重慶市人大常委會

重慶市物業管理條例



（2009年5月21日重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過 2019年11月29日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第十三次會議修訂 根據2021年5月27日重慶市第五屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議《關于修改〈重慶市土地房屋權屬登記條例〉等四部地方性法規的決定》第一次修正 根據2024年5月30日重慶市第六屆人民代表大會常務委員會第九次會議《關于修改和廢止部分地方性法規的決定》第二次修正）



目 錄



第一章 總 則

第二章 物業管理區域

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第四章 前期物業管理

第五章 物業管理服務

第六章 物業的使用與維護

第七章 監督管理

第八章 法律責任

第九章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造文明和諧的生活和工作環境，根據有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動，適用本條例。

第三條 市、區縣（自治縣）人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社會治理體系，建立與物業管理工作相適應的保障機制，完善政策扶持措施，促進物業管理發展與和諧社區建設。

區縣（自治縣）人民政府應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府明確承擔物業管理活動指導和監督職責的工作機構，配備與工作任務相適應的工作人員，落實工作經費。

第四條 市、區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

其他有關部門依據各自職責，負責物業管理相關工作。

街道辦事處、鄉（鎮）人民政府按照規定職責，指導和監督本轄區內物業管理活動。

居（村）民委員會依法協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理相關工作。

第五條 業主大會、業主委員會、物業服務企業等應當在社區黨組織的領導下依法依規開展物業管理活動。

建立社區黨組織領導下的居（村）民委員會、業主大會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，統籌推進社區治理和物業管理工作。

第六條 物業服務行業協會應當加強行業自律，依法制定和組織實施自律性規范，規范行業經營行為，促進物業服務企業提高服務質量和水平。

物業服務行業協會應當接受住房城鄉建設主管部門的指導和監督。

第七條 鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯網與物業管理深度融合，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務向智能、綠色方向發展。



第二章 物業管理區域



第八條 物業管理區域的劃分，應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據物業建設項目確定的用地范圍，結合物業的共有或者共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素劃定。

規劃自然資源部門審查建設項目設計方案，應當按照有利于實施物業管理的原則，考慮物業管理區域劃分的需要，確定相關指標，并征求住房城鄉建設主管部門關于物業管理區域劃分的意見。

第九條 物業管理區域按照下列規定劃定：

（一）新建物業項目，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的項目，應當按照其建設項目確定的用地范圍，劃分為一個物業管理區域。

（二）新建物業項目內住宅和非住宅等不同物業類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業管理區域。

（三）原有物業項目內，已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業管理區域。

（四）原有建筑規模較小的相鄰物業項目，可以合并為一個物業管理區域。

第十條 新建物業在出售前，建設單位應當根據本條例第八條第一款、第九條的規定劃定物業管理區域，并向物業所在地的區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案。區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第八條第一款、第九條規定的，應當自收到備案申請之日起二十日內書面通知建設單位重新劃定。

建設單位在銷售物業時，應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

第十一條 已經交付使用但未劃分物業管理區域的，或者需要調整物業管理區域的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府參照本條例第八條第一款、第九條的規定，征求相關業主意見后，提出物業管理區域劃分或者調整的建議方案，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，劃定物業管理區域。

物業管理區域的劃定方案應當包括物業管理區域劃分、物業服務用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調整后物業管理區域管理等內容。

物業管理區域的劃定方案應當報區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案，并在相應區域內公告。

物業管理區域內不動產權屬登記已經完成，涉及物業服務用房等調整的，相關權利人應當到物業所在地不動產登記機構辦理變更登記。



第三章 業主、業主大會及業主委員會



第十二條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）推選業主代表，選舉業主委員會、監事委員會，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）對物業專項維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權和監督權；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第十三條 業主、物業使用人應當依法履行下列義務：

（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用，公共秩序、公共安全和環境衛生的維護等方面的制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交存物業專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第十四條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主大會議事規則應當對業主大會議事方式、表決程序，業主投票權確定辦法、業主委員會的組成等事項依法作出約定。

管理規約和業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀，不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業主顯失公平的內容。

第十五條 業主可以依照法定程序設立業主大會，并由業主大會選舉產生業主委員會。業主設立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下進行。未設立業主大會的，由全體業主在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府以及居（村）民委員會的指導下，共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，決定下列事項：

