——張某與A銀行大連分行、C公司執行異議之訴案
【問(wèn)題】
開(kāi)發(fā)商因與銀行之間的債務(wù)被人民法院查封了開(kāi)發(fā)商名下的房產(chǎn)，購房人對此提出執行異議。購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》的時(shí)間在法院查封之前，但雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在法院查封之后，兩份合同哪份屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條第(2)項規定的“合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”？
【裁判觀(guān)點(diǎn)】
在人民法院查封案涉房屋前，當事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》對案涉房屋的坐落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權利義務(wù)、違約責任等事項進(jìn)行了約定，具備商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的主要內容，應當認定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條第(2)項的規定。
【基本案情】
上訴人：張某
被上訴人：A銀行大連分行、C公司
A銀行大連分行與大連B公司、C公司等金融借款合同糾紛一案，大連中級人民法院于2014年8月7日作出( 2014)大民三初字第216號訴訟保全民事裁定，查封了C公司所有的涉案興城海上釣魚(yú)臺C7 -1 -xxx×室房屋。2016年1月26日，大連中級人民法院作出( 2014)大民三視字第216號《民事判決書(shū)》，判決B公司于判決生效后十日內給付A銀行大連分行借款本金8000萬(wàn)元，C公司等對上述債務(wù)承擔連帶清償責任。因B公司未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，A銀行大連分行向大連中級人民法院申請執行。2016年7月21日，大連中級人民法院作出( 2016)遼02執170號執行裁定，續查封上述房產(chǎn)，查封期限三年。張某以案外人身份向大連中級人民法院執行部門(mén)提出執行異議。大連中級人民法院于2017年3月28日作出( 2017)遼02執異54號《執行裁定書(shū)》，裁定駁回張某的異議。張某不服該裁定，遂向大連中級人民法院提起本案訴訟。
另查，2010年6月12日，張某和第三人C公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》，約定第三人將其位于興城海上釣魚(yú)臺C7 -1 -x×××室房屋出售給張某，房屋價(jià)款321 701. 00元，2010年5月、6月，張某分多次向C公司支付了購房款。C公司的集團公司向張某出具了《收款收據》。
2014年9月10日，張某與第三人C公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定張某購買(mǎi)第三人C公司開(kāi)發(fā)建設的興城海上釣魚(yú)臺第9 - 23幢1單元××××號房屋，單價(jià)為每平方米3889. 55元。該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》尾部加蓋了興城市建設綜合開(kāi)發(fā)辦公室商品房銷(xiāo)售審批專(zhuān)用章。同日，C公司向張某出具了入住通知單。
【法院裁判】
大連中級人民法院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條規定：“金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十�！北景钢�，雖然張某提供收款收據證明其已支付了購房款，但是否構成阻卻執行，仍需審查是否符合另兩項條件。張某與第三人之間簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間及張某持有的入住單均為2014年9月10日，即交房時(shí)才簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，而案涉房屋被查封的日期是2014年8月7日，即人民法院查封時(shí)，張某尚未占有案涉房屋。另外，張某拒絕提供其戶(hù)籍地房產(chǎn)查詢(xún)信息，應推定其另有住房，案涉房屋不符合系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋條件。由此可見(jiàn)，原告的執行異議不符合前述司法解釋的規定，其不具有對抗司法執行的權利，對原告要求停止執行的訴請不予支持。據此，依據《民事訴訟法》第64條、第227條，《民訴法解釋》第311條、第312條第1款第(2)項，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條之規定，判決：駁回張某的訴訟請求。
一審宣判后，張某不服向遼寧省高級人民法院提起上訴。
遼寧省高級人民法院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條規定：“金錢(qián)債權執行中，買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十�！北景钢�，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，雖然張某與C公司于2014年9月10日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但是2010年6月12日張某與C公司已簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》，雙方對案涉房屋的坐落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權利義務(wù)、違約責任等事項進(jìn)行了約定，具備商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的主要內容，且不違反法律法規的強制性規定，系雙方當事人真實(shí)意思表示，應當認定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。第二，興城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《無(wú)房屋產(chǎn)權證明》載明“在其產(chǎn)權產(chǎn)籍管理信息系統中無(wú)產(chǎn)權登記信息”，說(shuō)明張某在興城市沒(méi)有其他用于居住的房屋。第三，張某已按合同約定支付了全額購房款，C公司并無(wú)異議，且其集團公司向張某出具了收款收據。第四，A銀行大連分行雖然對張某全額支付購房款及有無(wú)其他住房有異議，但均未舉證證明其主張，對其答辯意見(jiàn)本院不予支持。
