圖書內容簡介

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圖書目錄

物業服務基礎法律知識
1．什么是物業? …………………………………………001
2．“管理”還是“服務”? ………………………………002
3．什么是物業服務? ……………………………………003
4．物業服務的內容有哪些? ……………………………004
5．物業服務應遵循哪些基本原則? ……………………006
6．物業服務法有哪些? …………………………………008
7．物業服務法律規范的適用范圍有哪些? ……………009
8．如何理解物業服務法律關系? ………………………011
業主及業主物業自治
1．業主在物業服務中法律地位如何? …………………016
2．業主物業成員權有什么? ……………………………017
3．業主的相鄰權是什么? ………………………………018
4．“租”來的物業權利有哪些?…………………………020
5．公房承租人的法律地位是什么? ……………………021
6．非業主使用人有哪些權利義務? ……………………021
7．業主該如何正確表達自己的意見? …………………023
8．首次業主大會為何千呼萬喚不出來? ………………024
9．業主大會的職責是空中樓閣嗎? ……………………025
10．業主有權提議召開業主大會

臨時會議嗎?…………………………………………026
11．業主可以委托他人代為行使
表決權嗎?……………………………………………027
12．業主大會如何召開?…………………………………028
13．業主投票權大小有別嗎?……………………………029
14．為什么增設了業主大會議事規則?…………………031
15．究竟誰來決定業主委員會成員?……………………032
16．業主委員會有關人員能否取得
報酬?…………………………………………………034
17．業主委員會具有法人資格嗎?………………………034
18．業主委員會是美麗的擺設還是
權利的；Eztz?…………………………………………036
19．居民委員會能代替業主委員會嗎?…………………038
20．業主委員會能下海經商嗎?…………………………039
21．業主委員會職責有哪些?……………………………040
22．業主委員會章程是可有可無的準則嗎?……………041
23．業主委員會與物業服務企業怎
能本末倒置?…………………………………………041
24．選聘物業服務公司能難住業主
委員會嗎?……………………………………………043
25．業主公約限制了業主的自由嗎?……………………043
26．業主有權對業主公約說“不”嗎?…………………045
27．業主公約有示范文本嗎?……………………………045

物業服務企業及其選聘
1．設立物業服務有限責任公司應具備
哪些條件? ……………………………………………04／
2．設立物業服務股份有限公司應具備
哪些條件?……………………………………………048
3．設立物業服務公司需進行哪些登記? ………………049
4．物_業服務公司申請設立登記需準備
哪些文件?……………………………………………050
5．物業服務公司變更哪些登記事項需
要重新登記? …………………………………………03、2
6．如何評定物業服務企業資質? ………………………054
7．物業服務企業資質管理由誰負責? …………………055
8．物業服務公司選聘的工作人員應符合
哪些條件? ……………………………………………∞’
9．業主如何選聘物業服務公司? ………………………058
10．物業服務招標投標應遵循哪些原則?………………059
11．物業服務招標須遵循哪些程序?……………………001
12．物業服務投標須遵循哪些程序?……………………003
13．物業服務項目開標時應注意
哪些事項?……………………………………………004
14．評標委員會應如何組成?……………………………003
15．物業服務招投標文件豈能修改在
中標之后?……………………………………………000
16．業主可以同時選聘兩個或兩個

以上物業公司嗎?……………………………………067
17．物業服務公司聘用專業公司是否
要經過業主委員會的同意?…………………………068
18．如何續聘物業服務公司?……………………………069
19．如何更換物業服務公司?……………………………070
20．物業企業提供的公共管理服務有哪些?……………071
21．人性化社區，服務內容有哪些?……………………072
物業服務合同
1．物業服務過程中要簽訂哪幾種合同? ………………073
2．物業服務合同應包括哪些內容? ……………………075
3．簽訂購房合同就萬事大吉了嗎? ……………………076
4．買賣房屋，如何辦理產權登記和
轉移手續? ……………………………………………077
5．新房入住交接注意事項有哪些? ……………………078
6．公房出售了，物業服務誰來管? ……………………080
7．誰是物業服務合同的當事人? ………………………081
8．前期物業服務中，物業服務權
由誰享有? ……………………………………………082
9．前期物業服務合同應在何時訂立? …………………082
10．前期物業服務合同對業主是否有拘束力?…………083
11．前期物業服務合同的期限有多久?…………………086
12．前期物業服務合同有幾種模式，
其間如何保護業主權益？……………………………086

13．如何順利完成物業驗收接管?………………………087 I
14．開發商有權干預物業公司的服務工作嗎?…………088 l
15．小區物業服務有何章法?……………………………089 1
16．物業服務合同何時終止?……………………………090
17．物業服務合同內容如何約定?………………………090
18．外墻使用權歸誰?……………………………………091
19．是否存在事實上的物業服務
合同關系?……………………………………………093
物業共用部分使用與維護
1．建筑物的哪些部位是屬于業主
專有(自用)?…………·……………………………一095
2．屬于全體業主共有(共用)的建筑物
部位及共用設施設備有哪些? ………………………096
3．業主對自用部分物業享有哪些權利? ………………097
4．業主使用自用部分物業還要受到限制嗎? …………097
5．業主對物業服務區域內共用部分
享有所有權嗎? ………………………………………099
6．業主對建筑物共用部分擁有
哪些權利?……………………………………………099
7．業主對建筑物共用部分承擔
哪些義務?……………………………………………100
8．業主對共用部分的持分權如何確定? ………………101
9全體業主對住宅小區共用部分

