將房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。 受訴法院經(jīng)審理認為，公民之間合法的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系受法律保護。郭明達與于志剛簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方在自愿、平等、等價(jià)有償的基礎上簽訂的，合法、有效。于志剛在取得房屋產(chǎn)權后并未及時(shí)將房屋過(guò)戶(hù)給郭明達，違反了其與郭明達的約定，應承擔相應的違約責任。故依照《中華人民共和國民法通則》第111條、《中華人民共和國合同法》第107條的規定于2003年5月15日判決：被告于志剛在判決生效后30日內，將座落于會(huì )緣西里長(cháng)信胡同12號院3號房屋過(guò)戶(hù)給原告郭明達。
二、問(wèn)題之提出
本案所涉焦點(diǎn)問(wèn)題是，同一套房屋，已經(jīng)依照合同交付給買(mǎi)受人占有使 用，法院判決出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續；同時(shí)，由于出賣(mài)人又依據 執行和解協(xié)議將該房屋抵償給他人，對方已經(jīng)支付了房屋的差價(jià)，并向房屋 登記管理機關(guān)申請辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，于此情形，該房屋所有權最終應當歸屬于誰(shuí)?此類(lèi)問(wèn)題在審判實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生，“一房二賣(mài)”糾紛是其典型代 表。由于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)涉及到交易行為(合同行為)和登記行為(所有權變動(dòng)行為)，導致此類(lèi)案件的處理難度較大。關(guān)于本案訴爭房屋的所有權歸屬于誰(shuí)?在受訴法院內部，存有不同意見(jiàn)： 第一種意見(jiàn)認為，訴爭房屋應當歸郭明達所有。理由是：(1)于志剛、 郭明達雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同先于于志剛與李朝陽(yáng)達成的執行和解協(xié)議， 買(mǎi)賣(mài)合同應當視為雙方真實(shí)意思表示，且合同中約定了辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手 續．只是由于于志剛違約，未及時(shí)辦理，因此，于志剛應承擔違約責任，為郭明達辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。(2)于志剛、郭明達買(mǎi)賣(mài)房屋當時(shí)，雖然未及時(shí)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，但郭明達已經(jīng)按照約定交付了房屋價(jià)款，該房屋也已經(jīng)實(shí)際歸郭明達占有使用，房屋買(mǎi)賣(mài)和交付都已經(jīng)完成，應當支持郭明達的訴訟請求。至于于志剛與李朝陽(yáng)之間的執行和解協(xié)議，人民法院作出的判決一經(jīng)生效即具有了執行力，而和解協(xié)議在履行完畢之前，其效力僅發(fā)生在當事人之間，即和解協(xié)議具有履行后不可撤銷(xiāo)的法律效果，但不具有強制執行的效力，當一方當事人不履行和解協(xié)議時(shí)，對方當事人只能申請恢復執行原法律文書(shū)，不能因為自己履行了和解協(xié)議中的義務(wù)而申請法院強制對方履行和解協(xié)議的義務(wù)。據此，該和解協(xié)議與郭明達無(wú)關(guān)，應由于志剛與李朝陽(yáng)另案解決。 第二種意見(jiàn)認為，訴爭房屋歸李朝陽(yáng)所有更為妥適。理由是：(1)依據于志剛與李朝陽(yáng)的執行和解協(xié)議，李朝陽(yáng)已經(jīng)申請辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，房管局已經(jīng)受理其申請，雖然于志剛、郭明達房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂在前，但從于志剛隨后又將該房屋抵償給李朝陽(yáng)來(lái)看，其真實(shí)意思是將房屋賣(mài)給李朝陽(yáng)，將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給李朝陽(yáng)，更符合于志剛的本意。