（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉、補選或者罷免業主委員會成員；

（三）業主委員會的工作經費、成員工作津貼的來源以及經費管理辦法；

（四）撤銷或者變更業主委員會的決定；

（五）選聘和解聘物業服務企業，確定物業服務合同的內容；

（六）提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；

（七）依法籌集和使用物業專項維修資金；

（八）物業管理區域內公共收益的管理、使用和分配；

（九）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

業主大會可以設立監事委員會，負責監督業主委員會的工作，并履行業主大會賦予的其他職責。業主大會設立監事委員會的，業主大會議事規則應當對監事委員會的職責、組成、選舉產生、工作規則和成員罷免等事項依法作出約定。

第十六條 一個物業管理區域內，已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上，建設單位應當進行公告，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面申請召開首次業主大會會議。

第十七條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到書面申請后三十日內通知建設單位或者物業服務企業報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊和聯系方式、共有設施設備交接資料等材料，并負責核對材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。

建設單位或者物業服務企業應當自收到街道辦事處、鄉（鎮）人民政府通知后十日內報送材料，協助成立籌備組，并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

籌備組成員由業主代表、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區黨組織、轄區公安派出所、居（村）民委員會和建設單位派員共同組成。其中，業主代表應當符合本條例第二十六條的規定要求，且人數所占比例不低于籌備組總人數的百分之五十�；I備組成員中的業主代表，應當由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生，并告知全體業主�；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府派員擔任。

籌備組成員名單應當自成立之日起三日內予以公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決�；I備組成員名單確定后，應當予以公告。

第十八條 籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本，草擬管理規約和業主大會議事規則；

（三）確認業主身份，確定業主人數、業主專有部分面積，以及業主的投票權數；

（四）制定業主委員會成員產生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主委員會成員候選人由籌備組推薦，三十名以上業主也可以聯名推薦候選人一名�；I備組應當審查候選人資格。

本條第一款第一項至第四項的內容應當在首次業主大會會議召開前十五日予以公示。業主對公示內容提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果告知提出異議者。

第十九條 籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開首次籌備工作會議。

籌備組應當自成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議。業主委員會選舉產生之日起，籌備組自行解散。

籌備組成員連續三次無故不參加籌備會議的，其成員資格自動終止。逾期未召開首次業主大會會議的，或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。

籌備組按期組織召開首次業主大會會議但選舉產生的業主委員會成員人數低于規定人數下限時，籌備組決定在未當選的候選人中及時補選一次的，籌備組工作期限可以延長三十日。

第二十條 專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

業主人數和總人數，按照下列方法認定：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

鼓勵和引導業主采用業主決策信息系統舉行業主大會會議，提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。

第二十二條 采用集體討論形式召開業主大會的，同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以根據業主大會的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人確認后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

業主可以書面委托一名代理人參加業主大會會議，每名代理人接受的委托不得多于三人。

第二十三條 業主大會會議參會業主人數和參會業主所持投票權數符合法律規定比例的，業主大會會議方為有效。業主大會會議作出決定，應當符合法律規定的參會業主人數比例和參會業主所持投票權數比例。

業主大會只能就本條例第十五條第二款第九項規定的事項授權業主委員會作出具體決定。

第二十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）占總人數百分之二十以上業主以書面形式提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要業主大會決定的；

（三）管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。

召開業主大會會議，業主委員會應當邀請物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和居（村）民委員會參加。

業主委員會不依法及時組織召開業主大會會議的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當責令其限期組織召開。業主委員會逾期未組織召開的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者受其委托的居（村）民委員會應當自業主委員會逾期之日起三十日內組織召開。

業主大會對物業管理事項已作出決定的，業主委員會在業主大會決定之日起一年內不得就同一事項組織召開業主大會會議；但是，業主大會決定被依法撤銷的除外。

第二十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由五到十一名單數成員組成，每屆任期五年，業主委員會成員可以連選連任。業主委員會的具體人數由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

住宅小區未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會已經解散的，居（村）民委員會應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下，組織業主討論決定物業管理事項，或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。

