[ 朱旭東 ]——(2022-6-30) / 已閱9279次

一、 基本概念
《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力�！北緱l系確立了關(guān)于租賃物發(fā)生所有權變動(dòng)時(shí)租賃合同的效力的法律規定，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

二、 法理依據
上述法律規定體現了租賃合同的一個(gè)特點(diǎn)，即租賃權在法理上具有歸屬于用益物權的特點(diǎn)。所謂物權化是指在租賃關(guān)系存續期間，承租人對租賃物的占有使用可以對抗第三人，即使是該租賃物所有權人或享有其他物權的人也不例外。對此，不久前生效前的民法總則在立法上也予以了確認（見(jiàn)《中華人民共和國民法總則》第一百一十四條：“民事主體依法享有物權。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權�！保�

三、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的國際立法原則
對于該項原則，各國民法都有所體現，但不盡相同。有的國家規定，只有對不動(dòng)產(chǎn)租賃或經(jīng)過(guò)登記的動(dòng)產(chǎn)租賃才適用該項原則。如意大利民法規定，如果在租賃物轉讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對抗第三買(mǎi)受人。在買(mǎi)受人善意取得占有的情況下，前款規定不適用于不在公共登記處登記的動(dòng)產(chǎn)。有國家規定，買(mǎi)賣(mài)不破租賃只適用于不動(dòng)產(chǎn)。如法國民法規定，如出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，買(mǎi)受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法也規定，不動(dòng)產(chǎn)的租賃契約進(jìn)行登記時(shí)，爾后對于其不動(dòng)產(chǎn)取得物權者，也生效。有的規定，不論是動(dòng)產(chǎn)租賃還是不動(dòng)產(chǎn)租賃，都適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則。如我國臺灣地區“民法”規定，出租人于租賃物交付后，縱將其所有權付讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人仍繼續存在。

四、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律關(guān)系適用對象
根據我國合同法的規定，租賃物應該包含動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃兩類(lèi)法律關(guān)系，因此，不論動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃法律關(guān)系都適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則。（見(jiàn)全國人大不常委會(huì )版《中華人民共和國共和國合同法釋義》）

五、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”適用的行為范疇
所謂的“買(mǎi)賣(mài)”行為范疇并不限于出租人出售租賃物的行為，還應包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為實(shí)物出資、投資等情況，上述情況都會(huì )涉及租賃物的所有權變動(dòng)問(wèn)題。（見(jiàn)全國人大常委會(huì )版《中華人民共和國共和國合同法釋義》）

六、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的要式條件
首先，租賃物的租賃法律關(guān)系已經(jīng)形成，主要具備如下認定標準：
第一、租賃合同已成立并生效（現實(shí)生活中主要從租賃合同是否辦理登記、備案等方面判斷）；
第二、租賃物已交付承租人（現實(shí)生活中主要從租賃物是否由承租人實(shí)際占有、使用等方面判斷）；
第三、所有權發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間（現實(shí)生活中主要從承租人對于租賃物的使用是否承擔了維護義務(wù)如繳納水電費、物業(yè)管理費等方面判斷）；
第四、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人。
具備上述條件，即使買(mǎi)受人不知道該租賃合同存在，租賃法律關(guān)系仍然能夠對抗該買(mǎi)受人。
其次，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)產(chǎn)生租賃關(guān)系自動(dòng)延續的法律事實(shí)，主要認定標準：
第一、 不影響租賃合同的效力；
第二、在承租人與受讓人之間無(wú)須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權利和義務(wù)，受讓人要受該租賃合同的約束；
第三、 如果出租人沒(méi)有將所有權變動(dòng)的事項通知承租人，承租人向原出租人支付、
的租金效力自動(dòng)及于受讓人。

六、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的衍生法律權利
《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利�！�
本條規定確立了屋租賃的承租人對租賃的房屋優(yōu)先購買(mǎi)權的法律規定。
本人認為，租賃房屋的優(yōu)先購買(mǎi)權是基于租賃房屋的優(yōu)先承租權而來(lái)的，且承租人僅對于租賃物的優(yōu)先購買(mǎi)權僅限于房屋這一標的，對于其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)作為租賃物時(shí)并不具有“優(yōu)先購買(mǎi)權”的衍生權利。

七、“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則在不動(dòng)產(chǎn)抵押權、人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)和破產(chǎn)案件中的限制適用
（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押權設立時(shí)的適用原則
根據最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實(shí)現造成承租人的損失，由承租人自己承擔�！奔丛诘盅簷嘀�上設定的租賃關(guān)系限制適用該原則。
（二）人民法院查封不動(dòng)產(chǎn)的適用原則
在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強制執行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實(shí)現債權，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動(dòng)產(chǎn)的處分權。因此，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于轉賣(mài)人民法院查封房屋行為無(wú)效問(wèn)題的復函》（〔1997〕經(jīng)他字第8號）明確指出：“執行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)行為是違法的，所訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系無(wú)效合同”。從另一方面來(lái)說(shuō)，查封的目的就是為了實(shí)現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣(mài)，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來(lái)的風(fēng)險只能由他自己承受。
（三）破產(chǎn)案件中的限制適用
因破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑（含土地使用權）對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)案件財產(chǎn)處理過(guò)程中，司法實(shí)踐和理論界均有應限制適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。其理由在于：
（1）若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實(shí)現或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠職工工資和勞動(dòng)保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權，甚至這一租賃債權將會(huì )得到完全實(shí)現或全額清償，這有悖于破產(chǎn)法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則；
（2）在許多破產(chǎn)案件中，特別是國有或集體企業(yè)破產(chǎn)案件中，將房屋建筑物結合破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權作為整體轉讓進(jìn)行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買(mǎi)人可能會(huì )考慮自己購買(mǎi)的土地因附著(zhù)有租賃關(guān)系，不利于自己的開(kāi)發(fā)利用，由此影響破產(chǎn)財產(chǎn)的變現。
（作者單位：上海創(chuàng )遠律師事務(wù)所）