至于房屋已實(shí)際交付給郭明達，并不意味著(zhù)所有權的轉移。(2)從經(jīng)濟目的考察，于志剛與郭明達就房屋買(mǎi)賣(mài)達成的價(jià)款為370000元，與李朝陽(yáng)達成的執行和解協(xié)議約定的是485780元，后者的價(jià)格超出了前者，這意味著(zhù)，如果法院判決于志剛將訴爭房屋賣(mài)給郭明達，其將獲得370000元，如果法院判決于志剛將訴爭房屋賣(mài)給李朝陽(yáng)，其將獲得485780元，即將房屋賣(mài)給李朝陽(yáng)，于志剛將多獲得110000余元。從實(shí)現房屋價(jià)值的角度出發(fā)，將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給李朝陽(yáng)較為合適。筆者認為，本案中，就現有證據而言，無(wú)論郭明達基于買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際占有使用房屋，還是李朝陽(yáng)基于執行和解協(xié)議取得抵債房屋，郭明達和李朝陽(yáng)都是基于善意，且符合法律規定。因此，無(wú)論于志剛將訴爭房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給哪一方，于志剛都將對另一方承擔違約責任。于此情形，法院判決所要考慮的，在轉讓方將一處房屋轉讓給數人的情況下，將房屋產(chǎn)權判歸轉讓方中的何方所有更符合案件事實(shí)、立法本意，更符合情理。第二種意見(jiàn)不無(wú)道理，也符合效率違約的基本理論，但從合同基本法理、我國合同法立法的價(jià)值取向考察，筆者認為，應當將訴爭房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給郭明達。為此，我們先考察效率違約理論，隨后再考察將房屋過(guò)戶(hù)給郭明達的法律依據。
三、一房訂立數個(gè)轉讓合同，能否將房屋出售給出價(jià)最高的受讓方
--效率違約基本問(wèn)題研究,效率違約是一個(gè)經(jīng)濟學(xué)的概念，又稱(chēng)“有效益的違約”，是指違約方從違約中獲得的利益大于他向非違約方作出履行的期待利益。它是美國經(jīng)濟分析法學(xué)派學(xué)者在新自由主義經(jīng)濟學(xué)說(shuō)的理論基礎上提出的一種違約理論。經(jīng)濟學(xué)家波斯納曾指出：在有些情況下，一方當事人可能會(huì )僅僅由于他違約的收益將超出他履約的預期收益而去冒違約的風(fēng)險。如果他的違約收益也將超過(guò)他方履約的預期收益，并且對預期收益損失的損害賠償是有限的，那就有違約的激勵了，但存在這種激勵是應該的。與傳統合同法學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)不同，在經(jīng)濟分析法學(xué)派學(xué)者的眼中，合同法已由“單純懲惡揚善的工具”變?yōu)橐环N合理劃分商業(yè)風(fēng)險的法律手段”。合同責任也不必然使當事人承擔嚴格履行的道德義務(wù)，而為當事人提供一種“或履約或在不履約時(shí)賠償損害的選擇�！苯�(jīng)濟分析法學(xué)派正是通過(guò)對交易過(guò)程中成本與風(fēng)險關(guān)系的分析來(lái)重新評價(jià)合同責任的功能和價(jià)值基礎的。效率違約理論的突出特點(diǎn)在于把效(effieiency)從經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域引人合同法領(lǐng)域，彌補了單純法律分析方法的不足。不可否認，效率違約理論中包含著(zhù)重要的經(jīng)濟學(xué)觀(guān)點(diǎn)，即在違約行為發(fā)生時(shí)，法官要求當事人實(shí)際履行還是賠償對方損失，取決于合同的履行成本與合同雙方收益的比較。 效率違約理論誕生后，在兩大法系的合同法領(lǐng)域產(chǎn)生了很大影響，并由此引發(fā)了合同法是否鼓勵效率違約的爭論。大陸法系國家認為，違約行為在道德上的應受非難性歷來(lái)是合同責任的重要依據，因此，效率違約不僅不應仿效，而且法律要對其予以干預。但英美法系國家的學(xué)者對此的觀(guān)點(diǎn)正相反，他們認為效率違約是值得提倡的。例如，美國學(xué)者霍姆斯認為，道德與法律的混淆在合同法中表現得最為嚴重，違約的非道德性觀(guān)點(diǎn)完全混淆了兩者的關(guān)系。合同當事人在道德上并不負有履約的義務(wù)，“因為一個(gè)合同當事人具有一種選擇--履約或在不履約時(shí)賠償損害，締結合同并不承擔履行的義務(wù)”�！靶攀睾贤牧x務(wù)意味著(zhù)一種推斷，即如果你不信守合同，必須賠 償損害，正如你侵權必須賠償損害一樣�！