四川省德陽市人大常委會

德陽市物業管理條例


（2018年10月16日德陽市第八屆人民代表大會常務委員會

第十五次會議通過 2018年12月7日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議批準 2024年11月5日德陽市第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議修訂 2024年12月4日四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批準）



第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律法規，結合德陽市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于德陽市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

第三條 《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律法規對物業服務區域及設施、業主的權利和義務、業主大會的設立和召開、業主共同決定事項、業主委員會的選舉產生和履職、物業服務人的服務、物業的使用與維護以及物業活動的監督管理、法律責任等有規定的，從其規定。

第四條 本市物業管理納入社區治理體系，構建黨建引領、政府推動、業主自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。

建立中國共產黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業主、業主組織、物業服務人等共同參與的協調運行機制，構建共建共治共享的社區治理體系。

第五條 市和區（市、縣）人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導，建立統籌協調、矛盾糾紛多元調處化解、工作保障等機制，將物業服務納入現代服務業發展規劃，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平，推動物業服務行業高質量發展。

區（市、縣）人民政府應當明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）承擔指導和監督物業管理活動的工作機構和人員，并保障工作經費。

第六條 市和區（市、縣）人民政府住房城鄉建設主管部門負責物業管理活動的指導和監督管理，履行下列職責：

（一）依法對物業服務人進行指導和監督管理；

（二）依法對建筑物及其附屬設施維修資金進行指導和監督管理；

（三）指導、督促街道辦事處（鄉鎮人民政府）開展物業管理相關工作；

（四）指導、監督物業服務行業組織開展行業自律和服務工作；

（五）依照國家和省有關規定，完善物業管理領域信用評價機制；

（六）宣傳物業管理相關法律法規、政策；

（七）組織街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會、業主委員會及物業服務人等開展培訓；

（八）法律法規規定的其他職責。

區（市、縣）人民政府住房城鄉建設主管部門除履行第一款規定的職責外，負責推動建立物業糾紛人民調解委員會，辦理物業服務區域劃分、物業服務合同和管理規約以及承接查驗備案。

第七條 發展改革主管部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準。

工業和信息化主管部門負責指導供電、通信專業經營單位做好設施設備的移交和維護管理。

公安機關負責監督、指導治安安全防范工作和保安服務活動，依法處理涉及飼養動物、交通安全、社會生活噪聲污染、謊報火警、阻礙消防車執行任務和阻礙消防救援部門的工作人員依法執行職務等違反治安管理的行為，查處違法犯罪案件。

社會治理部門負責指導居（村）民委員會依法開展城鄉社區建設和治理相關工作，指導開展居家社區養老服務。

自然資源和規劃主管部門負責對建設工程的規劃核實、違法建設的認定，開展不動產登記。

城市管理主管部門負責對市容環境衛生工作的監督管理，依法查處違反生活垃圾分類管理、違法設置戶外廣告、亂排油煙以及噪聲污染、違法建設、違規裝修、損壞樹竹花草和綠化設施等行為，上述違法行為的行政處罰權未相對集中實施的除外。

市場監管主管部門負責對物業管理區域內電梯等特種設備的使用、檢驗檢測和物業服務收費行為進行監督檢查，依法查處涉及違反市場主體登記管理以及特種設備安全和物業服務收費等的行為。

消防救援部門依法行使物業管理消防安全綜合監管職能，負責查處占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等違法行為。

其他有關部門按照各自職責做好物業管理活動的監督管理相關工作。

第八條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當履行下列職責：

（一）調解處理在業主大會設立、業主委員會選舉及換屆、物業服務人交接等物業管理活動中出現的重大矛盾糾紛，協調社區建設與物業管理的關系；

（二）組織、指導、協調本轄區內業主大會的設立及業主委員會的選舉、換屆；

（三）指導、督促業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（四）指導業主自行管理，或者組織實施老舊住宅小區（院落）基本物業服務；

