涉災租賃合同糾紛解析
陳軍 關琳
案例一：2004年12月31日，原告付某與被告彭州市葛仙山鎮某村民委員會簽訂了一份租賃合同，約定原告租用被告的廢棄磷化肥廠廠房開辦養雞場，租金為5460元／年，租期為10年。協議簽訂后，原告即向被告一次性支付了
】O年租金，共計，54600元，被告也于2005年1月1日將廠房交原告使用。2008年5月12日，受汶川大地震影響，養雞場廠房幾乎全部垮塌，剩余部分危房也無法繼續使用，原告隨即要求解除租賃合同，并要求被告退還2008年5月后的租金共計359415元。與被告協商無果后，原告向人民法院提起訴訟。
案例二：周某系某房屋的租賃人，于2008年5月12日前將該房屋轉租給趙某，并簽訂了長期租賃合同，趙某一次性繳納了全部租金。地震中，租賃房屋完全倒塌，無法繼續使用，次承租人趙某遂向法院起訴，要求依法解除租賃合同，并要求被告周某返還其剩余租金。
案例三：銀廠溝旅游區內農家樂經營者三戶，分別于2007年4月、2008年4月、2008年5月與當地農戶簽訂了長期房屋租賃協議，并一次性支付了全部租金�！�5·12”地震后，農家樂房屋損毀嚴重，無法繼續使用，農家樂經營者遂向法院提起訴訟，請求解除租賃關系，并要求出租人返還剩余租金。
以上租賃合同糾紛皆因汶川大地震導致租賃房屋損毀，致使租賃目的無法實現，承租人要求解除租賃合同，并要求出租人返還提前收取的2008年5月12日至租賃期屆滿期間的租金。根據合同法第九十四條第一款、第二百三十一條的規定，由于租賃房屋因震嚴重毀損、滅失，無法繼續使用，不能實現租賃目的，租賃合同可以依法解除，這是沒有異議的。關鍵在于合同解除后合同未履行部分的租金是否應當返還?如果應當返還，是全部返還還是部分返還?
一、解決涉災租賃合同糾紛之不同意見
關于租賃房屋因震嚴重毀損、滅失，無法繼續使用，不能實現租賃目的，租賃合同依法解除后先付租金如何解決的問題主要存在以下兩種意見：
第一種意見：合同法九十七條規定：“合同解除后……已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失�！钡诙偃粭l規定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金……”根據上述法律規定，因地震這一不可抗力導致租賃房屋損毀或者滅失，租賃合同依法解除的，就已經履行的部分，承租人應當按照合同約定支付相應的租金；承租人提前支付了租金但因震無法履行的部分，出租人應當退還承租人剩余租金。這是由于承租人支付租金的目的是為了實現對房屋的使用，租金系出租人出租房屋的對價，房屋無法繼續使用自然也就不必再支付租金，那么租賃合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金就轉化為了不當得利，依法應當予以返還。
第二種意見：合同法第九十七條是對包括不可抗力在內的各種合同解除情形的法律后果進行規范，其前提是“根據履行情況和合同性質”，且法律規定當事人“可以”要求恢復原狀、采取其他補救措施，并要求賠償損失。地震系不可抗力，租賃合同因不可抗力解除后，承租人可以要求出租人恢復原狀，即返還提前支付的租金，但出租人是否需要返還，返還多少，則需要法官根據合同的性質和履行情況進行自由裁量。另一方面，租賃合同因不可抗力致使合同目的不能實現而依法解除，雙方當事人對合同的解除均無過錯，也不存在任何違約情形，在合同的解除過程中并無違約責任產生，因而合同解除后的有關損失應當按照民法通則第一百三十二條的規定，適用公平責任原則在當事人之間進行合理分擔。換言之，涉災租賃合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金并不當然全部返還承租人，而應由法官根據合同的履行情況以及公平責任原則，對租金的返還及具體數額作出裁判。
