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中華人民共和國城市房地產管理法
第一章 總則
第一條 【立法宗旨】 ／1
第二條 【適用范圍】 ／1
第三條 【國有土地有償、有限期使用制度】 ／2
第四條 【國家扶持居民住宅建設】 ／2
(1)在國家調整住房供應結構穩定住房價
格中，如何有步驟地解決低收入家庭
的住房困難? ／2
(2)發展經濟適用住房應以什么原則作為指
導?購買經濟適用住房實行什么制度? ／3
(3) 國家對經濟適用住房的建設、收費以及
對購買者給予哪些政策優惠? ／4
(4)經濟適用住房開發建設以什么原則作為指導?
開發建設住房以及規劃設計等有何要求? ／4
(5) 經濟適用住房價格方面有何要求? ／5
第五條 【房地產權利人的義務和權益】 ／6
第六條 【房地產管理機構設置】 ／6
第二章 房地產開發用地
第一節 土地使用權出讓 ／7
第七條 【土地使用權出讓的定義】 ／7
(1)土地使用者未按土地使用權出讓合同規定
的期限和條件開發、利用土地的，應如何
處理? ／7
(2)土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規
定的土地用途的．如何處理? ／7
第八條 【集體所有土地征用與出讓】 ／8
第九條 【土地使用權出讓宏觀管理】 ／9
(1) 國有土地使用權出讓由何機關負責管理? ／9
第十條 【年度出讓土地使用權總量控制】 ／10
(1)城市國有土地出讓的投放量應當與哪些要
素相適應? ／11
(2)在各級城市人民政府編制的年度用地計劃
中，中低價位、中小套型普通商品住房
(含經濟適用住房)和廉租住房的土地年度
供應量不得低于居住用地供應總量的多少?
土地的供應應在什么基礎上、采取什么辦法、
以什么方式來確定開發建設單位? ／11
第十一條 【土地使用權出讓程序】 ／12
(1) 出讓城市國有土地使用權應當有何
規劃? ／12
(2)何部門有權對城市國有土地使用權
出讓過程是否符合城市規劃進行
監督? ／13
(3)對于持未附具城市規劃行政主管部門提供的
規劃設計條件及附圖的出讓合同，或者擅
自變更的，城市規劃行政主管部門如何處理?
／13
第十二條 【土地使用權出讓方式】 ／14
(1)城鎮國有土地使用權可以采取哪些方式出讓? ／14
(2)什么情況下轉讓國有土地使用權可以采取協議
出讓方式? ／14
(3)協議出讓國有土地使用權應遵循哪些原則?
對符合協議出讓條件的，負責土地轉讓的部
門如何進行轉讓事宜? ／15
(4)招標、拍賣出讓國有土地使用權的范圍包括
哪些情況? ／16
(5)采取招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的，
政府主管部門如何組織進行轉讓? ／18
(6)出讓土地招標、開標按照何程序進行? ／19
(7)出讓土地采取拍賣的方式，拍賣如何進行? ／20
(8)掛牌出讓土地的如何進行? ／21
第十三條 【土地使用權出讓最高年限】 ／22
(1)土地使用權出讓的最高年限如何確定? ／22
第十四條 【土地使用權出讓合同】 ／22
(1) 土地使用權出讓合同遵循什么原則由哪
幾方簽訂? ／23
(2)土地使用權出讓合同簽訂后，出讓方有何
義務?如果其未履行合同義務，土地使用
者享有何種權利? ／23
(3)土地使用者支付全部土地使用權出讓金后
能否直接取得土地使用權? ／23
第十五條 【支付出讓金】 ／24
(1) 以出讓取得國有土地使用權的土地使用者，
是否必須支付土地使用權出讓金方能使用土地? ／24
(2) 出讓土地使用權其土地使用者應當在多長期限
內支付全部土地使用權出讓金?如果受讓方
逾期未支付土地使用權出讓金的，此時出讓方
有何權利? ／24
第十六條 【提供出讓土地】 ／25
第十七條 【土地用途的變更】 ／25
(1) 需要變更土地用途的應當向何部門報批? ／25
第十八條 【土地使用權出讓金的管理】 ／26
(1)土地出讓金收入以及征收管理由何部門主
管?其主要用途是什么? ／26
第十九條 【出讓土地使用權的提前收回】 ／27
(1)國有土地使用權收回的，注銷土地登記由何
機關辦理? ／28
(2) 國有土地使用權提前收回的，其對土地使用
權出讓合同的效力有何影響? ／28
(3)人民政府或者土地管理部門根據公共利益的
需要提前收回國有土地使用權的，屬于何種
性質的行為? ／28
第二十條 【土地使用權終止】 ／29
(1)哪些原因可以引起土地使用權終止? ／29
第二十一條 【土地使用權出讓年限屆滿】 ／29
(1)土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及其
地上建筑物、其他附著物歸誰所有? ／30
(2)土地使用權期滿，土地使用者是否可以續期?