贝箨懛ㄏ祵W(xué)者反對效率違約的另一個(gè)理由是違約責任應體現為制裁功能還是補償功能。大陸法系學(xué)者普遍以為，違約責任是對違約行為的一種法律制裁，因為民事責任與民事制裁的外延是同一的，“責任為違反義務(wù)者應受一定制裁之根據也”。但違約責任具有制裁性的觀(guān)點(diǎn)，受到霍姆斯等人批評，霍姆斯認為，違約責任不應具有制裁性，而是一種“分配風(fēng)險” (Allocation 0f Risk)的方式。美國學(xué)者Dowson也認為“傳統合同補救法律的目標并不是強迫允諾人履行其允諾，而是補償因違約所致的損失，……當損害賠償足以保護受害人時(shí)，則不采用實(shí)際履行方式�！鄙鲜鰧W(xué)者們的觀(guān)點(diǎn)在美國《合同法重述》第2版第355條也有所體現。
從純經(jīng)濟學(xué)的角度講，效率違約行為實(shí)現了資源的最優(yōu)配置，實(shí)現了效益最大化。誠如本案受訴法院內部有些同志的意見(jiàn)所言：如果于志剛將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給李朝陽(yáng)，它將多獲得110000余元的價(jià)款，這無(wú)疑增加了財富，是應當鼓勵的，法院不應當判令于志剛繼續履行與郭明達的房屋買(mǎi)賣(mài)合同--為郭明達辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，否則，無(wú)疑是減少了社會(huì )財富。但是，筆者認為，從法律的公平、正義理念出發(fā)，于志剛的違約行為是不應當提倡和鼓勵的：首先，誠實(shí)信用原則要求合同當事人要講誠實(shí)，守信用，不欺詐，不任意毀約，法律賦予合同當事人的一個(gè)最重要的義務(wù)就是信守合同義務(wù)，當事人必須及時(shí)履行合同約定的義務(wù)，非經(jīng)當事人的同意或法律的規定，不能任意變更、解除合同和違反合同，如果允許合同一方當事人為追求最大利潤而隨意違約，這將嚴重損害無(wú)過(guò)錯的合同一方當事人的合法利益，這對信守合同的一方當事人是極不公平的。于志剛在已經(jīng)與郭明達簽訂房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同并已經(jīng)實(shí)際履行的情況下，違反合同約定的辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的義務(wù)，將該房屋又抵償給李朝陽(yáng)，不管其主觀(guān)上是否具有牟取高價(jià)的故意，但其主觀(guān)上不信守第一個(gè)合同的故意非常明顯。如果法院判決支持了于志剛的違約行為，無(wú)疑會(huì )向社會(huì )傳遞這樣一個(gè)導向：效率違約是值得提倡的。這容易助長(cháng)人們的功利主義傾向，淡化合同責任意識，長(cháng)此以往，不利于維護交易安全，保障交易秩序。其次，誠實(shí)信用原則不僅要衡平當事人之間的各種利益沖突和矛盾，促使當事人依善意的方式行使權利和履行義務(wù)，不得規避法律和合同的規定，而且誠實(shí)信用原則還要平衡當事人的利益與社會(huì )利益之間的沖突與矛盾，要求當事人在履行合同中，要充分尊重他人和社會(huì )的利益，不得濫用權利，損害國家，集體和第三人的利益。從經(jīng)濟利益的角度講，本案被告于志剛的違約行為是值得提倡的，但如果任這種違約行為發(fā)展下去，將會(huì )破壞整個(gè)社會(huì )的正常秩序，簽訂的合同只不過(guò)是一紙空文，并導致合同無(wú)人信守的局面，這將從根本上危害交易安全，合同法的目標是鼓勵交易，促成交易，但維護交易安全也是合同法的目標，合同法不僅要追求效益最大化，同時(shí)更要兼顧公平、正義，不能因片面追求效益而不顧及公平、正義。
本案被告于志剛以房抵債的行為是建立在破壞合同秩序，損害原告郭明達利益的基礎上，這種行為是應當制止的。因此，受訴法院支持原告郭明達要求判令被告于志剛繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同為其辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的訴訟請求是正確的。 以上是結合效率違約理論對本案判決從經(jīng)濟學(xué)角度進(jìn)行的分析。接下來(lái)所要討論的是，本案從法律角度進(jìn)行分析，法院判決是否妥適呢?因為本案與其他“一房二賣(mài)”糾紛有所不同，即于志剛與郭明達訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，雖然交付了房屋，但其并沒(méi)有取得該房屋的所有權。法院判決是否合于法律規定?