第二十六條 業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具備一定組織協調能力；

（三）本人、配偶以及直系親屬與同一物業管理區域提供物業服務的企業無利害關系；

（四）具備履行職務的健康條件和文化水平；

（五）具有必要的工作時間，業主委員會成員只能在一個物業管理區域內任職；

（六）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；

（七）法律、法規規定的其他條件。

法律、法規和管理規約、業主大會議事規則對業主不得擔任業主委員會成員的情形作出規定或者約定的，適用其規定或者約定。

鼓勵和支持業主中符合條件的中國共產黨黨員、公職人員通過法定程序成為業主委員會成員，依法履行職責。設立監事委員會的，鼓勵和支持物業所在地居（村）民委員會成員通過法定程序成為監事委員會監事，依法履行監督職責。

第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案，并予以公示：

（一）業主委員會名稱，業主委員會主任、副主任、成員名單和身份證明；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主委員會辦公場地、聯系方式；

（五）業主大會會議表決結果及決議。

公示期內，業主認為業主委員會的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府申請核實。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到申請之日起三十日內進行核實，根據核實情況作出處理決定，并及時向申請人反饋。

本條第一款第一項至第四項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內重新備案和公示。

第二十八條 業主委員會需要刻制印章的，應當持備案證明到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章，并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。

業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。

第二十九條 業主委員會應當接受業主、業主大會、監事委員會的監督。業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集并主持業主大會會議，向業主大會報告工作；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）組織物業專項維修資金的籌集，監督物業專項維修資金的使用；

（六）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主交納物業服務費及其他相關費用，協調處理物業服務活動中的相關問題；

（七）制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會議記錄、共有財產資料、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件及印鑒，并建立相關檔案；

（八）配合相關部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、居（村）民委員會做好物業管理區域內秩序維護、社區建設和公益宣傳等工作；

（九）法律、法規規定的其他職責，以及業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當定期接待和聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受業主查詢其所保管的物業管理信息，接受業主和物業使用人的咨詢、投訴和監督。

第三十條 業主委員會應當在物業管理區域顯著位置和通過業主決策信息系統，向業主公布下列情況和資料：

（一）公布業主委員會成員名單、辦公地點、辦公電話、工作制度等信息；

（二）及時公示業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項；

（三）每半年公示一次業主委員會工作經費、工作津貼以及物業共有部位的使用、物業專項維修資金和公共收益收支等情況；

（四）公布其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十一條 業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時，應當及時組織召開。

業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。業主委員會主任可以書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名成員召集并主持業主委員會會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。

第三十二條 業主委員會會議應當有過半數成員出席，并邀請物業所在地居（村）民委員會列席。業主委員會作出決定應當經全體成員過半數簽字同意，自決定作出之日起三日內予以公示，并于公示首日書面告知物業所在地居（村）民委員會。

第三十三條 業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約，誠實守信、勤勉盡責，不得有下列行為：

（一）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產；

（二）索取、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關費用，或者向物業服務企業銷售商品、承攬業務，獲取其他不正當利益；

（四）違規泄露其他業主的信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動；

（五）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料，或者擅自使用業主委員會印章；

（六）拒不執行街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、相關主管部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判，或者打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（七）無故連續三次缺席業主委員會會議；

（八）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會成員違反前款規定的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令暫停履行職責，由業主大會會議決定終止其成員職務。終止業主委員會成員職務時，應當允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

第三十四條 業主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務自行終止：

（一）不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）存在本條例第三十三條規定的禁止性行為且受到行政處罰的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

第三十五條 業主委員會成員受業主監督。業主大會有權罷免業主委員會成員。

百分之二十以上業主聯名，可以向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議，由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織召開。

第三十六條 業主委員會應當將其成員被終止職務或者罷免的情況及時公示。業主委員會未進行公示的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其公示。

業主委員會成員被終止職務或者被罷免的，其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止。

第三十七條 業主委員會成員集體辭職的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當及時組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

業主委員會成員出現空缺的，應當及時按照業主委員會產生辦法完成增補。業主委員會成員人數不足總數的二分之一時，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第三十八條 業主委員會任期屆滿前九十日，應當書面報告街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當自收到報告之日起三十日內成立換屆改選籌備組，由換屆改選籌備組組織召開業主大會會議，選舉新一屆業主委員會。換屆改選籌備組人員構成依照本條例第十七條第三款、第四款規定執行。