如果可以應該如何處理? ／30
第二節 土地使用權劃撥 ／31
第三章 房地產開發
第二十二條 【土地使用權劃撥的定義】 ／31
(1)哪些土地使用可以以劃撥方式取得? ／31
(2)以劃撥方式取得的土地使用權符合哪些條件
可以轉讓、出租、抵押?政府能否無償收
回其劃撥土地使用權? ／39
(3) 國有企業使用的劃撥土地使用權，應當實行
何制度?對企業改革涉及的劃撥土地使用權，
哪些情形下應當采取出讓或租賃方式處置?
哪些情形可以采取國家以土地使用權作價出資
(入股)方式處置?哪些情形可以采取保留劃
撥方式處置? ／40
第二十三條 【土地使用權劃撥范圍】 ／42
第二十四條 【房地產開發基本原則】 ／43
(1)“十一五”時期，要重點發展哪種住房?自
2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品
住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房
(含經濟適用住房)面積占開發建設總面積的比
重是多少? ／43
(2)哪些情形下房地產建設主管部門不得審批、
同意或者要嚴格控制房地產開發建設項目? ／44
(3)確定房地產開發項目，應符合哪些要求? ／45
(4)房地產開發用地通過何種方式取得? ／46
(5)在國家調整住房供應結構穩定住房價格中，
怎樣嚴格控制被動性住房需求? ／46
(，6J在國家調整住房供應結構穩定住房價格中，
如何進一步整頓和規范房地產市場秩序? ／47
第二十五條 【開發土地期限】 ／47
(1)房地產開發企業應當如何使用土地進行項目
開發建設? ／48
(2)對房地產開發用地超出合同約定動工開發日期
滿1年未動工開發的，應如何處理?滿2年未動
工開發的，如何處理?什么情況下的房地產開
發用地按閑置土地處置? ／48
第二十六條 【房地產開發項目設計、施工和竣工】 ／49
(1)房地產開發項目應當建立資本金制度，那么
資本金的比例有何要求? ／49
(2)房地產開發項目如何實施?其項目本身應當
符合哪些要求? ／49
(3)房地產開發項目竣工后如何驗收?對住宅小
區等群體房地產開發項目竣工驗收是否有特
別的要求? ／50
第二十七條 【土地使用權作價】 ／51
(1)股東用土地使用權作價入股出資的，有何要求? ／51
第二十八條 【開發居民住宅的鼓勵和扶持】 ／52
(1)房地產開發企業建造普通住宅出售是否可以
免征土地增值稅? ／52
(2)計算土地增值稅其增值額有哪些扣除項目? ／52
(3)納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉
讓普通住宅的，有何稅收優惠? ／54
(4)國家鼓勵經濟適用住房的開發建設，并對開
發者給予貸款等方面的優惠，享受貸款優
惠的借款人包括哪些主體?其應滿足哪些條
件才能申請經濟適用住房貸款? ／56
(5)經濟適用住房貸款期限為多長?貸款利率
執行何標準? ／57
第二十九條 【房地產開發企業的設立】 ／58
(1)設立房地產開發企業應當具備哪些條件? ／58
第三十條 【房地產開發企業注冊資本與投資總額的比例】 ／62
(1)如果房地產開發企業是中外合資經營企業的．
其注冊資本與投資總額的比例應為多少? ／62
(2)商業銀行對項目資本金達不到多大比例的房地
產企業不得發放貸款?對空置多長時間的商品
厲，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物? ／63
第四章 房地產交易
第一節一般規定／64
第三十一條 【房地產權利主體一致原則】 ／64
第三十二條 【房地產價格管理】 ／64
(1)經濟適用住房實行何價格制度?其住房基準
價格如何計算? ／65
(2)經濟適用住房的價格由誰確定? ／66
(3)在國家調整住房供應結構穩定住房價格中，
如何完善房地產統計和信息披露制度? ／67
第三十三條 【房地產價格評估】 ／68
(1)哪些房地產交易行為必須由政府房地
產主管部門的估價機構估價? ／68
(2)房地產市場估價如何進行評估?應當
依照什么程序進行? ／69