四、于志剛是否有權處分訴爭房屋？
本案中，于志剛出售的房屋系從案外人宋小明處購得，郭明達與于志剛的房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立于1999年，此時(shí)，于志剛尚未從宋小明處取得該房屋的產(chǎn)權證，只有房屋買(mǎi)賣(mài)交易憑證。直到2003年，于志剛才與宋小明辦理了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續并取得房屋的所有權，這意味著(zhù)于志剛與郭明達成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當時(shí)，于志剛并沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權證，成為出售房屋的所有權人。那么，于志剛能否將其出售給郭明達并實(shí)際交付房屋給郭明達?換言之，郭明達占有并使用房屋是否有法律依據?筆者認為，盡管于志剛未取得房屋所有權證，但其有權處分該房屋。這一答案的得出，有賴(lài)于對物權法關(guān)于物權變動(dòng)有關(guān)規定和合同法無(wú)權處分規定的理解。 于志剛與宋小明于1996年達成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方依照合同交付了房屋和價(jià)款，但未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，依照我國房地產(chǎn)法及相關(guān)法律的規定，房屋等不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人與買(mǎi)受人合意創(chuàng )設的對房屋等不動(dòng)產(chǎn)占有、使用、收益、處分的合同，即所有權轉讓的合同。所有權轉讓即為所有權的變動(dòng)，在性質(zhì)上屬于物權變動(dòng)的范疇。因此，房屋轉讓?xiě)斪袷匚餀嘧儎?dòng)基本原則的一般規定，而物權變動(dòng)采取何種原則由物權變動(dòng)的立法模式所決定。我國物權法第9條規定：不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。第14條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。由上述法律規定可見(jiàn)，我國現行法律關(guān)于物權變動(dòng)的立法模式是采取債權形式主義。依此主義，物權因法律行為而發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除了需要當事人之間有債權合意外，還需要登記(不動(dòng)產(chǎn))或交付(動(dòng)產(chǎn))的形式，才發(fā)生物權變動(dòng)的效力。因此，該模式又稱(chēng)意思主義與登記或交付相結合的物權變動(dòng)模式。就不動(dòng)產(chǎn)而言，該模式將物權變動(dòng)的時(shí)間界限確定在物的登記之時(shí)，如果沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記，物權不發(fā)生變動(dòng)，即使不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付對方占有，也不發(fā)生所有權的變動(dòng)。該立法模式原則上雖然要求以交付或登記行為作為標的物所有權轉移的表征，但并不承認物權合意的存在，認為債權合同就是所有權轉移的內在動(dòng)力和根本原因。物權法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規對房屋所有權的轉移均明確規定實(shí)行登記。即房屋轉讓時(shí)，當事人之間除訂立債權合同如買(mǎi)賣(mài)等轉讓合同外，尚需踐行房屋所有權權屬變更登記的法定方式后方可發(fā)生物權變動(dòng)的效力，可見(jiàn)，我國是以辦理產(chǎn)權登記過(guò)戶(hù)手續作為所有權轉移的標志�；谝陨戏梢幎�，1996年訂立合同之時(shí)，雖然于志剛與宋小明訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，因此，債權合同履行完畢，雙方交付了房屋和房款，但所有權并未發(fā)生變動(dòng)，在2003年2月辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續前，該房屋仍然歸宋小明所有。1999年，于志剛將該房屋出售給郭明達，顯然屬于無(wú)權處分。 1999年訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，于志剛將房屋出賣(mài)給郭明達并交付的行為屬于無(wú)權處分，那么，受訴法院判令出賣(mài)人于志剛為郭明達辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，這一判決等于認定于志剛出賣(mài)房屋的行為是有權處分，法院判決是否妥筆者認為，這涉及如何認定于志剛與郭明達之間訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。根據我國法律規定，房屋轉讓行為應通過(guò)合同的形式進(jìn)行，合同行為是基礎行為，只有在合同有效成立的前提下，才發(fā)生合同的履行問(wèn)題，才有不動(dòng)產(chǎn)權屬登記問(wèn)題。據此，房屋轉讓正是基于合同發(fā)生物權變動(dòng)，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是當事人以轉移所有權的意思表示為內容，以發(fā)生債權法上的給付義務(wù)為效果的民事法律行為，屬于債權法律行為。