綜上，張某為生活居住，在案涉房屋查封前與C公司建立了房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，支付了房款并實(shí)際占有，其上訴請求成立，應停止對案涉房屋的執行，原審判決駁回其訴訟請求不妥，本院予以糾正。依照《民事訴訟法》第170條第1款第(2)項之規定，判決如下：一、撤銷(xiāo)大連市中級人民法院( 2017)遼02民初193號民事判決；二、不得執行該執行標的即張某購買(mǎi)C公司開(kāi)發(fā)建設的興城海上釣魚(yú)臺住宅小區第C7幢1單元14層××××號。
【相關(guān)法律】
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條
【觀(guān)點(diǎn)延伸】
本案系執行異議之訴，涉及兩個(gè)法律關(guān)系，一是A銀行大連分行與C公司之間存在金融借款合同關(guān)系，C公司應對A銀行大連分行的債權承擔連帶償還責任。二是張某與C公司之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。張某的執行異議申請若成立，執行法院將不得執行已查封的C公司名下的案涉房產(chǎn)。反之，申請被駁回后，A銀行大連分行有權請求繼續執行案涉房產(chǎn)。
買(mǎi)受人對登記在被執行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的，應當符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第29條規定的三個(gè)條件：(1)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；(2)所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；(3)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案張某提出的異議符合上述異議類(lèi)型，審查的重點(diǎn)看張某主張的事實(shí)是否符合上三個(gè)要件。雙方對于第三個(gè)要件無(wú)爭議。關(guān)于第二個(gè)要件，二審法院根據興城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的《無(wú)房屋產(chǎn)權證明》認定張某除案涉房產(chǎn)外無(wú)其他房產(chǎn)。一審法院以張某戶(hù)籍地有無(wú)房產(chǎn)進(jìn)行判斷，兩級法院判斷的標準不一，司法解釋未對此明確規定，本案例亦不是指導性案例，僅供讀者參考，此處不再討論。
本案難點(diǎn)在于如何認定第一個(gè)要件中的“合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”，一審法院認為張某與C公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》符合第一個(gè)要件，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》不符合合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。二審法院對此予以否定，判斷合同性質(zhì)不應僅從合同名稱(chēng)上認定，應綜合認定。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第16條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第16條規定商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容：商品房基本狀況、商品房的銷(xiāo)售方式、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜、面積差異的處理方式、公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬、解決爭議的方法、違約責任等。因此，二審法院從案涉房屋的坐落位置、面積、出售價(jià)款及其支付方式、權利義務(wù)、違約責任等事項綜合判斷，認為《商品房買(mǎi)賣(mài)意向書(shū)》屬于合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，于法有據。
摘自《金融借款合同糾紛常見(jiàn)問(wèn)題與法院裁判觀(guān)點(diǎn)》p186-190頁(yè)，人民法院出版社，2018年11月出版。內容簡(jiǎn)介：金融借款合同糾紛常見(jiàn)問(wèn)題與法院裁判觀(guān)點(diǎn)具有典型、專(zhuān)業(yè)、QUAN WEI 、實(shí)用四個(gè)特點(diǎn)。編者從基層法院審理的2500多件金融借款合同糾紛中提煉焦點(diǎn)問(wèn)題，問(wèn)題具有集中性、普遍性、典型性；該書(shū)專(zhuān)門(mén)研究金融借款合同這一類(lèi)糾紛，在分析上做到了內容詳實(shí)全面、問(wèn)題系統深入；本書(shū)引用裁判觀(guān)點(diǎn)多是最高人民法院和各省高院的生效判決，觀(guān)點(diǎn)依據具有QUAN WEI性；本書(shū)提煉的問(wèn)題是金融機構高度關(guān)注的爭議焦點(diǎn)，對其處理具體案件提供了現實(shí)的可操作性指導，同時(shí)對于案件的當事人具有很強的參考價(jià)值。
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