(3)估價結果有何意義?對估價結果書中
的內容，估價機構能否向他人提供? ／70
(4) 當事人對估價結果有異議或者因為委托
估價發生糾紛的，如何解決? ／70
第三十四條 【房地產成交價格申報】 ／71
(1)房地產轉讓的，應以什么為繳納稅費的
依據? ／71
第三十五條 【房地產權屬登記】 ／72
第二節房地產轉讓
／72
第三十六條 【房地產轉讓的定義】 ／72
(1)房地產轉讓有哪些方式? ／72
(2)房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋
占用范圍內的土地使用權如何處理? ／73
(3)房地產轉讓應當按什么程序辦理? ／73
(4)從2006年6月1日起，對購買住房不足5年
轉手交易的，銷售時如何征收營業稅?個
人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，
銷售時如何征收營業稅?個人購買非普通住
房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時如何
征收營業稅? ／74
第三十七條 【房地產不得轉讓的情形】 ／75
第三十八條 【以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓】 ／75
(1) 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，
土地使用權出讓合同載明的權利義務如何處理? ／76
第三十九條 【以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓】 ／76
(1)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，
哪些情形下可以不辦理土地使用權出讓手續? ／76
(2)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓的房
地產再轉讓的，對于已經繳納的土地收益
應該如何處理? ／77
(3)針對非法交易農民集體土地、以開發“果園”、
“莊園”為名炒賣土地等現象，政府應如何加
強農民集體土地轉讓管理、防止炒賣土地? ／78
(4) 已購公有住房和經濟適用住房所在宗地為劃
撥土地的，如何確定其土地使用權出讓年期? ／82
第四十條 【房地產轉讓合同】 ／82
(1)房地產轉讓合同應當載明哪些內容? ／82
(2)應該如何辦理房地產轉讓? ／83
(3)商品房銷售時是否要簽訂書面合同?
如果要，那么合同中應載明哪些內容? ／84
第四十一條 【房地產轉讓合同與土地使用權出讓合
同的關系】 ／85
第四十二條 【房地產轉讓后土地使用權的使用年限】 ／85
第四十三條 【房地產轉讓后土地使用權用途的變更】 ／86
第四十四條 【商品房預售的條件】 ／86
(1) 商品房預售由何部門管理? ／87
(2)商品房預售是否要求獲得許可?申請
預售許可時應提示哪些證件和資料? ／87
(3)如何辦理商品房預售許可? ／88
(4)開發企業進行商品房預售時，如何讓承購
人了解其商品房預售許可的情況? ／89
(5)預售的商品房交付使用之后，多長時間內承購
人應當辦理權屬登記手續?如果由于開發企業
的原因，承購人未能取得房屋權屬證書的。
由誰承擔責任? ／89
(6)開發企業未取得商品預售許可而進行預售
商品房的，或者開發企業不正當取得商品
房預售許可的，如何處理? ／90
(7)從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首
付款比例不得低于多少?在什么情況下仍
執行首付款比例20％的規定? ／90
第四十五條 【商品房預售后的再行轉讓】 ／91
第三節 房地產抵押 ／91
第四十六條 【房地產抵押的定義】 ／91
第四十七條 【房地產抵押物的范圍】 ／92
(1)房地產進行抵押時，土地上的房屋和土
地使用權如何抵押? ／92
(2)哪些房地產不得設定抵押? ／92
(3)房地產抵押抵押物登記由何部門負責?
