圖書內容簡介

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圖書目錄

目 錄
第一篇選房篇
選房第一原則——尋找符合購房目的與預算的樓盤 3
1．1明確購房目的——購房有底 4
住家以舒適為主／4過渡以價格為主／5 投資以區
位為主／5商用以人氣為主／6
1．2做好購房預算——花錢有數 6
確定可支配投／／6 了解購房費用構成／7財務平
衡表／9
1·3了解房屋種類 1 0
附錄1．1 房產概念／14
附錄1．2房屋術語小詞：典／18
給你一雙慧眼——如何分辨選房信息 27
2．1看待房產廣告的“一定之規" 27
房產廣告的主要問題——虛假承諾／27 為什么不良
開發商不怕做虛假承諾／29如何識別和防范虛假承
諾／31
2·2售樓書 34
售樓書內容解析／34售樓書的法律性質／36
2·3沙盤 3 7
沙盤陷阱／37沙盤業的運作／38怎么看沙盤／39
2．4樣板房 40
樣板房的學問／40法律的規制與開發商的規避／42
怎么看樣板房——看、量、問、記、簽／42
提示：裝修莫學樣板房／43
鏈接：貪便宜買下樣板房。入住后問題多／44
選房衡量因素 45
3．1期房與現房 45
預售制度下需要注意的特殊風險／45
3．2房屋價格 · 47
各種價格概念／47房屋價格的比較／48
3．3付款方式 48
一次性付款／48分期付款49按揭付款／49公積
金貸款／50 ‘
3．4面積 50
面積多大為好?／50 銷售面積怎么來的?／51
3．5戶型 53
居室／53 功能配置54朝向／56
3．6樓層 56
樓層的居住差別／56樓層的價格差別／58
3．7地段交通 60
地段還是交通?／60一般性建議62
3．8配套設施 64
配套設施指哪些?／64衡量理念：把握必需 勿求
完美／65
鏈結．小區配套設施合同未定．判決房產公司違約／69
3．9社區環境 7C
住宅環境性能的評定包括什么內容?／70 用地的合
理性70綠似71
提示：土地的過去／73
3．1 O開發商
衡量開發商看什么／74
查詢：如何判斷開發商的實力?／76
第二篇購房篇
購房全流程 81
1．1期房、現房和準現房 81
第一個關鍵時點：獲得銷售許可證82 第二個關鍵
時點：樓盤竣工／82 第三個關鍵時點：辦理初始登
記／83
1．2期房購買全流程 84
1．3現房購買全流程 84
認購 86
2．1別被《認購書》套牢 86
2．2下套利器之一：定金 87
2．3下套利器之二：“沒收"條款 88
2．4防止被套牢的9條軍規 89
2．5直接轉化為《購房合同》的《認購書》 91
2．6“小定"與“大定’’ 92
2．7 VlP卡與“認籌" 93
2．8內部認購的風險 93
2．9簽訂《認購書》之前應該審查的文件 95
《國有土地使用權證》／96 《建設工程規劃許可
證》／98《建設用地規劃許可證》／99《建設工程開
工許可證》／103 《商品房預售許可證》／105《企業
法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》／1 07
2．10《認購書》的主要條款 109
I 3 l簽訂合同 1 1 2
3．1弄清楚簽合同的人 1 1 2
買受人——購房~．／112 出賣人——開發商／112
代理JL／113投資商、發展商和承建商／114
3．2廣告、沙盤、樓書、樣板間與購房合同 1 1 5
3．3簽約前應當審查的文件 1 1 7
3．4合同范本 。 1 1 7
范本并非不能改／1 1 7 范本的具體內容需要細
化／118仔細閱讀范本的每一個條文再簽字／118
不清楚的地方可以要求開發商予以解釋／118對自
己不利的地方要力爭修改／118事先準備一份《示范
文本》／1 1 9
3．5補充協議 1 1 9
3．6避免模糊約定 1 1 9
3．7難以生效的合同 1 20
無效的《購房合同》／1 20 《購房合同》無效的后
果／121 可撤銷的《購房合同》／121
3．8解除合同的權利 1 22
約定解除／1 22 法定解除／1 22 解除權行使的期
限／1 23 解除權的行使方法／1 23 合同解除的后
果／1 23
提示：別忘記解除《貸款合同》和《保險合同》／124
3·9如何追究開發商的違約責任 124
最徹底的辦法：退房／124 最堅決的辦法：繼續履
干�。�1 24最無奈的辦法：修理、改進／1 25 最萬用的
辦法：索貝音／1 25 不能追究責任的情況：不可
抗力／126
3·10不要忽視合同附件 126
3·11誰先簽字 1 27
3·1 2網上簽約 1 28
網上公布的5種信息／1 28網上簽約后戶主不能隨
意改／129合同原f牛／129 開發商違規行為將公
示／129網上簽約流程129
合同備案 1 3 1
4·1備案與《購房合同》的效力 131
合同約定“自備案之日起生效”的／1 31 合同沒有約
定“自備案之日起生效”的／132
提示：不辦理合同備案可能為“一房二賣’’創造條件／132
4·2備案誰來辦7． 1 33
4．_3網上備案 1 33
網上備案的網~L／133 網上備案的程序／133
申請貸款 1 34
5·1誰來辦理貸款手續 134
5·2貸款銀行的選取 1 34
5·3房貸新產品的選擇 134
雙周供／135接力貸／135固定利率貸款／135
5．4商業貸款 1 36
貸款條件136貸款全程／137貸款擔保／138
5．5公積金貸款 1 40
貸款條f牛／140 辦理公積金貸款的難點／141 貸款
全程／142
5．6組合貸款 1 43
注意事項／144貸款全程／144
6 l辦理保險 1 46
誰來辦理保險手續?／146 是否可以不投保?／146 保
險公司的選�。�147保費繳納基數應當扣除首付款／147
投保時一次性繳清保險費／147別忘了為“自己”的房子
上保險／147
l 7 1購房全程相關部門一覽 1 48
開發商／148銷售公司／148土地管理部門／149 房屋
交易管理部門／149規劃部門／150建設部門／150 產
權登記部門／1 51 稅務部門／1 52商業銀行／1 52住房公
積金管理中心／1 52住房貸款擔保中心／1 53 價格評估
機構／1 54保險公司／1 54 物業公司／1 54 小區辦／1 55
律師事務所／1 55
附錄2．1 《北京市商品房認購書》范本 1 56
附錄2．2《北京市商品房現房買賣合同》范本 1 61
附錄2．3 《北京市商品房預售合同》范本 1 77
附錄2．4《中國建設銀行商業貸款規定》及注意事項 1 98
附錄2．5《中國建設銀行個人住房公積金貸款規定》 203
附錄2．6《中國太平洋保險公司房屋按揭保險條款》206
附錄2．7《中國太平洋保險公司購房貸款借貸者人身保險條款》 209
第三篇收房篇
什么是收房 21 5
收房時需要做的事情／21 6
為什么要收房 21 7
誰來幫我收房 21 8
驗房需要的知識與技能／21 8解決方案／2l 9
收房的流程 220
4．1未竣工樓盤(期房，不含準現房的)收房流程 221
現實的收房流程221 理想的收房流程／222 現實
收房流程對購房者的不利之處與應對方法／223
4．2已竣工樓盤(現房、準現房)收房流程 226
現實的收房流程／226理想的收房流程／227現實
收房流程對購房者的不利之處與應對方法／227
收房過程需要攜帶、查驗、簽署和留存的文件 228
5．1需要攜帶的文件 228
《購房合同》／228《入住通知書》及《收樓須知》／228
身份證件／228《房屋面積構成表》／229《購房全程
稅費一覽表》／229
5．2需要查驗的文件 230