（五）組織成立物業管理委員會，指導、監督物業管理委員會依法履行職責；

（六）對共有資金使用和收支情況開展檢查并在物業服務區域顯著位置公示；

（七）物業服務區域突發失管狀態或者物業服務合同重大矛盾糾紛時，確定應急物業服務人，提供維持業主基本生活服務事項的應急服務；

（八）實施市、區（市、縣）地方人民政府依法采取的應急管理措施；

（九）法律法規規定的與物業管理活動相關的其他職責。

居（村）民委員會協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）和相關部門，依法履行派員參與業主大會籌備組，推薦業主委員會成員候選人，指導、監督業主委員會履行職責，依法代為申請緊急使用建筑物及其附屬設施維修資金和協助開展老舊住宅小區基本物業服務等職責，做好轄區內物業管理相關工作。

第九條 物業服務行業組織應當在住房城鄉建設主管部門的指導和監督下，加強行業自律，促進行業誠信建設、標準建設、人才建設。

鼓勵物業服務人以及從業人員加入物業服務行業組織。

第十條 在物業管理活動中，應當依法保護業主、物業使用人的隱私和個人信息，不得泄露或者將個人信息用于與物業管理無關的活動。

第十一條 建設單位在銷售房屋時，應當以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容：

（一）經備案的物業服務區域、共用部位名稱、位置和面積；

（二）車位（車庫）的配置比例、數量、位置以及權屬；

（三）地下室（含人防地下室部分）、架空層面積及其權屬；

（四）物業服務用房、業主委員會用房的面積和位置、共用設施設備名稱及其權屬、便民服務設施；

（五）公共綠化的面積和位置；

（六）其他需要明示的場所和設施設備。

建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售前將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處（鄉鎮人民政府）設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用�；I備經費具體交納標準及使用管理辦法由市人民政府另行制定。

建設單位應當依法選聘前期物業服務人，組織開展首次物業承接查驗工作，不得在物業承接查驗中減輕、免除自身責任，不得加重物業服務人的責任，不得損害物業買受人的權益。

建設單位不得承諾、誘導物業買受人實施違法建設或者違法裝修，不得將屬于業主共有的部位、場所和設施交由部分或者個別業主排他使用。

第十二條 業主在物業管理活動中根據法律法規規定、管理規約和物業服務合同約定，享有業主權利，承擔業主義務，按照約定支付物業費。

業主及物業使用人應當按照規劃用途合理、安全使用物業，不得在物業服務區域內實施損壞房屋承重結構和主體結構、從建筑物中拋擲物品、任意棄置垃圾、違法排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權益的行為以及法律法規規定、管理規約約定的其他禁止性行為。

第十三條 符合首次業主大會成立條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在接到建設單位書面報告或者業主聯名書面申請后三十日內，指導成立業主大會籌備組，居（村）民委員會予以協助。

籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會代表擔任，鼓勵遵紀守法、公正廉潔、責任心強的業主擔任籌備組成員。

業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調處理。

第十四條 業主大會會議可以采用現場討論、依托電子信息技術或者書面征求意見等形式召開。

表決事項在提交業主共同決定前，應當將擬表決時間、表決方式、表決內容等在物業服務區域顯著位置和通過互聯網方式公示，公示期不得少于十五日，同時應當告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

表決可以采取現場或者電子投票、書面表決或者其他具有真實性和可追溯性的方式逐項進行。鼓勵和支持業主采用由住房城鄉建設主管部門依法建設并免費提供的電子投票表決系統，進行業主共同決定事項決策。