房地產抵押合同何時生效? ／93
(4)城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增
的房屋是否屬于抵押物?以承包的荒地的
土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)、村
企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使
用權抵押的，在實現抵押權上有何要求? ／93
(5) 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，
如何認定該房地產抵押? ／94
(6)以在建工程已完工部分抵押的，其土地
使用權是否隨之抵押? ／94
(7) 以享受國家優惠政策購買的房地產
抵押的，其抵押額有何限制? ／94
(8) 以集體所有制企業、“三資“企業、公司
的房地產抵押的，作出抵押決定必須經
何機構通過? ／95
(9)有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵
押的，和以具有土地使用年限的房地產抵押
的，所擔保債務的履行期限有何限制? ／95
(10)以共有的房地產抵押的，抵押人能否獨立
決定房地產的抵押? ／95
(11)預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目
要符合什么條件? ／96
(12) 以已出租的房地產抵押的，抵押人應當向
誰負有告知義務?抵押對原租賃合同有無
影響? ／96
(13)設定房地產抵押時，抵押房地產的價值如
何確定? ／96
(14)抵押當事人約定對抵押房地產保險的．
由誰負擔投保? ／96
(15)企業、事業單位法人分立或者合并后，
原抵押合同的效力如何?抵押人死亡、
依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，原抵
押合同如何履行? ／97
第四十八條 【房地產抵押登記】 ／97
(1)房地產抵押管理工作由何部門負責? ／97
(2)房地產抵押合同簽訂后多長時間內，抵押
當事人應到相關部門辦理房地產抵押登
記?房地產抵押合同何時生效? ／98
(3)辦理房地產抵押登記應向登記機關提
交哪些文件? ／98
(4)登記機關就申請人提出的抵押登記
申請應如何處理? ／98
(5)以依法取得的房屋所有權證書的房地
產抵押的，或以預售商品房或者在建
工程抵押的，登記機關如何處理? ／99
(6)抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，
抵押當事人應在多長時間內辦理變更或
或注銷登記? ／99
第四十九條 【房地產抵押合同】 ／99
(1)房地產抵押合同應當載明哪些內容? ／100
(2)以預購商品房貸款抵押的，簽訂抵押合
同時還須提交什么合同? ／100
(3)以在建工程抵押的，抵押合同還應載明哪
些內容? ／100
(4)抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要
求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓
抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，
是否應在抵押合同中載明這些內容? ／101
第五十條 【以劃撥土地使用權設定的房地產抵押
權的實現】 ／101
(1)哪些情況下，抵押權人有權要求處分抵押
的房地產?抵押當事人可以如何處分抵押
的房地產? ／102
(2)抵押權人處分抵押房地產時，應當通知哪
些相關人? ／102
(3) 同一房地產設定兩個以上抵押權時，如何受償?／103
(4)處分抵押房地產時，對土地上新增的房屋
可以如何處理? ／103
(5)以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑
物設定的房地產抵押進行處分時，應如何受償?／103
(6)抵押權人對抵押房地產的處分出現哪些
情況而中止? ／103
(7)對于處分抵押房地產所得的金額應如何分配? ／104
第五十一條 【房地產抵押后土地上的新增房屋問題】 ／104
第四節 房屋租賃
／105
第五十二條 【房屋租賃的定義】 ／105
(1)哪些房屋可以依法出租? ／105
(2)哪些情形下的房屋不得出租? ／105
第五十三條 【房屋租賃合同的簽訂】 ／106
(1)城市房屋租賃管理工作由何部門負責? ／106
(2)房屋租賃，當事人之間簽訂的租賃合同
應具備哪些條款? ／106
(3)房屋租賃期限屆滿，承租人需要繼續
租用的，如何處理? ／107
(4)租賃期限內，出現房屋出租人轉讓房屋所
有權、出租人死亡或者住宅用房承租人死
亡的情形的，原租賃合同如何履行? ／107
(5) 出現哪些情形，房屋租賃當事人可以變更
或者解除租賃合同? ／108
(6)我國實行什么制度規范管理房屋租賃活動? ／108
(7)房屋租賃當事人簽訂租賃合同后應在多長
時間內辦理登記備案手續?應提交哪些文件? ／108
(8)《房屋租賃證》的性質和作用是什么?房地
產管理部門如何管理房屋租賃證? ／109
(9)房屋租賃出租人應承擔哪些義務? ／109
(10)房屋租賃承租人應承擔哪些義務? ／110
(11)承租人有哪些行為時，出租人有權終止
合同、收回房屋、獲得損失賠償? ／11O
第五十四條 【住宅用房和非住宅用房的租賃】 ／111
第五十五條 【以劃撥方式取得的國有土地上的
房屋出租的特別規定】 ／112
(1)以劃撥方式取得的國有土地上的房屋出租
的應上繳土地收益，那么土地收益如何上繳? ／112
第五節 中介服務機構
／113
第五十六條 【房地產中介服務機構】 ／113
第五十七條 【房地產中介服務機構的設立】 ／113
(1)設立房地產中介服務機構應具備哪些條件?
向何部門申請設立登記? ／114
(2)房地產中介服務機構應履行哪些義務? ／115
第五十八條 【房地產估價人員資格認證】 ／115
(1)房地產價格評估人員包括哪些人員?