《建筑工程竣工備案表》／230 《房屋土地測繪技術
報告書》／232房屋沒計圖紙232
5．3需要簽署的文件 23 2
《驗收交接單》／232《住宅鑰匙收到書》／233
5．4應當留存的文件 234
房屋質量保證書／234 《住宅工程質量分戶驗收
表》／238住宅使用說明書／24] 管線分布竣工圖
(水、強電、弱電、結構)／245 各種繳費憑證、交款收
據、納稅憑證 245 《前期物業合同》和《業主公
約》／246
1 6 1驗收房屋的方法 247
6．1驗收房屋很重要 247
即使“一戶一驗”，也要重視驗收／247 即使是現房、
準現房，也要重視驗收／247
6．2驗收房屋需要攜帶的工具248
6．3驗收的步驟 248
整體驗收／248 面積驗收／249 室內工程與配套設
施驗收／249裝修驗收／249
提示：建議收房時間／250
I 7 l收房過程中可能遇到的rE．類問題與對策 251
7．1問題處理方法一覽 251
協商／251對峙／251堅持／251集體行動／252投
訴／252訴訟／252仲裁／252解約(解除合
同)／253索賠／253棄樹253拒付房款／253
提示：銀行按揭貸款條件下。不要使用停止還貸的方式“制裁”