筆者傾向于第二種意見。
二、涉災租賃合同糾紛之解析
(一)涉災租賃合同解除后損失的承擔不適用有關違約的嚴格責任原則
民法通則第一百零七條、合同法第一百一十七條第(一)項針對因不可抗力導致不能履行合同的民事責任免除進行了規定，通常認為上述法律規定的實質是，因不可抗力導致一方當事人不能履行合同的，違約方因違約事由的不可抗力性質及不可抗力事由與損害結果的因果關系，得以免除一切違約責任，包括支付違約金、賠償損失等。我們認為，涉災租賃合同雙方當事人均沒有違約行為，承租人依照合同法第九十四條的規定要求解除合同，應屬合同的法定解除，因而涉災租賃合同的解除不是違約行為，合同解除后的損失承擔不適用民法通則以及合同法有關違約的嚴格責任原則。
(二)承租人要求返還的剩余租金系信賴利益損失，出租人應當予以返還
合同法第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失�！惫P者認為，第九十七條是針對包括合同約定解除和法定解除在內的各種解除情況作出的規定，因而對于合同解除后有關損失的承擔，應當根據合同解除的事由和履行情況予以區別對待。
一般認為，合同解除帶來的損害應當包括以下兩個部分：一是當事人因違約所喪失的期待利益，即合同如果繼續履行，當事人必然會獲得的利益；一是當事人的信賴利益，即當事人為合同的履行而進行的一系列活動，包括準備工作、按合同約定支付對價等。因一方當事人違約導致合同解除的，違約方既應當承擔對方當事人的期待利益損失，也應當承擔其信賴利益損失。而因不可抗力致使合同解除的，盡管存在期待利益損失，但由于雙方當事人均不存在違約行為，合同系因法定事由解除，因而只需要就雙方當事人信賴利益損失的承擔進行合理分配。據此，承租人要求出租人返還的剩余租金，實質上是按照租賃合同的約定支付的對價，應屬信賴利益損失。既然租賃合同已經解除，出租人在未支付對價的情況下繼續保有租賃人提前支付的租金，由承租人獨自承擔因合同解除造成的信賴利益損失顯然是不公平的，即使合同的解除是依據不可抗力這一法定事由。換言之，即使有不可抗力的介人，合同的任何一方當事人也不能因此而獲得額外利益，即“所得不應多于應得”，因而，出租人應當向承租人返還提前收取的合同未履行部分的租金，但是否應當全部返還，下文予以論述。
(三)涉災租賃合同的雙方當事人系合同利益共同體，應當分擔信賴利益損失
從案例一、二、三我們不難看出涉災租賃合同糾紛的一些相同點：第一，出租人與承租人一般都簽訂了長期租賃合同；第二，承租人一般都一次性支付了全部租金；第三，租賃房屋在地震中嚴重損毀，無法繼續使用；第四，承租人都要求解除租賃合同，并返還提前支付部分的租金。從表面上看，承租人先履行了合同，提前支付了全部租金，比出租人投入了更多的信賴利益，但承租人為什么愿意一次性支付全部租金?筆者認為，一方面，承租人希望確定長期的租賃關系，以保障自己對租賃房屋的長期使用權，方便居住生活或者經營活動的開展；另一方面，是為了避免因房租上漲或者出租人違約而增加成本的投入。當然，對于出租人而言，簽訂長期租賃合同并且一次性支付全部租金也是對其租賃收益的穩定保障。但不可否認的是，承租人在合同的履行過程中能夠獲得更多的期待利益，例如銀廠溝旅游區內租用當地農戶的房屋開辦農家樂的經營者，他們之所以愿意與出租人簽訂長期租賃合同并提前支付全部租金，無疑是為了保障自己經營活動的長期性，以獲取更多更穩定的經營效益。因而，先履行的承租方實際上已經意識到并自愿擔負先履行的風險，其愿意承擔此風險是期待該風險帶來更高的利益，為獲取穩定的期待利益而提前支付租金應當說是當事人的自愿選擇，當風險發生造成損失時，承租人于理于法都應當對損失予以分擔。
