[ 邵泓濤 律師 ]——(2016-3-28) / 已閱7687次
律師教你如何購買(mǎi)二手房
邵泓濤律師 （浙江金華，13967442125）
二手房買(mǎi)賣(mài)區別于從開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)房屋，是房屋買(mǎi)賣(mài)的一大類(lèi)形式。筆者結合眾多的訴訟案例和相關(guān)法律法規，總結買(mǎi)方存在的風(fēng)險，并逐一提出預防措施。在法律上，讓買(mǎi)房不再困難。
一、審查房屋產(chǎn)權，主要包括查看房屋性質(zhì)和權屬情況。
房屋包括商品房、經(jīng)適房、房改房、自建房等，土地使用權主要包括出讓、劃撥?chē)型恋睾图w土地的宅基地。一般而言，國有出讓土地的商品房、自建房在雙證齊全下轉讓不受限制，而經(jīng)適房、房改房大多為劃撥土地，房屋轉讓存在年限限制，且需要補交土地出讓金。集體土地的房屋（包括“小產(chǎn)權房”）則僅限于在本集體成員間轉讓?zhuān)渌D讓現行政策均不允許，屬于無(wú)效。經(jīng)過(guò)審查房屋性質(zhì)，可以知道房屋能否買(mǎi)賣(mài)、買(mǎi)賣(mài)的額外費用等風(fēng)險。
房屋產(chǎn)權主要可能存在產(chǎn)權不清、權利限制、部分共有人處分等問(wèn)題，這些直接決定房屋買(mǎi)賣(mài)能否順利進(jìn)行。應查看房屋權屬證書(shū)，并去房屋登記部門(mén)核實(shí)�，F實(shí)中，有很多以父母子女、配偶的名義來(lái)處理房屋，容易產(chǎn)生所有人不同意或以不知情為由拒絕履行合同，也有所有人已去世或喪失行為能力而無(wú)法繼續交易的情況。買(mǎi)方應與所有人（包括共有人）本人商談、簽署合同。同時(shí)應到房屋登記部門(mén)查詢(xún)房屋有無(wú)抵押、查封等權利受限制情形。買(mǎi)方還應實(shí)地查看房屋，通過(guò)房屋的現狀來(lái)印證房屋的權屬情況。
二、定金、房款的約定與支付
買(mǎi)方的主要義務(wù)就是按約支付房款，但如何通過(guò)房款的支付進(jìn)度、方式等的約定來(lái)盡可能約束賣(mài)方，減少自身風(fēng)險是很有技巧的，也是買(mǎi)賣(mài)雙方談判的重點(diǎn)內容。
定金由于存在支付方違約不予返還，收取方違約雙倍返還的法律規定，且在房屋買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約的情況較多適用定金規則。建議適當提高定金的約定以制約賣(mài)方，但不能超過(guò)總價(jià)的20%。需注意定金是實(shí)踐合同，在交付后讓賣(mài)方出具定金收條。
房款的支付要與房屋的交付、過(guò)戶(hù)及其他隨附義務(wù)（如戶(hù)口、水電氣等過(guò)戶(hù)）分步對應。一般建議房屋交付時(shí)控制在付到50%，產(chǎn)權證過(guò)戶(hù)時(shí)付到70%，過(guò)戶(hù)后付到90%，其他所有手續過(guò)戶(hù)交接完畢后再付清。這個(gè)方案相對公平，易為雙方接受，買(mǎi)方的風(fēng)險也相對降低。
三、房屋的交付、過(guò)戶(hù)
房屋交付要及時(shí)，并做好交接手續，做好制作交接清單�，F實(shí)中，大家都對交付的重要性認識不足。交付基本意味著(zhù)風(fēng)險和責任的轉移，而且在很多時(shí)候能達到對抗第三人權利的效果。
我國法律規定房屋產(chǎn)權以登記為準，所以房屋的過(guò)戶(hù)即產(chǎn)權登記要及時(shí)。如果一房二賣(mài)，先過(guò)戶(hù)登記的人取得房屋所有權人�，F實(shí)中，還存在大量因賣(mài)方訴訟房屋被查封而無(wú)法過(guò)戶(hù)的情況。
四、關(guān)于房屋戶(hù)口問(wèn)題
由于存在學(xué)區房，戶(hù)口在很多時(shí)候成為買(mǎi)房的關(guān)鍵因素。但是，如果賣(mài)方不愿遷出戶(hù)口，買(mǎi)方無(wú)法遷入，而法院對訴請遷離戶(hù)口的案件不予受理。建議在協(xié)議中明確遷出戶(hù)口的義務(wù)及時(shí)限，同時(shí)要單獨對此約定較重的違約責任。在賣(mài)方不履約時(shí)，可以提起違約責任訴訟，以達到迫使賣(mài)方遷出戶(hù)口的目的。
把握了上述問(wèn)題，買(mǎi)房不再難。當然，如果請律師全程參與，提供法律服務(wù)，買(mǎi)房的風(fēng)險將大大降低。
