（一）理論解答
房屋租賃實(shí)踐中，出租人擅自將工業(yè)廠(chǎng)房、住宅、倉庫等改作商業(yè)用房出租的現象十分常見(jiàn)。關(guān)于這類(lèi)租賃合同的法律效力，我國現行法律沒(méi)有直接、明確的規定，法學(xué)理論界和法律實(shí)務(wù)界的看法也不一致。
無(wú)效主張者的主要理由是，根據我國“房地合一”的基本政策，改變房屋的使用功能就等于改變了土地的用途，違反了《中華人民共和國物權法》第一百四十條“建設用地使用權人改變土地用途，應當經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準”、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條“建設單位改變土地建設用途，應當經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條“土地使用者改變土地用途的，必須經(jīng)受讓方和市、縣城市規劃行政主管部門(mén)同意”、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規劃部門(mén)批準”等規定，而《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無(wú)效�！�
本書(shū)認為，房屋租賃合同不應因房屋使用功能的擅自改變而無(wú)效，這類(lèi)房屋租賃合同并沒(méi)有直接違反《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、行政法規的強制性規定。其一，從調整的對象看，《中華人民共和國物權法》第一百四十條規定了建設用地使用權人、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定了建設單位、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規定了土地使用者均不能隨意改變土地用途，調整的對象是建設用地使用權人、建設單位、土地使用者等利用土地進(jìn)行建設的建設方，而非調整房屋的所有權人。其二，以上法律條文調整的是建設方利用土地開(kāi)始建設這一改變土地用途的法律行為，而非調整建設完成后房屋利用、處分等法律行為，更不屬于調整改變物業(yè)租賃用途和改變房屋使用功能的法律行為。其三，《中華人民共和國土地管理法》第四條第二款、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第十條等相關(guān)法律明確將土地用途分為農用地、建設用地、未利用地。只有在以上這三種土地用途之間的轉換，才屬于法律意義上的“改變土地用途”。
摘自《土地、房屋租賃疑難問(wèn)題理論解答與案例指引》P52-53頁(yè)，人民法院出版社2018年7月出版。內容簡(jiǎn)介：土地、房屋租賃疑難問(wèn)題理論解答與案例指引試圖在大數據分析的基礎上，運用民商事法學(xué)的基本原理和我國相關(guān)法律、法規和司法解釋的ZUI XIN規定，對我國土地、房屋租賃活動(dòng)中常見(jiàn)的40多個(gè)疑難問(wèn)題進(jìn)行系統深入的理論和實(shí)務(wù)探討，并以真實(shí)的司法案例加以指引。希望借此，能對相關(guān)司法現狀的改善有所助推，對律師等辦理相關(guān)案件有所裨益，對當事人從事相關(guān)活動(dòng)有所幫助。
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