（一）房地產(chǎn)抵押
信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)時(shí)，通常會(huì )以房地產(chǎn)抵押作為信用增級措施。房抵押中需要關(guān)注的事項包括：(1)抵押人是否擁有用以抵押的房地產(chǎn)的完全合法的產(chǎn)權；(2)用以抵押的房地產(chǎn)的合理市場(chǎng)價(jià)值以及合理的抵押率；(3)用以抵押的房地產(chǎn)是否存在其他的權利或者限制設定抵押權的相關(guān)情形或事項。
信托公司以房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險緩釋措施時(shí)，應注意五大優(yōu)先權：稅收優(yōu)先權、土地使用權出讓金優(yōu)先權、建設工程款優(yōu)先權、消費者購房?jì)?yōu)先權、買(mǎi)賣(mài)不破租賃及承租人優(yōu)先權。房地產(chǎn)融資抵押權是約定擔保物權，其在效力上劣后于法定優(yōu)先權。
（二）房地產(chǎn)估價(jià)
在業(yè)務(wù)實(shí)踐中，房地產(chǎn)價(jià)值的評估是房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險管理中非常關(guān)鍵的內容。根據《巴塞爾補充規定》第9條規定：“抵押貸款價(jià)值是通過(guò)銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內部估價(jià)師，采取保守和謹慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，估計到房地產(chǎn)長(cháng)期的和持續的特征、正常的和當地的市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)的當前用途和可能性的用途改變等條件下，評估出來(lái)的房地產(chǎn)的客觀(guān)價(jià)值。投機性因素不予考慮。抵押貸款價(jià)值應以透明、清楚的方式表達�！�
《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價(jià)規范》( GB/T 50291-1999)對房地產(chǎn)估價(jià)行為進(jìn)行了規范。房地產(chǎn)估價(jià)應當遵循四項估價(jià)原則：合法性原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)的方法主要包括：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法、基準地價(jià)修正法、綜合法，對同一估價(jià)對象適宜采用兩種以上的估價(jià)方法。房地產(chǎn)估價(jià)的程序包括：明確估價(jià)基本項、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地勘察估價(jià)對象、選定估價(jià)方法計算、確定估價(jià)結果、撰寫(xiě)估價(jià)報告、估價(jià)資料歸檔。根據不同的估價(jià)目的，房地產(chǎn)估價(jià)可以分為：土地使用權出讓價(jià)格評估、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估、房地產(chǎn)保險估價(jià)、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、征地和房屋拆遷補償估價(jià)、房地產(chǎn)分割或合并估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評估、企業(yè)各種經(jīng)濟活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)以及其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。
（三）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估
房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，可以參照抵押權設定時(shí)的類(lèi)似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)應在估價(jià)報告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值變化風(fēng)險和短期強制處分因素對抵押價(jià)值的影響。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估應當注意區分抵押價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，抵押價(jià)值應當是市場(chǎng)價(jià)值扣除政府稅費、處置抵押產(chǎn)生的費用、優(yōu)先權費用以及其他因素所產(chǎn)生的費用后的余額。對房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)而言，應當以抵押價(jià)值而非市場(chǎng)價(jià)值為抵押率計算的標準。抵押價(jià)值的確定應注意以下情形：
(1)首次抵押的房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值；再次抵押的房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價(jià)值。
(2)以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物的抵押價(jià)值評估，應當扣除應繳納的土地出讓金。
(3)抵押價(jià)值評估應當考慮土地使用權剩余年限對價(jià)值的影響。
(4)諸如經(jīng)濟適用房等以國家優(yōu)惠政策購買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押人可以處分和收益份額部分的價(jià)值。
(5)按份共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為抵押人所享有份額部分的價(jià)值；共同共有房地產(chǎn)抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。
摘自《信托業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)(第三版)/金融業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)與技能叢書(shū)》p105-106頁(yè)，中國法制出版社，2018年9月出版。內容簡(jiǎn)介："《信托業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)》由張同慶著(zhù)，本書(shū)全面地介紹了信托公司和信托業(yè)務(wù)中的各種法律實(shí)務(wù)，是信托從業(yè)人員以及律師等從事信托業(yè)務(wù)人員的良好參考。全景式介紹各種信托業(yè)務(wù)；系統性講解法律實(shí)務(wù)操作。 第一章信托業(yè)與信托公司概論第一節信托與信托業(yè)第二節信托公司的設立與運營(yíng) 第三節信托公司內部治理機制第四節信托產(chǎn)品類(lèi)型第五節風(fēng)險監管指標與監管評級 第二章合規文化與合規制度建設第一節合規概述第二節信托公司的合規文化第三節合規風(fēng)險管理制度建設 第四節關(guān)聯(lián)關(guān)系與關(guān)聯(lián)交易第五節反洗錢(qián)與反商業(yè)賄賂第六節業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)與信息披露的合規性 第三章盡職調查與信用增級措施第一節信托業(yè)務(wù)的盡職調查 ……"
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