[ 王冠華 ]——(2016-1-17) / 已閱10636次

最高人民法院征收拆遷裁判規則五則

王冠華

規則提要
1.國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實(shí)要件
2.房屋評估報告須按規定送達被征收人
3.因公共利益征收紅線(xiàn)范圍外部分房屋具有合法性
4.租賃合同因征收終止承租人無(wú)權分割補償款
5.達成補償安置協(xié)議后再起訴拆遷許可證違法，法院不予受理

1. 國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實(shí)要件

【裁判要旨】房屋征收決定作出前，征收補償費用雖未足額到位，但政府同級財政部門(mén)就此作出專(zhuān)項說(shuō)明，確保財政資金用于該征收項目補償安置。而且，在案件審理過(guò)程中，該征收項目進(jìn)展順利，絕大部分被征收人已經(jīng)簽約并補償結算完畢。據此，在不影響被征收人依法獲得公平補償的情況下，征收人按征收進(jìn)度及時(shí)分批補足征收補償費用的行為符合實(shí)際，再行對征收決定作出撤銷(xiāo)或確認違法的判決已無(wú)實(shí)際意義，而且不利于社會(huì )秩序的穩定。

【案情簡(jiǎn)介】政府作出征收決定并在報紙上公告了該征收決定，原告顧某房屋在征收范圍內。原告顧某不服，訴至法院，請求確認該房屋征收決定違法并予撤銷(xiāo)。

【法院認為】本案所涉建設項目依法應屬交通基礎設施建設，政府基于該公共利益的需要作出征收房屋的決定符合法律規定。該建設項目符合國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專(zhuān)項規劃；其作出房屋征收決定的基本程序符合《征收條例》的規定。政府在作出房屋征收決定前，征收補償費用雖未足額到位，但在征收過(guò)程中，實(shí)際補償的貨幣已超過(guò)其在專(zhuān)戶(hù)上存儲的貨幣，確保了對被征收人補償的及時(shí)足額到位。據此，在不影響被征收人依法獲得征收補償的情況下，政府按征收進(jìn)度及時(shí)分批補足征收補償費用的行為符合實(shí)際，也并不違反《征收條例》規定的為了公共利益的需要征收房屋，應給予被征收人公平補償的原則。

【案例索引】江蘇省常州市中級人民法院（2011） 常行初字第8號。見(jiàn)《國有土地上房屋征收決定的正當程序和事實(shí)要件》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201210:50。

2.房屋評估報告須按規定送達被征收人

【裁判要旨】在房屋征收過(guò)程中，征收主體未按規定將房屋評估報告送達給被征收人，導致被征收人后續救濟權利的喪失，法院應當依法撤銷(xiāo)依據該評估報告作出的房屋征收補償決定書(shū)。

【案情簡(jiǎn)介】政府發(fā)布征收決定，原告艾某、沙某房屋在征收范圍內。征收指揮部將《關(guān)于確認房地產(chǎn)評估機構的通知》張貼于原告被征收房屋門(mén)口，通知其選擇評估機構，后征收部門(mén)在司法工作人員見(jiàn)證和監督下抽簽確定了評估機構。隨后評估機構向征收部門(mén)提交了原告房屋的估價(jià)報告，政府對原告作出了房屋征收補償決定書(shū)。原告不服，訴至法院，請求撤銷(xiāo)該補償決定書(shū)。

【法院認為】《國有土地上房屋征收評估辦法》第16條第1款規定：房地產(chǎn)價(jià)格評估機構應當按照房屋征收評估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評估結果。分戶(hù)的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示�！秶�有土地上房屋征收與補償條例》第19條第2款規定：對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。本案中，政府未將評估報告及時(shí)送達原告并公告，致使原告對其房產(chǎn)評估價(jià)格申請復核評估和申請房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )鑒定的權利喪失。故政府對原告房產(chǎn)評估程序違法，依據該評估程序作出的房屋征收補償決定書(shū)依法應予以撤銷(xiāo)。

【案例索引】馬鞍山市中級人民法院（2013）馬行初字第00010號。見(jiàn)《房屋評估報告須按規定送達被征收人》（張鵬鵬，安徽省馬鞍山市中級人民法院），載《人民司法·案例》201422:11。