應當說，租賃合同的簽訂者系合同利益的共同體。所謂合同利益共同體是指，在事實上已經形成了一個以合同為紐帶，以利益為共同目的的整體。這個整體兩端的利益既是相對立的又是相互依存的，一方的利益以另一方利益為前提，一方的利益不存在無疑也導致另一方的利益的消亡。因而，作為合同風險之一的不可抗力，不論落在哪一方之上，其帶來的合同預期目標受挫、合同利益減損乃至喪失，都會通過利益共同體傳導至共同體的另一方，使另一方也遭受損失。因不可抗力致合同解除的影響不會也不可能只集中在一端，它必然是使雙方利益都有損失。另外，盡管各方因不可抗力致合同解除所遭受的損失在比例上不相當，但仍是與各自的期待利益相適應的，承租人的租金損失客觀上是由于地震帶來的，實質卻是期待利益所帶來的風險，這種風險損失應當由出租人和承租方共同承擔，簡單地判決由出租人返還承租人全部剩余租金，無疑是對出租人的不公平。
(四)租金返還比例應由法官根據合同的履行情況以及公平責任原則作出裁判
前文已經論述了涉災租賃合同的解除不是違約行為，不適用合同法的嚴格責任原則，信賴利益的損失應當由出租人和承租人共同承擔，具體而言，租金的返還應由法官根據合同的履行情況以及公平責任原則作出裁判。
產生糾紛的涉災租賃合同一般處于部分履行狀態，也涉及剛開始履行以及即將履行完畢的情況。筆者認為，對于后兩種情況，可以視為合同還未履行以及已經履行完畢依法進行處理；而合同部分履行的情形則需要法官根據雙方當事人的信賴利益和期待利益的比例，依據公平責任原則，對租金的返還比例進行自由裁量。
所謂公平責任原則是指在法律沒有規定適用無過錯原則，而適用過錯原則又顯失公平時，依公平原則在當事人之問分配損害的歸責原則。公平責任并不是懲罰性意義上的責任，而僅是一個損失的分擔。適用公平責任原則，不是說雙方當事人依公平原則按一定比例(五五或者四六)共同承擔損失，而應以利益均衡作為價值判斷標準來調和民事損失的承擔。需要強調的是，“利益均衡”并不是“利益平均”，利益是否均衡需要法官根據租賃合同的履行情況、合同雙方當事人各自實際信賴利益損失的大小、期待利益的大小以及各自所承擔的風險大小作出自由裁量，對包括剩余租金在內的信賴利益損失的承擔作出公平的分配。
(五)對涉災租賃合同糾紛的解決應兼顧法律效果和社會效果的統一
目前我們面臨的現狀是，包括租賃糾紛在內的很多涉災案件的當事人，他們不但失去了親人，失去了家園，甚至失去了賴以生存的土地，根本沒有任何可供執行的財產，倘若我們僅機械地適用法律，單純以結案作為目的，那么其結果就是，生效判決無法執行，法院判決成為一紙空文，而法律作為社會最終的救濟手段，喪失其對公民權利的最終保障力，也喪失了其作為社會規范對社會秩序的調控力。因此，鑒于涉災租賃糾紛涉及面廣，影響較大，為穩定災區社會秩序，保障災后重建工作的順利進行，人民法院在處理此類糾紛時，必須從化解糾紛的角度出發，對沖突的權利或利益進行權衡與取舍，兼顧法律效果與社會效果，靈活運用法律，充分發揮法官的自由裁量權，尋求最佳的解決方案，努力做到案結事了。
同時，由于涉災租賃合同糾紛的特殊性和亟待解決的緊迫性，我們必須充分發揮多元糾紛解決機制的積極作用，調動各種社會力量，多渠道、高質高效地化解涉災租賃合同糾紛。
摘自：牛敏著《應對:災后重建中的司法對策和實踐》