按照債權形式主義立法模式下的物權變動(dòng)原則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是當事人就房屋所有權轉讓達成的意思表示的債權合同，該合同成立生效后，還必須通過(guò)履行房屋所有權權屬變更登記行為才能實(shí)現物權變動(dòng)，而不能直接發(fā)生物權變動(dòng)的效果。由于房屋轉讓是通過(guò)合同行為進(jìn)行的一種物權變動(dòng)形態(tài)，合同行為為物權變動(dòng)的基礎行為，因此，對合同行為的效力認定關(guān)系到物權能否變動(dòng)。按照債權形式主義立法模式下的物權變動(dòng)原則，物權變動(dòng)的合同和物權變動(dòng)本身是相互區分的，根據該原則的要求，物權變動(dòng)中的債權合同是所有權轉移的內在動(dòng)力和根本原因，基于合同發(fā)生的所有權轉移，雖然一般以交付或者登記為準，但所有權轉移是債權合同的當然結果。當然，當事人之間僅有債權合同，而尚未交付或登記，也不發(fā)生所有權轉移。在此物權變動(dòng)原則下，以發(fā)生物權變動(dòng)為目的的債權合同，屬于債權法律關(guān)系的范疇，其成立生效應依據合同法的規定，標的物是否成就，能否交付，物權是否發(fā)生變動(dòng)，只是合同履行的結果問(wèn)題，并非當然是合同生效要件，不能以合同不能履行或者物權沒(méi)有發(fā)生變動(dòng)來(lái)反推合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為物權變動(dòng)的根本原因和內在動(dòng)力，其成立生效應當符合債權合同的生效條件。債權合同的生效條件是指能夠按照當事人的意思表示的內容發(fā)生法律效果應當具備的條件。根據合同法的有關(guān)規定，債權合同生效應當具備以下條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力；(2)意思表示真實(shí)；(3)不違反法律、行政法規的強制性規定或者社會(huì )公共利益。
根據我國法律的規定和交易習慣，當事人處分財產(chǎn)，將發(fā)生民事權利變動(dòng)的結果，為實(shí)現這一目的，當事人僅僅達成物權變動(dòng)的合意是不夠的，還必須享有對財產(chǎn)的處分權能，即必須享有對該財產(chǎn)的所有權或處分權，不動(dòng)產(chǎn)房屋也是如此。取得房屋所有權證，成為房屋的所有權人，才能行使旨在引起房屋所有權變動(dòng)的處分行為。因此，房屋所有權證的取得是房屋所有權轉讓必須具備的條件，房屋轉讓方只有取得房屋所有權證才可借此表明其已成為為該轉讓房屋的權利主體，才能依法享有處分該房屋的權利。否則，將構成無(wú)權處分。所謂無(wú)權處分，即無(wú)權處分行為，是指無(wú)處分權人以自己的名義，就(他人或自己)權利標的物所為之處分行為。行為人無(wú)處分權包括非財產(chǎn)權人就他人的權利無(wú)處分權和處分權受到限制的財產(chǎn)權人就自己的權利無(wú)處分權兩種情形。對無(wú)權處分行為的效力認定，不同的立法模式有不I司的結果。在我國，也對此存有爭議。合同法頒布以前，有關(guān)無(wú)權處分的效力的認定，基本趨向于按照無(wú)效處理。1951年發(fā)布的《最高人民法院華東分院關(guān)于解答房屋糾紛及訴訟程序等問(wèn)題的批復》和1979年2月2日發(fā)布的《關(guān)于貫徹執行民事政策法律的意見(jiàn)》以及1984年8月30日頒布的《關(guān)于貫徹執行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第55條都明確規定，非所有權人出賣(mài)他人房屋的，應廢除其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。部分共有人未取得其他共有人的同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，應宣布買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。1986年頒布的《民法通則》關(guān)于無(wú)效民事行為的列舉中并沒(méi)有對出讓他人之物的行為的效力作出規定。1988年頒布的最高人民法院《關(guān)于貫徹執行(中華人民共和國民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條對無(wú)權處分行為的效力作出規定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償�！�1999年頒布的合同法對無(wú)權處分設有明文規定，根據合同法第51條的規定：“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效�！庇纱丝梢�(jiàn)，無(wú)權處分合同是效力待定合同，其是否生效，取決于權利人的追認或者無(wú)處分權人事后取得處分權。 基于合同法關(guān)于效力待定合同的規定，無(wú)權處分合同實(shí)際已經(jīng)成立，但因為合同缺乏處分權而效力不齊備。其能否發(fā)生效力有待于其他行為或事實(shí)使之確定。即無(wú)權處分合同發(fā)生效力，必須要經(jīng)過(guò)本人追認或行為人事后取得處分權。本案中，于志剛與郭明達已經(jīng)按照合同約定交付了房屋和購房款，足以表明雙方當事人對買(mǎi)賣(mài)合同訂立與履行的意思表示是真實(shí)的，該合同符合合同法關(guān)于合同成立要件的規定，因此該合同合法成立。但由于訂立合同之時(shí)于志剛沒(méi)有取得出賣(mài)房屋的所有權，其將房屋出售給郭明達屬于無(wú)權處分。但在郭明達起訴要求其辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)，于志剛于2003年取得了該房屋的所有權證，這一行為使得于志剛于合同成立后取得了出賣(mài)房屋的所有權，根據合同法第51條的規定，該效力待定的合同就發(fā)生了法律效力，成為合法有效的合同，據此，受訴法院判令于志剛郭明達辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續是正確的。
