[ 鄧光達 ]——(2004-10-26) / 已閱14900次

論物權法草案對綠地和車庫權利歸屬制度安排的缺陷

鄧光達

我國物權法草案已進入十屆全國人大常委會第十二次會議審議階段，這標志著我國法制建設日臻成熟，公民財產權益的保護力度將從制度層面得以真正提升和落實，物權法草案再次引起社會公眾的強烈關注。
據媒體報道，物權法草案規定“建筑區劃內的物業管理用房的所有權屬于建筑物區分所有權人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有�！�。
物權法草案設計的上述制度安排，無疑以“意思自治、契約自由”的價值理念和取向，明確了現實生活中紛爭不止的住宅小區綠地、車庫的權利歸屬，具有不可估量的積極意義。
但是，物權法草案上述制度安排中的部份內容，“車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定”的制度設計和安排，從法律的公平、正義、合理的價值觀去分析判斷，存有重大的先天性缺陷，不利于社會公眾整體合理利益的實現，不利營造一個和諧共處、可持續發展、止爭息訴的社會環境，不利于節約社會公共事務的管理資源，將可能給社會公眾行使和享有必須的、正當的、適宜的、合理的、公平的、正義的利益帶來災難性的后果，應引起立法機關和公眾的高度關注。
一、物權法草案“車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定”的制度設計和安排，將使現實生活中，不利于社會和公眾整體利益的行為合法化，弊大于利，負面后果將難于控制和收拾。
1、在現實生活中，有的房地產開發商或建設單位在住宅小區的建筑物首次轉讓時，在房地產買賣合同中約定：住宅小區綠地的所有權或綠地的使用、占有、收益和管理的法律權利屬于賣方。此時，依據物權法草案上述依約定確權的制度設計安排，住宅小區的綠地所有權或法律權益將全部歸屬于房地產開發商或建設單位。
物權法草案的制度安排一旦使上述現實生活中的行為成為合法的法律行為后，房地產開發商或建設單位對住宅小區的綠地享有所有權，將可能帶來以下的嚴重后果：
（1）小區綠地將可能會變成房地產開發商或建設單位獲取更大商業利益的一項稀有專有資源，小區所有的業主住戶將無法正常地、合理地使用和管理與住戶業主密切相關的小區綠地，不能擁有必須合理的居住環境和權利
其實，隨著當今社會經濟和文化的發展和進步，城市居民享有小區綠地的使用權已經成為一項必須而又合理的應有權利。但是，當房地產開發商或建設單位享有小區綠地所有權后，房地產開發商可以合法地限制或禁止小區住戶使用小區綠地，可以合法地限制某類人群使用小區綠地，可以過有償服務的方式讓小區業主使用小區綠地。此時，小區業主住戶安居的完整權利受到房地產開發商或建設單位商業利益的干擾，公民居住的經濟成本和權利環境處于不可自控的境地，社會大眾安居樂定的目標將無法實現。
（2）在小區業主不能擁有小區綠地共有權利的情況下，小區業主與房地產開發商或建設單位之間的經濟利益和權利博弈，將隨著市場環境的變化而不斷改變，權利與利益的爭訴概率加大，止爭息訴目標亦無法實現，社會管理公共事務的成本將長期維持較高的成本，損害全社會的共同利益。
（3）當小區綠地為房地產開發商或建設單位所有時，其可借助強勢地位，通過市場運作，以合法方式，變更小區綠地的用途，以獲取更高的商業利益，或者市場對價的方式，向小區綠地使用的對象收取超額的商業壟斷利益。
2、同上理，在現階段停車位法定規劃比例還處于一般水平的現實狀況下，當小區法定規劃的停車位被約定為房地產開發商或建設單位所有時，房地產開發商或建設單位將可能壟斷這部份相對小區住戶而言的稀缺物業，以高租金或高價格，向小區業主住戶合法地獲取高額的經濟利益，直接損害小區業主住戶和應有的合理利益。