升友兩／254
7·2常見問題 255
延期交房問題／255 面積誤差問題257 房屋質量
問題／258
7．3集體收房 260
集體收房的好處／260集體收房兩大守則／261
收房中的物業管理問題 263
8·1前期物業管理與前期物業合同 263
8·2《前期物業合同》與收房 263
簽訂《前期物業合同》不是交鑰匙的前提條件／264
《前期物業合同》的內容可以修改／264
8·3前期物業公司應當具備必要的資質 264
查詢：如何查詢物業公司資質?／266
8·4前期物業公司應當通過招標投標的方式選聘 266
8．5不能一次性繳納多年的前期物業費 268
6費用代收要有規矩 269
收房過程中的稅費 270
9·1公共維修基金 270
物業公司代收公共維修基金有風險／271 繳納公共
維修基金后，不需要再繳納大、中修費／272
9·2契稅 272
前期物業公司無權代收契稅／272 委托物業公司代
交有風險／274
9·3產權代辦費 274
9·4有線電視報裝費、電話初裝費等 276

9．5物業管理費 277
附錄3．1：《前期物業管理服務合同》(示范文本) 278
第四篇產權證辦理篇
I 1 為什么要辦產權證 293
1．1我國的房產權屬登記制度 293
1．2不辦產權證的風險294
1．3產權的用途 298
產權獲取全程：從開發商到購房者299
2．1產權獲取第一步：開發商獲取國有土地使用權299
2．2產權獲取第二步：初始登記(大確權) 300
2．3產權獲取第三步：通過轉移登記將大產權分割給
購房人 301
產權證=土地使用權證+房屋所有權證 302
3．1采用兩證分離方式的地區 302
加00年版《房屋所有權證》／303 尚未頒發《國有
土地使用權證》的地區／305
3．2采用“兩證合一’’方式的地區 306
《房地產權證》的“模樣”／306
I 4 l辦理產權證的流程和費用 3 1 o
4．1委托開發商或代理公司辦理 310
適用條件310辦理流程一／311 辦理流程二／313
4．2自己辦理 3 1 5
適用條~-~-／31 5辦理流程／315
1 5 1房貸結束如何拿回房產證 3扣
5．1產權證的流轉歷程 3 20
5．2領回產權證的三種情況 321
第一種情況：從銀行手中取回／321 第二種情況：辦
理撤銷(涂銷)抵押登記／321 第三種情況：從開發商
處取回／322
t 6 1產權證常見糾紛及解決 3 23
6．1無法辦理或長期得不到產權證的1 8種情況 323
6．2應對方法 324
開發商原因造成的／324 購房者本身原因造成
的／329產權證辦理部門原因造成的／330代辦人
員原因造成的／330
附錄：
附錄一：看房日志 333
附錄二：相關企業信息查詢方法 337
附錄三：各地房地產交易管理網站 340
附錄四：各地房地產相關部門網站 342
附錄五：各地建設部門聯系方式 345
附錄六：主要商業銀行和保險公司網站 350
附錄七：各地住房公積金網站 351
附錄八：常用購房信息網站 356
附錄九：房屋面積構成表 357
附錄十：房屋驗收檢驗項目表 358
附錄十一：購房全程稅費一覽表 361
附錄十二：全書圖表索引 364

共365頁