從對物權法物權變動(dòng)的有關(guān)規定和合同法無(wú)權處分的有關(guān)規定的分析，我們能夠得出法院判決正當性的結論，其實(shí)，從交易習慣上看，法院判決也具有正當性。雖然于志剛與郭明達達成房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，于志剛尚未取得房屋的所有權，但于志剛與宋小明不僅訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而且雙方已經(jīng)交付了購房款和房屋，證明于志剛與宋小明房屋買(mǎi)賣(mài)的意思表示真實(shí)，同時(shí)也證明雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)的交易完成。盡管從理論上說(shuō)，于志剛尚未取得房屋的所有權，但于志剛實(shí)際占有房屋后，就取得了對房屋的實(shí)際處分權，因為很難想象在錢(qián)貨兩清后，僅僅因為未辦理所有權登記過(guò)戶(hù)手續，買(mǎi)受人僅僅取得占有、使用房屋的權利，而不能夠對房屋進(jìn)行處分。在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，交付有其特定的含義：一旦交付，盡管未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，除非當事人雙方有特別的約定，占有人對占有的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利，只是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的命運取決于辦理登記過(guò)戶(hù)手續。于其行使上述權利的情形，出賣(mài)人無(wú)權干涉，其只負有辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的義務(wù)。就買(mǎi)賣(mài)合同的雙方當事人而言，辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，只是在法律上最終確定了房屋所有權的歸屬，這種歸屬，不影響房屋基于合法有效的交易行為在不同當事人之間的流轉。本案中，于志剛基于合法有效的合同實(shí)際占有了房屋，其就有權再行出售該房屋。
五、李朝陽(yáng)能否取得抵債房屋的所有權?
本案中，于志剛對李朝陽(yáng)存有債務(wù)，經(jīng)法院判決，于志剛應償還債務(wù)，因其到期未能履行，李朝陽(yáng)申請強制執行。法院強制執行過(guò)程中，李朝陽(yáng)與于志剛達成執行和解協(xié)議：于志剛將其出售給郭明達的房屋抵償給李朝陽(yáng)．同時(shí)在房管局申請辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續�；诂F行法律的有關(guān)規定，李朝陽(yáng)與于志剛達成的執行和解協(xié)議并不違反法律的規定，合法有效。但由于于志剛只有一套房屋，分別出售給郭明達和李朝陽(yáng)，那么，郭明達和李朝陽(yáng)誰(shuí)應當取得該房屋的所有權?有意見(jiàn)認為，于志剛與李朝陽(yáng)之間的執行和解協(xié)議，因尚未履行完畢，其效力僅發(fā)生在當事人之間，不具有強制執行的效力，而人民法院作出的判決一經(jīng)生效即具有了執行力，和解協(xié)議不能對抗法院判決的效力，因此，該房屋不能歸李朝陽(yáng)所有。應當承認，這種主張值得贊I司，一方面，執行和解是民事訴訟法規定的處分原則在執行程序中的具體體現。和解協(xié)議是在執行過(guò)程中，雙方當事人通過(guò)平等協(xié)商，自愿就變更執行依據所確定的內容達成的合意，是執行當事人對自己的民事權利的處分。就其性質(zhì)而言，是民事合同的一種，對當事人雙方具有約束力。本案中，于志剛故意將已出售的房屋抵債給李朝陽(yáng)，但其行為只是違反合同，不違反法律的強制性規定，況且現有證據不能證明李朝陽(yáng)是在惡意的情況下與于志剛達成執行和解協(xié)議，因此，該執行和解協(xié)議合法有效。雙方應當履行。另一方面，執行和解協(xié)議是當事人自愿達成的，雖然其改變了原法院裁判文書(shū)確定的權利義務(wù)，但其不是法律文書(shū)，并不是法院據以執行的依據。當執行和解協(xié)議與法院其他判決發(fā)生沖突時(shí)，其不能對抗法院判決。執行和解協(xié)議的對方當事人只能申請恢復執行原法律文書(shū)，不能因為自己履行了和解協(xié)議中的義務(wù)而申請法院強制對方履行和解協(xié)議的義務(wù)。據此，本案所涉及的房屋，只能按照法院判決的要求，過(guò)戶(hù)給郭明達。由于房屋已按照法院判決過(guò)戶(hù)給郭明達，于志剛與李朝陽(yáng)達成的執行和解協(xié)議已無(wú)法履行，李朝陽(yáng)可以要求原執行法院恢復執行原判決確定的內容。 由于法院判決的存在，加之執行和解協(xié)議不能對抗法院判決，導致本案不動(dòng)產(chǎn)歸屬問(wèn)題迎刃而解。但是，假設本案中沒(méi)有法院判決的出現，而是于志剛基于買(mǎi)賣(mài)合同將房屋出售給郭明達并已經(jīng)交付了房屋，同時(shí)于志剛又基于執行和解協(xié)議將該房屋抵債給李朝陽(yáng)，那么，該房屋歸誰(shuí)所有?要回答這一問(wèn)題，恐怕要考察不動(dòng)產(chǎn)交付對所有權的轉移應否產(chǎn)生影響這一問(wèn)題了。