其資格有何要求? ／115
第五章 房地產權屬登記管理
第五十九條 【房地產登記發證制度】 ／116
第六十條 【房地產權屬登記】 ／116
(1)以劃撥方式取得國有土地使用權的．應如
何辦理土地登記手續?劃撥土地使用權
依法辦理土地使用權出讓手續的，應如何
申請變更登記? ／117
(2) 以出讓方式取得國有土地使用權的．應如
何申請國有土地使用權設定登記? ／118
(3)房屋權屬登記分為哪些登記類別?依哪些
程序進行? ／118
(4)房屋權屬登記申請人包括哪些主體? ／119
(5)新建的房屋或者集體土地上的房屋轉為國
有土地上的房屋，申請人應在多長時間內申
請房地產權屬登記?應提交哪些文件材料? ／120
(6)因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、
分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移
的，當事人應在多長時間內辦理轉移登記? ／120
(7)發生哪些情況，房產權利人應當在規定的期限
內持有關證件到房屋所在地政府房產管理部門
申請登記，領取房屋權屬證書? ／120
(8)房屋權屬登記權利人名稱變更和房屋現狀發
生哪些情形，權利人應自事實發生之日起多
長時間內申請變更登記? ／121
(9)房屋權屬登記應以什么為單元進行登記? ／121
(10)哪些情形下，登記機關直接代為登記而
不頒發房屋權屬證書? ／122
(11)哪些情形下，經申請人中請可以準予暫緩
登記? ／122
(12)哪些情形下，登記機關應當不予登記? ／122
(13)哪些情形下，登記機關有權注銷房屋權屬
登記? ／122
第六十一條 【房地產抵押登記】 ／123
第六十二條 【房地產權屬證書】 ／124
第六章 法律責任
第六十三條 【擅自出讓或擅自批準出讓土地使用權用于房
地產開發的法律責任】 ／124
第六十四條 【擅自從事房地產開發的法律責任】 ／125
(1)未取得營業執照擅自從事房地產開發經營的，
有關部門如何處罰? ／125
第六十五條 【非法轉讓土地使用權的法律責任】 ／125
第六十六條 【非法轉讓劃撥土地使用權的房地產的法律責任】 ／126
第六十七條 【非法預售商品房的法律責任】 ／126
第六十八條 【擅自從事房地產中介服務業務的法
律責任】 ／126
第六十九條 【向房地產開發企業非法收費的法律責任】 ／127
第七十條 【管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、
索賄、受賄的法律責任】 ／127
(1)單位買賣或者以其他形式非法轉讓土地的．
對直接負責的主管人員或其他直接責任人員
如何給予處分? ／127
(2)單位未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，
非法占用土地的，對直接負責的主管人員和
其他直接責任人員如何給予處分? ／128
(3)單位或者個人非法批準征用、占用土地的，
對有關責任人員如何給予行政處分? ／129
(4)超越批準權限非法批準征用、占用土地的，
不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用
地的，違反法律規定的程序批準征用、占用
土地的，對有關責任人員如何給予行政處分? ／130
(5)單位侵占、挪用被征用土地單位的征地補償
費用和其他有關費用的，對直接負責的主管
人員和其他直接責任人員如何給予處分? ／130
(6)應當將耕地劃入基本農田而不劃入，且拒不
改正的，對有關責任人員如何給予處分? ／131
(7)單位或者個人擅自批準出讓或者擅自出
讓土地使用權用于房地產開發的，對有
關責任人員如何給予處分? ／131
(8)非法低價或者無償出讓國有土地使用權的．
對有關責任人員如何給予處分? ／131
(9)土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、
濫用職權、徇私舞弊，給國家和人民利
益造成損失的，如何給予行政處罰或行政
處分? ／1 32
(10)根據刑法的有關規定，對于房地產管理部門
工作人員玩忽職守、濫用職權、受賄、索
賄的行為構成犯罪的，如何處罰? ／133
第七章 附則
第七十一條 【本法適用的參照】 ／136
第七十二條 【施行時間】 ／136
附：
國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于調整住
房供應結構穩定住房價格意見》的通知 ／137
(2006年5月24日)
國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知 ／142
(2005年3月26日)
國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于做好穩
之住房價格工作意見》的通知 ／146
(2005年5月9日)
城市房地產開發經營管理條例 ／152
(1998年7月20日)
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和
轉讓暫行條例 ／160
(1990年5月19日)
城市房地產轉讓管理規定 ／167
(2001年8月15日)
城市房地產抵押管理辦法
(2001年8月15日) ／181
城市房屋租賃管理辦法
(1995年5月9日) ／1 87
商品房銷售管理辦法
(2001年4月4日) ／1 97
城市商品房預售管理辦法
(2004年7月20日)

共200