[ 陳寧 ]——(2010-4-9) / 已閱34951次

第十五條 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約，或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：
（一）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
（二）違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規定進行房屋裝飾裝修；
（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
【解讀】《物權法》第83條第2款規定，業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。前述規定主要針對業主侵害共有權的行為進行了規制，本條將損害他人合法權益行為的主體界定為業主或者其他行為人，“其他行為人”主要包括：物業使用人、物業管理企業和開發商。
本條對“損害他人合法權益的行為”的具體情形作了列舉規定，主要包括：（1）損害房屋承重結構，承重結構包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等；（2）損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施；（3）在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全；（4）妨礙建筑物正常使用，即業主或行為人在使用建筑物時，不得妨礙其他人對建筑物合理、正常的使用；（5）損害建筑物外觀，即違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等，此類行為不僅會影響到建筑物的整體美觀，還極易使建筑物外墻遭受損害、發生滲漏等；（6）違規進行房屋裝飾裝修，如私自拆改磚混結構房屋的內墻、私自在框架結構房屋的樓板上建間隔墻、私改室內供暖、供氣設施等，均會不同程度威脅到建筑物的安全；（7）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。
第十六條 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。
【解讀】《物權法》第6章規定了業主的權利義務，未涉及物業使用人的權利義務。所謂物業使用人，即業主以外的實際使用物業的人，包括物業的承租人、業主的父母子女等與業主共同居住者、接受業主委托管理其物業的親戚朋友或專門機構等代管房屋的人、物業借用人等�！段飿I管理條例》對物業使用人的權利義務作了初步規定。
專屬于業主的權利主要包括：a.投票權；b.撤銷權；c.針對侵害共有權行為提起訴訟的權利；d.分配共有收益的權利；e.業主知情權；f.按照配置比例主張購買或者租賃車位、車庫的權利；g.對住改商的異議權；h.對管理規約、業主大會議事規則的制定、修改建議權等。
專屬于業主的義務主要是交納專項維修資金。
非業主的物業使用人享有的權利主要包括：a.合理利用共有部分的權利；b.接受物業服務企業提供服務的權利；c.合理利用共有部分的權利受到侵害時，提起相應訴訟的權利；d.居住利益、相鄰權受到侵害時，提起訴訟的權利等。
非業主的物業使用人承擔的義務主要包括：a.遵守管理規約的義務；b.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度的義務；c.執行業主大會、業主委員會依法作出的決定的義務；d.根據《物業管理條例》第42條規定繳納物業費的義務等。
第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。
【解讀】開發商、包銷人與購房者之間的關系分為兩個時期：在包銷期，包銷人須以開發商的名義對外銷售，開發商與包銷人屬于委托代理關系，此時，包銷人與購房者并無直接的法律關系；包銷期滿后，包銷的商品房尚未全部售出，則按包銷合同的約定，由報銷人購入剩余的包銷房，包銷人與開發商之間構成買賣關系，同時也可能與購房者之間發生商品房買賣法律關系，此時包銷人的地位屬于建設單位，享有建設單位的權利并承擔建設單位應盡的義務。
（2）在包銷人成為建設單位后，其應盡的義務包括：
a.在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，包銷人應選聘物業服務企業，并簽訂書面的物業服務合同；
b.包銷人應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定；
c.包銷人不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權；
d.在辦理物業承接驗收手續時，包銷人應當向物業服務企業移交物業建設、使用、維護等相關資料；
e.包銷人應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第十八條 人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。
【解讀】有關物權歸屬糾紛處理只能以法律、行政法規為依據，部門規章、地方性法規、規整等其他規范性文件，可以作為參考，但不能作為直接依據，更不應再裁判文書中直接援引。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本司法解釋自2009年10月1日起施行，關于溯及力問題可以分以下四種情形：（1）《物權法》實施后的行為引發的建筑物區分所有權案件，無論該訴訟至本解釋施行之日處于一審還是二審程序中，均適用本解釋；（2）《物權法》實施之前的行為沒有相關法律法規規定的，在本解釋實施后尚在訴訟中，無論出于一審還是二審程序，均應適用本解釋；（3）《物權法》實施之前發生的行為導致的建筑物區分所有權糾紛案件，針對該糾紛，當時的法律法規有規定的，不適用《物權法》及本解釋；（4）《物權法》實施之前的行為一直持續到《物權法》實施之后，且訴訟發生在《物權法》實施之后，則應當適用本解釋；（5）本解釋施行之前已終審的案件，在本解釋施行之后啟動再審程序的，不適用本解釋。

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