使用權是否平等? ……………………………………103
10．物業服務單位辦公用房所有權歸誰?………………104
11．停車場是否為物業共用部分?………………………104
12．物業公司可以擅自改變物業服務區域
內共用設施進行經營性活動嗎?……………………106
13．業主改變建筑物共用部分或公用設施使用
性質時注意事項有哪些?……………………………107
14．開發商持有的產權證有效嗎?………………………108
15．物業共用設施、建筑物共用部位
廣告收益歸誰?………………………………………110
16．物業共用部分是物業服務公司的
搖錢樹嗎?……………………………………………1 1 1
17．業主在使用物業時應注意哪些事項?………………112
18．業主能否利用屋頂或外墻?…………………………113
19．業主是否可以隨意安裝防盜門窗及
封閉陽臺?……………………………………………1 14
20．業主在裝修房屋時應注意哪些問題?………………115
21．如何處分物業共有部分?……………………………l16
22．物業公司怠于履行義務，業主權益
如何維護?……………………………………………11R
23．共用設施設備維修基金應如何
管理和使用?…………………………………………119
24．房屋的共用部分發生損壞，所需
修繕費用應當怎樣承擔?……………………………121

1．物業服務企業有收取服務費用的權利嗎? …………124
2．物業服務收費應該遵循怎樣的原則? ………………126
3．物業服務收費項目有哪些? …………………………127
4．物業服務企業有權自主決定
收費項目嗎? ………………………………………127
5．物業服務收費定價方式有哪些? ……………………128
6．物業服務收費標準及其制定依據是什么? …………129
7．物業服務收費標準是否越低越好? …………………130
8．物業服務收費項目、收費標準
是否都要報物價局審批或備案? ……………………131
9．物業服務收費辦法的制定和執行應
遵循哪些原則? ……………………………………131
10．物業服務企業如何行使服務費追償權?……………132
11．物業服務收費中，物業服務企業有
“拒絕權”嗎？…………_…………………………133
12．物業服務企業在物業服務收費中應
履行哪些義務?……………………一………………133
13．物業服務收費中業主有哪些權利和
義務?…………………………………134
14．對物業服務收費監督的形式有哪些?………………135
15．業主有權查物業服務單位的賬嗎?………………136
16．業主委員會如何監督物業服務的

收費活動?……………………………………………137
17．前期物業服務費用由誰承擔?··……………………139
18．新房沒人住用不用交物業服務費?…………………139
19．住房改為商業用房后物業服務費
如何收取?……………………………………………140
20．物業公司可以預收幾年的物業
服務費嗎?……………………………………………141
21．高層住宅的一樓住戶應交電梯
運行費嗎?……………………………………………142
22．業主可以因認為物業服務“差”
而拒交服務費用嗎?…………………………………】43
23．沒有協議的物業服務要交費嗎?……………………143
24．物業服務企業有義務代收水電費嗎?………………144
25．業主能否因房屋質量問題而拒交
物業服務費?…………………………………………145
26．承租人等非業主使用人是否有義務
支付物業服務費?……………………………………146
27．物業服務企業該這樣收代辦費嗎?…………………147
28．業主只欠幾百元管理費，物業公司
訴諸法律值嗎?………………………………………149
29．贈送的閣樓需要物業服務費嗎?……………………150
30．房屋先被訴訟保全，后被拍賣，
物業服務費怎么收?…………………………………】5】
31．物業服務收費爭議有哪些解決途徑?………………153

l
物業服務糾紛與法律責任 l
1．物業服務糾紛有哪些種類? …………………………154 I
2．物業服務行政爭議如何解決? ……………一………’156 1
3．物業服務法律責任承擔方式有哪些? ………………157 ‘
4．業主間物業服務糾紛解決方式如何選擇? …………159
5．業主與物業服務企業之間的糾紛
解決方式如何選擇? …………………………………l61
6．、物業服務企業與開發商之間
糾紛解決方式如何選擇? ……………………………16l
7．開發商的違法行為造成物業買受人退房，
物業買受人如何維護其合法權益? …………………162
8．開發商贈送物業服務等優惠承諾
有效、可信嗎? ………………………………………163
9．住宅小區未通過驗收，業主可以
拒交物業服務費嗎? …………………………………166
10．物業服務企業對工程質量問題有義
務維修嗎?……………………………………………167
11．未交物業服務費，先入住業主權益
受損誰負責?…………………………………………168
12．物業服務公司可以對業主或物業使
用人罰款嗎?………………………………………169
13．行政機關不作為，業主是否可以直
接提起行政訴訟?…………………………………170

14．業主車輛在小區內被盜、被砸可以
向物業服務公司索賠嗎?……………………………17l
15．小區保安緊急情況下能否入室?……………………173
16．交了保安費等于交了“保險”嗎?…………………174
17．物業服務企業對雇員的侵權行為是否負責?………177
18．公有房屋誰來維修養護?……………………………179
19．物業及附屬設備已經或可能妨礙、危害毗連 ．
房屋業主安全或利益時怎么辦?……………………179
20．下水道堵塞造成樓下業主受損，
責任誰負?……………………………………………180
21．業主在小區飼養寵物應注意什么?…………………182
22．業主能以拒交物業服務費對抗物業
服務企業侵權嗎?……………………………………183
23．物業服務企業可否因業主惡意不交
物業費而對其停水停電?……………………………185
24．業主違規裝修損害建筑物及他人權
益。物業公司要負責嗎?……………………………187
25．物業服務合同糾紛是否為專屬管轄?………………189
26．物業服務合同糾紛是否適用《消費者
目 權益保護法》? ………………………………………190
27．業主不正確使用公共設施、設備造成
l 損害的是否承擔民事責任?…………………………192
l 28．誰對“飛來橫禍”負責?……………………………193
l 附錄：物業管理條例………………………………………194