盡管物權法第9條確定了不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的債權形式主義，但現實(shí)生活中一個(gè)很有趣的現象是，在涉及不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的林林總總的案例中，經(jīng)常會(huì )發(fā)現，不動(dòng)產(chǎn)交付是交易的一個(gè)重要環(huán)節，而且或多或少地對案件的處理發(fā)生著(zhù)影響。 房屋是典型的不動(dòng)產(chǎn)，在我國，商品房買(mǎi)賣(mài)的行業(yè)管理機構是建設部和國家工商局，其在規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，將商品房交付作為規制的重要內容，例如，由建設部和國家工商局負責解釋的《新商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第8條“交付期限”規定：“出賣(mài)人應當在——年——月——日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規定，將具備下列第——種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用�！钡�9條“出賣(mài)人逾期交房的違約責任”規定：“除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第——種方式處理：”“1．按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)(1)逾期不超過(guò)——日，白本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之 的違約金，合同繼續履行；(2)逾期超過(guò)——日后，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應當自買(mǎi)受人解除合同通知到達之日起 天內退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計已付款的一 ％向買(mǎi)受人支付違約金�！I(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之——(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金�！钡�1l條“交接”規定：“商品房達到交付使用條件后，出賣(mài)人應當書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續。雙方進(jìn)行驗收交接時(shí)，出賣(mài)人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣(mài)人承擔�！薄坝捎谫I(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：——�！� 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記，《示范文本》第15條“關(guān)于產(chǎn)權登記的約定”規定：“出賣(mài)人應當在商品房交付使用后——日內，將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責任，買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的，雙方同意按下列第——項處理：”“1．買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起——日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jì)r(jià)款的——％賠償買(mǎi)受人損失�！薄�2．買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的 ％向買(mǎi)受人支付違約金�！薄�3．——�！�
仔細分析《示范文本》中的內容，我們可以看到，房屋的交付是價(jià)金交付的對待條款。整個(gè)《示范文本》共24條，關(guān)于房屋交付的條款就有3條，即第8條、第9條和第11條，而關(guān)于登記的約定只有l條，即第15條。由此可以看出，房屋交付在整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的重要性。 在我國，處理房地產(chǎn)爭議的機關(guān)是最高人民法院，其在制定的司法解釋中，十分看重交付對案件處理的影響。在最高人民法院《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合J司糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》中，交付是一個(gè)核心概念。盡管最高人民法院對該解釋的說(shuō)明中，認為交付不轉移房屋的所有權，但是，與前引有關(guān)法律規定以及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的債權形式主義理論相比，最高人民法院的這一解釋賦予了交付重要的意義。 最高人民法院《審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)共有28個(gè)條文，涉及“交付”的就有8個(gè)條文。所謂房屋的交付使用，如果沒(méi)有特別約定，就是出賣(mài)人將已建成的房屋轉移給買(mǎi)黨人占有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人。根據該解釋?zhuān)瑢Ψ课莸霓D移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣(mài)人承擔，交付使用后由買(mǎi)受人承擔；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外(《解釋》第11條)。