表決結果應當按照規定在物業服務區域顯著位置和通過互聯網向全體業主公示。

業主大會通過的管理規約、業主大會議事規則和其他決議、決定，對全體業主具有約束力。

第十五條 經業主共同決定，可以對物業服務區域內的建筑物及其附屬設施實施自行管理，也可以委托物業服務人進行管理。

實施自行管理的，由全體業主通過管理規約就管理事項、管理人、管理方式以及責任承擔等共同作出約定并公示。

委托物業服務人進行管理的，物業服務人選聘、續聘、解聘方案應當提交業主共同決定。選聘、續聘方案應當包括物業服務人的選聘、續聘方式和物業服務合同包含的物業服務事項、服務費用的標準及收取辦法等內容。

第十六條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

業主委員會成員應當由遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

鼓勵具有工程、評估、法律、會計等專業知識的業主參選業主委員會委員。

業主大會、業主委員會工作經費，業主委員會委員工作補貼標準以及工作人員的聘用、工作職責和待遇標準由業主共同決定。

第十七條 在物業服務區域內有下列情形之一的，經專有部分面積占比百分之十以上且人數占比百分之十以上的業主向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出書面申請，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組建物業管理委員會：

（一）前期物業管理期間達不到規定的條件而無法成立業主大會、選舉產生業主委員會的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會不能正常開展工作、不履行職責達半年以上，需要調整或者重新選舉業主委員會，經街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導后仍不能調整或者重新選舉的；

（四）其他不能依法選舉產生業主委員會的情形。

第十八條 物業管理委員會組成人員由七人以上單數組成，一般由業主代表以及街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會等派員組成。其中業主代表不少于二分之一，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）根據業主自薦或者推薦確定，物業管理委員會主任由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者居（村）民委員會代表擔任。物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公示。

物業管理委員會任期一般不超過二年。在臨時管理期間應當依照法律法規規定履行組織業主共同決定物業管理事項、推進選舉業主委員會等職責，自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責并辦理移交手續。期滿仍未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）重新組建物業管理委員會。

物業管理委員會可以持街道辦事處（鄉鎮人民政府）出具的成立文件，申請刻制物業管理委員會印章、開立銀行賬戶。

第十九條 業主委員會任期屆滿的，根據業主共同決定，可以委托第三方機構對其進行財務審計，審計報告應當公示。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以定期組織業主對業主委員會進行履職滿意度評價。

業主大會、業主委員會和物業管理委員會作出的決定違反法律法規規定的，住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當依法作出處理決定，并通告全體業主。

第二十條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序。

物業服務人應當建立崗位、值班、巡查和裝飾裝修告知、車輛停放及車位管理、消防安全、應急處理、檔案管理等制度，按照法律法規規定履行向行政機關或者業主組織的報告和信息公示義務。

物業服務人應當采取合理措施保護業主的人身、財產安全，發現違反有關治安、環保、規劃、消防等法律法規行為的，及時采取合理措施制止；制止無效的，向有關行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）報告并協助處理。

物業服務人不得采取停止供水、供電、供氣以及限制業主進出物業服務區域、使用電梯等方式催交物業費。

鼓勵有條件的物業服務人為業主提供家政、購物、快遞簽收代發等服務，為老年人、嬰幼兒開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護、定期巡訪等服務。

第二十一條 物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務人進行表決。

業主大會決定續聘的，應當重新簽訂物業服務合同。

業主大會決定不再續聘、雙方未約定交接期限的，自物業服務合同終止之日起十五日內，原物業服務人應當與業主組織、新聘物業服務人共同進行物業承接查驗，依法辦理移交手續。

第二十二條 業主、業主組織、物業服務人根據市人民政府住房城鄉建設主管部門依法制定的物業服務標準，可以自主開展或者委托第三方評估機構開展物業服務質量評價活動。

第三方評估機構應當遵循公平、公正、誠實信用的原則，依照法律法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當全面、客觀、真實。