換屆改選籌備組組織選舉新一屆業主委員會未成功的，可以在九十日內補選一次；補選仍未成功的，換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個月后，占總人數百分之二十以上的業主書面申請物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府重新選舉業主委員會的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到申請后組織召開業主大會會議，重新選舉產生新一屆業主委員會。

自換屆改選籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業服務企業；

（二）除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項；

（三）處分業主共有財產；

（四）其他重大事項。

業主委員會任期屆滿，應當自行解散。業主委員會逾期未自行解散的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府公告業主委員會解散。

第三十九條 業主委員會成員和監事委員會監事不領取勞動報酬。業主大會可以根據業主委員會成員或者監事委員會監事的工作情況，決定給予其適當津貼。

鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織第三方機構實施，費用可以從物業公共收益中列支。

第四十條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的，業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導監督下，做好業主共有財產清算工作。

第四十一條 業主委員會成員職務終止或者被罷免的，或者業主委員會解散的，應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物。

業主委員會成員職務終止或者被罷免的，向業主委員會移交。業主委員會解散的，向新一屆業主委員會移交；未選舉產生新一屆業主委員會的，向物業所在地居（村）民委員會移交，由其暫時代管。

未在規定時間內移交的，由物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府責令其七日內移交，物業所在地公安機關應當協助解決。

第四十二條 業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規，物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者住房城鄉建設主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。



第四章 前期物業管理



第四十三條 新建物業的建設單位應當在物業銷售前，參照市住房城鄉建設主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約，報物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案，并抄送街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。

臨時管理規約應當對有關物業的管理、業主的共同利益、業主的義務、業主的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

首次業主大會通過管理規約后，臨時管理規約即行失效。

第四十四條 物業中有住宅項目的，建設單位應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。其中，對于預售項目，建設單位應當在申請房屋預售許可證前選聘物業服務企業；對于現售項目，建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標。

投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第四十五條 建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并自簽訂后十五日內報物業所在地區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門備案。

業主委員會或者暫時代行業主委員會職責的物業所在地居（村）民委員會與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

第四十六條 建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同，并提供給物業買受人，同時予以說明。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

第四十七條 前期物業服務費實行政府指導價。發展改革部門應當會同住房城鄉建設主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定和動態調整相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。

建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務費應當符合前期物業服務水平，且不得擅自超出政府指導價收費標準。

前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費，由建設單位承擔。物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

第四十八條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件并經綜合驗收合格后，建設單位方可辦理物業交付手續：

（一）水、電納入城市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、共有部位、共有設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；

（二）在城市管道燃氣覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣的敷設且與相應管網連接，并安裝分戶計量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備配置到位；

（四）完成消防和人民防空工程設施建設；

（五）按照規劃要求完成教育、養老、醫療衛生、文化體育、環境衛生以及社區管理等用房或者設施建設；

（六）按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；

（九）法律、法規規定的其他條件。

第四十九條 承接新建物業前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后，雙方應當簽訂物業承接查驗協議，并將其作為前期物業服務合同的補充協議。

物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、住房城鄉建設主管部門參加，必要時可以聘請相關專業機構協助進行。

第五十條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，按照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本，持下列資料向區縣（自治縣）住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案：

（一）物業承接查驗協議；

（二）建設單位移交資料清單；

（三）查驗記錄；

（四）交接記錄；

（五）其他承接查驗有關的文件。

物業交付時，物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

建設單位將不符合交付條件的物業交付使用，或者物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第五十一條 物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房，應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排，其面積應當不低于二十平方米，不高于七十平方米。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于二層。

規劃自然資源部門在規劃許可、竣工驗收過程中，應當對物業服務用房建筑面積、位置等進行審查驗收。住房城鄉建設主管部門在核發商品房預售許可證時，應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查。不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時，應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。

物業服務用房和物業管理設施設備用房屬于全體業主共有，任何單位和個人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉讓、抵押。

鼓勵在新建住宅小區設置接收郵件、快遞的場所或者設施等，提升物業服務水平。

第五十二條 前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前，建設單位應當向物業服務企業和物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府移交物業檔案。

物業檔案包括下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄及備案證明；

（五）物業管理所必需的業主清冊等其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。

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