3.因公共利益征收紅線(xiàn)范圍外部分房屋具有合法性

【裁判要旨】整棟房屋的大部分在項目建設用地規劃紅線(xiàn)范圍內，小部分在紅線(xiàn)外，政府為了公共利益的需要，考慮房屋的實(shí)用性及社會(huì )安全性等因素，將紅線(xiàn)范圍外的部分房屋一并征收，并給予被征收人合理補償，契合社會(huì )生活事實(shí)，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法精神。

【案情簡(jiǎn)介】原告楊某部分房屋在某學(xué)院取得的房屋拆遷許可證之拆遷范圍內，但未能如期拆遷。后政府啟動(dòng)道路建設項目，其部分房屋在該項目用地紅線(xiàn)范圍內，故政府作出征收決定，征收楊某整棟房屋。楊某不服，在復議決定維持征收決定后訴至法院，以“征收決定與拆遷許可證主體和內容沖突”以及“未提供合理安置補償方案”為主要訴由，請求撤銷(xiāo)征收決定。

【法院認為】因房屋拆遷許可證已失效，道路建設項目屬于新啟動(dòng)項目，征收決定與房屋拆遷許可證兩份文件并不存在沖突；因原告部分房屋在道路建設項目用地紅線(xiàn)范圍內，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于道路地面10余米，不整體拆除將產(chǎn)生嚴重安全隱患，整體征收拆除符合實(shí)際。

【案例索引】株洲市天元區人民法院（2012）株天法行初字第28號，株洲市中級人民法院（2013）株中法行終字第14號，見(jiàn)《因公共利益征收紅線(xiàn)范圍外部分房屋具有合法性》（彭德華，湖南省株洲市中級人民法院。載《人民司法·案例》201422:08。

4.租賃合同因征收終止承租人無(wú)權分割補償款

【裁判要旨】租賃合同履行過(guò)程中，出租房屋被國家征收，其征收補償對象是房屋所有權人，承租人并非征收補償的對象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主張分割補償款項的，人民法院不能根據征收補償協(xié)議以征收補償項目名稱(chēng)來(lái)確定具體補償款項是否給予承租人的，應根據雙方合同約定，并依據合同法的基本原則和有關(guān)規定，按租賃合同糾紛予以裁判。

【案情簡(jiǎn)介】被告瘳某與原告某公司簽訂協(xié)議，約定其所有的地下倉庫由某公司使用。后該片區被征收，某公司訴至法院，請求瘳某支付其搬遷費、積極搬遷獎勵費、設備設施補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費、裝飾裝修補償費共計81萬(wàn)元。

【法院認為】1.租賃合同履行過(guò)程中，出租房屋被國家征收，被征收人與補償對象是房屋所有權人。本案原告不能依據項目名稱(chēng)來(lái)確定具體補償項目是否給予承租人。2.出租人與承租人之間為租賃合同法律關(guān)系，原告主張權利的依據是合同法和雙方約定。3.租賃合同因國家征收而終止，基于公共利益的征收應當按照不可抗力處理，部分或全部免除責任。依據以上意見(jiàn)，本案爭議的款項應作如下處理：（1）搬遷費。一審庭審中，被告同意支付，其自認具有法律效力，予以支持。（2）積極搬遷獎勵費。該費用是政府在征收本項目中依政策支付給產(chǎn)權人的費用，原告主張該費用沒(méi)有法律依據，不應主張。（3）設備設施補償費。被告一審庭審中同意按實(shí)補償原告，予以確認。（4）裝飾裝修損失費。雙方租賃合同中約定，出租方提前收回房屋，應當原價(jià)支付裝修費用并賠償由此造成的一切經(jīng)濟損失。出租人上訴要求不予給付，故不予支持。（5）停產(chǎn)停業(yè)損失。該費用是政府補償被征收人的，是支付給被征收人的費用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停產(chǎn)停業(yè)損失，主要為剩余期限經(jīng)營(yíng)可得利潤，故將出租人從政府獲得的6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)補償全部支付給原告，作為恢復生產(chǎn)的費用。

【案例索引】重慶市江津區人民法院（2013）津法民初字第02266號，重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第00785號。見(jiàn)《租賃合同因征收終止承租人無(wú)權分割補償款》（蔡瀟劍、張嬌東，重慶市江津區人民法院），載《人民司法·案例》201508:44。

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