第二十三條 利用業主共有部分開展經營活動產生的收入，扣除合理成本后，收益屬于業主共有。業主共有部分收益包括以下方面：

（一）依法利用共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共有部分經營所得的收益；

（二）利用共有的停車場出入設施、電梯間（含電梯轎廂）、樓道及戶外區域設置廣告獲得的收益；

（三）共有部分收益的孳息；

（四）依法屬于業主共有的其他收益。

共有部分收益應當及時納入業主共有資金管理，經業主共同決定，可以用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金、共有部分保修期滿后的維修更新改造、共有部分收益審計等公共支出、購買共用設施設備的責任保險、財產保險等支出。

共有部分經營收支應當單獨列賬，每半年至少公示一次，并依法接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）檢查。

第二十四條 業主、物業使用人和物業服務人應當維護物業服務區域綠化景觀。任何單位或者個人不得損壞樹竹花草和綠化設施，禁止破壞綠地范圍內的地形地貌、水體和植被。

因業主居住通風、采光等正常生活的需要修剪共有綠地上的綠化植物的，業主組織、物業服務人應當制定修剪方案，書面告知街道辦事處（鄉鎮人民政府），征求城市園林綠化管理維護部門指導意見。修剪方案應當進行公示，公示期不少于五個工作日。修剪方案應當符合城市園林綠化技術規范。

物業服務區域內樹木的砍伐、移植和古樹名木的養護，應當按照法律法規的有關規定進行。

第二十五條 既有住宅小區建設新能源汽車充換電設施應當符合充換電基礎設施專項規劃、安全用電標準和技術規范。業主在自有機動車停車位安裝充電設施，符合電力容量、安裝條件和用電安全的，物業服務人、業主委員會應當予以配合，不得無故阻礙安裝。供電專業經營單位和有關部門應當對供電設施改造給予指導和支持。

在物業服務區域內設置電動自行車、電動摩托車等交通工具停放場所、充電場所的，應當按照規定，配置符合用電安全要求的充電設施，采取防火分隔等措施。

禁止在建筑物的公共門廳、疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動自行車、電動摩托車，或者為電動自行車、電動摩托車及其蓄電池充電；禁止攜帶電動自行車、電動摩托車及其蓄電池進入電梯轎廂；禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動自行車、電動摩托車及其蓄電池充電。

第二十六條 業主應當弘揚中華民族與鄰為善、守望相助等傳統美德，加強溝通協商、利益協調，依法配合既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施。

既有多層住宅加裝電梯的實施辦法由市人民政府依法制定。

第二十七條 市和區（市、縣）人民政府應當加快推進城市更新，結合舊城改造和城鄉環境治理，安排資金開展綜合改造，逐步實現供水、供電、供氣等專業經營設備分戶計量、分戶控制，完善相關配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區居住環境。

市和區（市、縣）人民政府住房城鄉建設主管部門應當制定老舊住宅小區（院落）物業管理規劃及年度計劃。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當協調居（村）民委員會，分類施策，統籌推進老舊住宅小區（院落）物業管理，健全居（村）民自治機制，引導各方參與治理，提升老舊住宅小區綜合治理水平，實現共治共享。

第二十八條 老舊住宅小區（院落）不具備專業化、市場化物業服務條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以協調所在地居（村）民委員會組織實施基本物業服務�；�本物業服務一般包括環境衛生、綠化養護、維修維護、秩序維護等。

實施基本物業服務的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當制定基本物業服務方案，在廣泛征求意見后實施�；�本物業服務方案包括服務內容、收費項目、收費標準等內容，由業主根據提供的物業服務項目和標準交納物業費。

區（市、縣）人民政府對實施基本物業服務的可以給予資金補助。實施基本物業服務的條件、程序、收費標準、補助方式以及標準等具體辦法，由區（市、縣）人民政府另行制定。

第二十九條 違反本條例規定，由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰：

（一）建設單位違反第十一條第一款的規定，未在銷售現場向買受人明示相關事項的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

（二）物業服務人違反本條例第二十條第三款規定，未按照規定報告的，責令限期改正；逾期未改正的，可以處警告、通報批評或者二千元以上一萬元以下的罰款。

第三十條 本條例自2025年3月1日起施行。