建設用地的預審制度介紹
在與工程建設有關的法律規定中，《中華人民共和國城市規劃法》(以下簡稱《城市規劃法》)是一部任何建設工程都要受它調整的法律。而其中與建設工程有關的，主要是其中的建設用地規劃許可制度。
為了合理、科學地制定和實施城市規劃，促進城市的現代化和社會文明，同時為了不斷改善城市的生活條件和生產條件，促進城鄉經濟和社會發展，國務院于1984年頒布了《城市規劃條例》。但隨著中國經濟的快速發展，這一條例顯得越來越不適應控制城市發展趨勢的需要。
1989年，為了確定城市的規模和發展方向，實現城市的經濟和社會發展目標，合理地制定城市規劃和進行城市建設，適應現代化建設的需要，全國人大常委會頒布了《城市規劃法》。該法于1990年4月1日起實施，原國務院頒布的《城市規劃條例》同時廢止。根據該法，其立法的主要任務是實行嚴格控制大城市規模、合理發展中等城市和小城市的方針，促進生產力和人口的合理布局。同時規定，城市總體規劃應當和國土規劃、區域規劃、江河流域規劃、土地利用總體規劃相協調。任何單位和個人都有遵守城市規劃的義務，并有權對違反城市規劃的行為進行檢舉和控告。
城市規劃分為總體規劃和詳細規劃�？傮w規劃包括：城市的性質、發展目標和發展規模，城市主要建設標準和定額指標，城市建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署，城市綜合交通體系和河湖、綠地系統，各項專業規劃，近期建設規劃。而詳細規劃包括：規劃地段各項建設的具體用地范圍，建筑密度和高度等控制指標，總平面布置、工程管線綜合規劃和豎向規劃。
由此可知，《城市規劃法》的調整范圍雖以建設為主，但不僅限于建設方面，而其中的各項建設具體用地范圍、建筑密度、建設高度等控制指標則是房地產開發中至關重要的內容。
為了與《城市規劃法》配套，建設部于1990年2月23日頒布實施了《建設部關于統一實行建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的通知》。根據該通知，城市土地利用、建設工程規劃管理均實行法定許可制度。建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證由市或縣的人民政府城市規劃行政主管部門核發。
一、建設項目用地的預審程序
1．用地預審的目的和依據
任何建設項目，在正式申請國家和地方人民政府發展與改革主管部門立項審批之前，在正式申請國家和地方人民政府規劃主管部門審批之前，必須先向國家或地方人民政府國土資源主管部門申報建設項目用地的預先審批。針對部分地方出現的“先斬后奏”，試圖通過修編使違規用地合法化的現象，早在2005年進行新一輪土地規劃修編時，國土部就把“預審制”定為四項指導方針之一。
為此，2001年建設部頒發了《建設項目用地預審管理辦法》，2004年12月建設部對該管理辦法進行了修訂。以北京市為例，2006年5月1日北京市政府辦公廳發布《北京市建設項目用地預審管理辦法(試行)》。
北京市建設項目用地的批準、核準都必須經過土地預審，未經預審或者預審不合格的項目，不得批準農用地轉用、土地征收，不得辦理供地手續。
土地預審管理辦法的核心是根據國土部門編制的當年土地供應計劃和利用規劃，審查建設項目用地合法性，尤其是涉及農用地轉用的建設用地會進行嚴格審核。
2．用地預審的權限劃分
建設項目用地實行分級預審。需人民政府或有批準權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源管理部門預審。需核準和備案的建設項目，由與核準、備案機關同級的國土資源管理部門預審。
二、土地預審程序
1．建設用地單位申請預審，應當提交下列材料
(1)建設項目用地預審申請表；
(2)預審的申請報告，內容包括擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案；
(3)需審批的建設項目，項目建議書和可行性研究報告分開審批的，提供項目建議書批復和可行性研究報告；項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發展改革行政主管部門核發的項目辦理用地預審告知單和項目建議書(代可行性研究報告)；
(4)需核準的建設項目，提供發展改革行政主管部門核發的項目辦理用地預審告知單；
(5)需備案的建設項目，提供發展改革行政主管部門核發的項目備案表和規劃行政主管部門核發的規劃意見書。建設項目用地預審申請表，由市國土局統一印制。
2．用地預審的辦理程序
(1)申請和受理。項目建設單位持符合本辦法第6條規定的預審申請材料，按照本辦法第4條規定向國土資源行政主管部門提出申請。國土資源行政主管部門應在受理當場或5個工作日內，對申請材料齊全、符合法定形式的申請予以受理，并出具《行政許可申請受理決定書》；對不予受理的出具《行政許可申請不予受理決定書》；對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，出具《行政許可申請補正材料告知書》。逾期未告知的，自收到申請材料之日起即為受理。
(2)審查和決定。國土資源行政主管部門對用地單位的申請依法進行審查。由本市國土資源行政主管部門負責預審的，應在法定期限內作出書面行政許可決定；準予行政許可的，核發建設項目用地預審意見；需報國土資源部預審的，出具建設項目用地初審意見。
(3)期限。國土資源行政主管部門應自受理預審申請之日起20個工作日內完成審查工作。在20個工作日內不能完成的，經國土資源行政主管部門行政負責人批準，可以延長10個工作日，并應將延長期限理由告知申請人。
3．預審的主要內容
(1)建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合土地管理法律、法規規定的條件；
(2)建設項目是否符合國家供地政策；
(3)建設項目用地標準和總規模是否符合有關規定；
(4)占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障；
(5)屬土地管理法第26條規定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規劃的，規劃的修改方案、建設項目對規劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規的規定。
4．預審的結果
(1)國土資源管理部門應當自受理預審申請或者收到轉報材料之日起20日內完成審查工作，并出具預審意見。20日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源管理部門負責人批準，可以延長10日。
(2)預審意見應當包括對預審內容審查的結論性意見和對建設用地單位的具體要求。
(3)建設項目用地預審文件有效期為2年。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
摘自：戈宇著《律師房地產法律服務技能/新版“律師業務必備”叢書》
