[ 盧慶波律師 ]——(2020-10-17) / 已閱4150次
買(mǎi)樓必知的法律常識：你買(mǎi)樓究竟買(mǎi)了什么？
作者：盧慶波律師
單位：廣東廣信君達律師事務(wù)所（東莞辦公室）
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關(guān)鍵詞：民法典 買(mǎi)樓 商品房 一物一權 建筑物區分所有權
前言：最近買(mǎi)樓賣(mài)樓十分火爆，親朋好友不斷來(lái)電咨詢(xún)。為更好地回答大家問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)制作“買(mǎi)樓必知的法律常識”特輯。大家都會(huì )說(shuō)買(mǎi)樓，卻不知究竟買(mǎi)了什么回來(lái)？本文就是探討這個(gè)問(wèn)題，以供參考。
一、首先，了解一下獨棟住宅的所有權與商品房的所有權的區別。
（一）獨棟住宅的所有權。獨棟住宅的所有權通常是一物一權。例如，我們農村的住宅，通常就是一個(gè)土地證，有的也辦有一個(gè)房產(chǎn)證，現在基本上都兩證合一，它們都有一個(gè)共同點(diǎn)：房與房之間都是獨立的產(chǎn)權證，互不干涉，十分清晰。這就是一物一權！
（二）商品房的所有權。商品房的所有權卻是一物多權，且部分權利是共有的，在法律上叫“建筑物區分所有權”。何謂“建筑物區分所有權”？這個(gè)詞最早來(lái)源于日本民法，后來(lái)，中華民國時(shí)，民法專(zhuān)家引入國內�！睹穹ǖ洹返诙倨呤粭l規定：建筑物區分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。由以上規定可見(jiàn)，建筑物區分所有權包括如下三個(gè)方面的權利，這三方面權利是一個(gè)不可分離的整體。你買(mǎi)的商品房基本同時(shí)具備如下三個(gè)權利：
（1）對專(zhuān)有部分的所有權�！皩�(zhuān)有部分”就是我們平時(shí)說(shuō)“自己的家”。業(yè)主可以行使如下權利：對“自己的家”直接占有、使用、出租、出借，還可以用來(lái)抵押貸款或出售給他人。
（2）對共有部分享有共有權�！肮灿胁糠帧奔础白约旱募摇币酝獾淖呃�、樓梯、過(guò)道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線(xiàn)、小區內道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分，業(yè)主享有：占有、使用、收益、處分的權利；對建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。
（3）對共有部分享有共同管理的權利。業(yè)主有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過(guò)參加和組織業(yè)主大會(huì )或選舉業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行管理。
二、了解第一點(diǎn)后，大概清楚買(mǎi)樓賣(mài)樓，究竟買(mǎi)了什么賣(mài)了什么吧？
（一）買(mǎi)樓，實(shí)際上就是買(mǎi)了 一個(gè)“建筑物區分所有權”。表面上買(mǎi)了一套房，即專(zhuān)有部分的所有權，實(shí)際上，還同時(shí)買(mǎi)了后面兩個(gè)不可分割的權利：一個(gè)是對共有部分享有共有權；另一個(gè)是對共有部分享有共同管理的權利。有人說(shuō)，可否只要“自己的家”，其它我一切放棄？回答：不可以！這三個(gè)權利是如影隨形，永不分離！
（二）賣(mài)樓，實(shí)際上就是賣(mài)了 “建筑物區分所有權”。表面上賣(mài)了一套房，即專(zhuān)有部分的所有權，實(shí)際上，還同時(shí)轉讓了后面兩個(gè)不可分割的權利：一個(gè)是對建筑區劃內的共有部分享有共有權；另一個(gè)是對共有部分享有共同管理的權利。
這回明白了吧！
三、買(mǎi)樓買(mǎi)回了權利的同時(shí)，也買(mǎi)回了義務(wù)，即業(yè)主享有“自己幸福之家”的同時(shí)，也必須履行相應的法定義務(wù)。如使用自己的住宅（即專(zhuān)有部分所有權）時(shí)，不得危及整幢建筑物的安全，不得損害相鄰業(yè)主的合法權益，例如，裝修自己房子時(shí)，不能破壞建筑物的主體結構；又如，不得在住宅里面存放易燃易爆等危險物品。對共有部分行使共有權時(shí)，要遵守法律法規的規定和業(yè)主大會(huì )通過(guò)的約定。還有，業(yè)主要依法認繳建筑物公共維修資金等。