物權法草案“車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定”的制度設計和安排，未能以最優的制度安排，實現社會公共利益的最大化，對小區住戶的公共利益維護缺乏力度，未能在小區業主住戶和房地產開發商或建設單位利益之間取得應有平衡。
3、物權法草案對綠地、車庫等依照有約定的，按約定，無約定，推定為共有的思路作制度安排的設計，致使停車位、綠地的權利歸屬處于專有或共有權屬二可狀態，物權歸屬并不穩定。在現實生活中，易產生較大的紛爭概率，不能說是一個較好的制度設計。
4、物權法草案對綠地可按約定確定權利歸屬的安排，與長期以來實施的房地產法律制度不能銜接。在現有的房地產法律制度中，小區宗地號的土地使用權面積在地上建筑物建成后，依房地合一轉移的法律規定，小區宗地號的全部土地面積已經分攤到計算建筑容積率的建筑物上，如果新的物權法制度安排不能與長期實施的合法、合理有效的房地產法律制度銜接，其后果將是嚴重的。
二、根據我國現實和未來的發展狀況，應把小區綠地、法定強制規劃標準內的車庫等權利歸屬，作小區全體業主共有財產的制度安排。
物權法草案有關建筑物區分所有權的制度設計安排，借鑒了德國和我國臺灣省《公寓法》等相關法律制度，但借鑒后的建筑區劃內和建筑物區分所有權的制度設計安排，并沒有充分吸收該法律模式中有關建筑區劃內共有權制度的設計與安排，放棄該法律模式中規定的，當建筑物有固定使用方法，并屬建筑物區分所有權人（即全體業主）生活利用不可缺少的共享部分，不得約定為專有的合理內涵。
據相關資料顯示，我國臺灣省有關停車位的權屬制度安排是將法定強制規劃標準要求的停車位（法定停車位）安排規定為建筑物區分所有權人共同擁有，但是，建筑物區分所有人可以通過約定，將法定停車位以對價方式約定為某一小區業主專有使用，該對價和約定受法律保護，而對超出法定強制規劃標準建設的停車位，即對房地產發展商或建設單位經行政管理部門批準建設的增建停車位、獎勵停車位則作專有權屬的制度安排，允許增建停車位、獎勵停車位在市場上自由買賣。
在小汽車快速進入我國城市居民家庭生活，將成為不可缺少的居住出行元素，居住環境日益提高的當今時代，我國物權法草案對停車位、綠地權屬制度的設計安排，應以小區和建筑物最終功能為制度安排的基點、出發點，摒棄優先考慮投資利益的取向，吸收他人有關當建筑物有固定使用方法，并屬建筑物區分所有權人生活利用不可缺少的共享部分，不得約定為專有這一公平、合理原則，對小區綠地、法定強制規劃標準內的車庫等權利歸屬，確立并做出為小區建筑物區分所有人的共有財產的制度安排。
三、小區綠地、法定強制規劃標準內的車庫等權利歸屬建筑區劃內建筑物區分所有權人共有的制度安排，能較好地平衡各利益主體的合理利益，對社會終極的管理目標有利，對小區眾多的業主住戶有利，亦不損害房地產開發商或建設單位的合理利益。
當法律制度安排小區綠地和和法定停車位為小區建筑物區分所有權人共有時，房地產開發商或建設單位為實現其預期的商業利潤，將會把預期的市場利潤安排的小區住宅房價上，優質優價，房地產開發商或建設單位合理的商業利潤并不會降低，房地產開發商和建設單位的投資動力并不會減弱。此時，對買家而言，要獲得較好的居住配套環境，就要付出合理的成本，價優質優。如此的制度安排，在市場機制的作用下，將會在較好地平衡各方權利主體的合理利益。
物權法將與我們公民生活息息相關，一個良好的物權制度安排，將有利于社會經濟、文化發展，有利于社會的和諧和穩定。期待良好的物權制度安排，能給我們公民的合理利益帶來更好的保護。



二○○四年十月二十六日