買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持(《解釋》第10條)。關(guān)于此點(diǎn)，有疑問(wèn)的是：第一，如果交付不轉移房屋的所有權，何以買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋，還需要通過(guò)無(wú)效制度來(lái)解決?第二，如果出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋進(jìn)行了登記，但房屋未向任何一方交付，此時(shí)該如何解決?第三，如果出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將已經(jīng)交付給買(mǎi)受人的房屋進(jìn)行了登記，此時(shí)，又該如何解決?第二和第三種情況在解決思路上，是否應當有所區別?如果有區別，區別的關(guān)鍵是否來(lái)源于房屋的交付? 房屋是百姓安身立命之所，現實(shí)生活中，百姓買(mǎi)房后，交房是極其重要的環(huán)節，驗收、裝修、入住、經(jīng)商，一系列活動(dòng)都圍繞交付展開(kāi)，紛爭也圍繞交付展開(kāi)。相反，登記卻遠沒(méi)有交付重要，到了合同約定的交付時(shí)間，房屋未交付，購房人決不會(huì )答應，交付后，未及時(shí)辦理登記手續并不是十分重要：“房子已經(jīng)歸我了，不辦理登記，又怎樣?還能把我攆出來(lái)�！爆F實(shí)生活中，許多劃撥土地和農村集體土地上開(kāi)發(fā)的不能辦理產(chǎn)權手續的房地產(chǎn)熱賣(mài)充分說(shuō)明了交付對房屋買(mǎi)賣(mài)的影響。 交付如此重要，物權法應當賦予其某種更重要的法律意義。否則，法律的規定會(huì )與現實(shí)生活、社會(huì )習俗發(fā)生沖突，一旦訴至法院，會(huì )使判決在法律與社會(huì )習俗之間游離。筆者認為，在訂有數個(gè)房屋轉讓合同的糾紛中，盡管按照債權形式主義，不動(dòng)產(chǎn)登記是所有權變動(dòng)的生效條件，但要考慮交付對所有權轉移的影響，把房屋判歸已經(jīng)實(shí)際占有房屋的一方所有。理由有二：其一，房屋已經(jīng)交付，則表明雙方當事人所訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同所約定的義務(wù)，除辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續外，已全部或大部分完成，而未交付房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，其合同約定的義務(wù)大部分或全部都未履行，在這種情況下，將房屋過(guò)戶(hù)給已占有房屋的一方，更符合合同法的立法宗旨。其二，房屋交付后，買(mǎi)受人往往會(huì )對房屋進(jìn)行裝修、修繕，為此會(huì )支出一大筆費用，而這些裝修或修繕物已固化在房屋上，與房屋形成不可分割的整體，即使能夠分割，也會(huì )造成財產(chǎn)減損。將房屋判給未發(fā)生交付的合同的一方當事人所產(chǎn)生的損失要比判給已交付房屋的合同一方當事人所產(chǎn)生的損失要大得多，從最有效地減少違反合同所造成的損失的角度考慮，也應當將房屋判給已基于合同占有房屋的一方。
六、同一房屋訂立數個(gè)轉讓合同糾紛處理時(shí)應遵循的原則。
房屋作為不動(dòng)產(chǎn)和特定物，近年來(lái)，因同一房屋訂立數個(gè)轉讓合同而引發(fā)的糾紛逐年增多，探究其成因，多數是因為出賣(mài)人為追求高價(jià)所致。在訴至法院的糾紛中，有的是為其中一方辦理了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續；有的是房屋交付一方，卻給另一方辦理了過(guò)戶(hù)手續；有的是均未辦理過(guò)戶(hù)手續。在房屋所有人作為轉讓方就同一房屋與受讓方訂立數個(gè)轉讓合同，在轉讓合同均有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，應當確定不同的原則處理： 1·已經(jīng)為一方辦理了房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的，由于根據法律的規定，房屋產(chǎn)權變動(dòng)登記具有公示的效力，具有對抗合同以外第三人的效力，因此，無(wú)論出售方是否將房屋交付給他方或接受了他方的價(jià)款，均應判令出售方將房屋出售給已經(jīng)辦理了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的一方。然后，判令出售方對他方承擔違約責任。 2·均未辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，但已合法占有房屋的受讓方請求轉讓方履行房屋產(chǎn)權變更登記等合同義務(wù)的，應當支持。 3·均未辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，又未合法占有房屋，先行支付購房款的受讓方請求轉讓方履行交付房屋和辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續等合同義務(wù)的，應當支持。 4·合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。 未能取得房屋所有權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規定處理。
摘自：王利明主編《判解研究.2007年第3輯(總第35輯)》
