圖書內容簡介

本書出版后，受到廣大讀者的歡迎，在此我表示由衷的感謝。鑒于我國房地產市場發展迅速，新情況、新問題層出不窮，為響應廣大讀者的要求，本書在原書內容體例基本不變的前提下，結合最新的房地產政策、法律、法規，進行了一系列的修改、補充和整合。
最新的土地政策以及房地產項目融資是本書此次修改中的重點。房地產的開發建設不僅受法律法規的約束，而且在很大程度上受到政策的影響。國家出于對宏觀經濟調控的需要，可能會對房地產市場采取各種相應的調控措施。最近3年，中央接連出臺了一系列政策措施，對我國房地產市場的發展起到重大影響。2004年曾被業內人士稱為“宏觀調控年”，在這一年中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施。進入2005年，中央及北京市政府對房地產的宏觀調控進一步加強，2005年3月針對房價上漲過快的勢頭，國務院出臺了“國八條”。之后，各省市相繼出臺了當地的實施細則，使土地一級開發由政府掌握，斷絕了開發商通過暗箱操作取得土地和通過圈地炒賣土地的途徑。2006年5月，為進一步穩定住房價格，國務院又出臺了“國六條”，緊接著建設部等九部委又根據“國六條”出臺了15條實施細則。這些政策從規劃設計、房屋銷售等各個環節確定了具體的調控措施，直接影響到對房地產項目的立項報批。新政策的頻頻出臺促使中國房地產業都不得不直面全新的行業政策和市場需求的變革局面。同時，這些政策也是律師在提供法律服務時必須重點考慮的因素。
資金是房地產項目開發過程中房地產開發企業所面臨的一個重要問題。由于地產是資金密集度極高的行業，具有資金規模大、回收周期長的特點，所以融資成為房地產生存和發展的關鍵，而如何選擇低成本的融資方式、制定合理的階段性融資方案則成為房地產開發商成功運作和獲取高額利潤的關鍵。
2003年起，國務院、中國人民銀行、銀監會等部門相繼頒布了各項調控政策，對房地產融資和房地產市場發展產生了深遠的影響。房地產金融領域開始探討和摸索新的房地產融資渠道：房地產信托基金(REIT)、房地產資產證券化、房地產投資基金、房地產融資租賃、房地產企業債券和其他金融衍生產品層出不窮。同時，境外資本也開始進軍中國房地產市場。面對金融政策的調整和風起云涌的資本市場，更多的房地產企業更新運作理念，在律師的配合下，把房地產企業產業資本和金融資本進行了有效結合。事實表明，多渠道融資已成為房地產企業生存、發展的必經之路。為了回應市場的劇烈變化，結合這兩年的法律業務實踐，本書特別增加了“房地產項目融資中的法律服務”和“外商投資房地產項目的法律服務”兩章。這兩章不僅詳細介紹了律師在提供融資法律服務時的工作流程及操作要點，而且結合新修改實施的《中華人民共和國公司法》，對股權融資進行了前瞻性的探討。 除了以上較大的改動外，本書還替換了一些已經過時的文書范本。比如，收錄了北京市建設委員會、北京市工商行政管理局2005年共同制定的《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》等示范文本。對近兩年新出臺的法律、法規、規章和政策等本書也進行了及時更新。如鏈接了新施行的《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)》、《北京市國土資源和房屋管理局關于加強國有土地使用權出讓及土地證頒發管理有關問題的通知》、北京市建設委員會《關于實施住宅工程質量分戶驗收工作的指導意見》、《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》。 如何能夠在競爭激烈的房地產業界爭得一席之地，關系到眾多企業的生死存亡，專業的房地產律師在這一過程中起到了不可替代的作用。本書力求從房地產項目的立項、審批、拿地、融資、建設到商品房銷售、物業管理等各個環節上全面闡述律師運用相關法律知識協助企業規范、有效、高質量地完成上述工作的實務操作經驗，希望能給房地產開發企業和其他房地產法律服務工作者提供一定的借鑒。當然，由于作者水平有限，錯誤之處在所難免，懇請廣大讀者給予批評指正。
最后，我要借此機會感謝我的同事楊明、黃潔和王一一律師，本書的修訂再版離不開他們的大力幫助。正是他們的幫助和鼓勵才促使我在忙碌的工作中抽出時間完成對本書的修改，才有機會將這本日臻完善的書冊奉獻給讀者。
唐波·于2006年6月18日
共388頁

圖書目錄

緒論：常年法律服務協議的簽訂 1
一、案例簡介 3
二、實物展示 5
常年法律服務協議 5
三、相關背景鏈接 9
北京惠運開發集團簡介 9
四、相關專欄 9
全程法律服務的前景和應當注意的問題 9
第一部分 房地產開發中的法律服務
第一章 房地產項目的立項與審批中的非訴訟法律服務 13
一、背景簡介 15
二、實務操作 15
(一)申報規劃要點以獲取規劃要點通知書 16
(二)獲取選址規劃意見通知書 16
(三)可行性研究報告的編制及申請審批 17
(四)申報建設用地規劃許可證 18
(五)辦理建設用地批準書 19
(六)申請建設用地規劃設計條件及建設項目規劃、設計方案 20
(七)申報初步設計 21
(八)獲取初步設計批復 21
(九)申報建設工程規劃許可證 21
(十)申請辦理建設工程規劃許可證 21
(十一)領取“房地產開發項目手冊” 22
(十二)辦理拆遷許可證 22
三、相關專欄 23
(一)房地產開發的主要程序 23
(二)土地儲備和一級開發相關規定 25
四、實物展示 26
(一)建設工程可行性研究合同 26
(二)建設項目規劃審批申報表 28
(三)建設用地規劃許可證 30
(四)建設用地規劃許可證附件 31
(五)建設工程規劃許可證 32
(六)建設工程規劃許可證附件 33
(七)北京市房地產項目開發流程圖 34
(八)北京市固定投資項目審批程序改革流程(適用于采取招
標、拍賣方式獲得土地使用權的投資項目) 38
(九)北京市固定投資項目審批程序改革流程(適用于經市政
府批準采取協議出讓方式獲取土地使用權的投資項目) 40
五、相關法律鏈接 42
第二章 房地產項目用地取得中的法律服務 47
第一節 以招拍掛方式受讓土地使用權 49
一、背景介紹 49
二、實務操作 49
三、相關專欄 51
(一)國有土地使用權出讓 51
(二)國有土地使用權轉讓 60
(三)國有土地使用權租賃 61
四、實物展示 62
(一)招標出LL程序流程圖 62
(二)國有土地使用權出讓合同 63
(三)中華人民共和國國有土地使用證 67
五、相關法律鏈接 68
第二節 利用股權轉讓的辦法實現項目轉讓 72
一、背景介紹 72
(一)接案經過 73
(二)律師提供的初步咨詢意見 73
(三)律師的相關調查及分析 74
(四)關于項目轉讓的方案設計 74
二、相關專欄(一) 75
(一)公司股權轉讓形式下的房地產轉讓定義 75
(二)項目公司股權轉讓與常規的公司股權收購交易的區別 75
(三)公司股權轉讓形式下的房地產轉讓優缺點分析 76
(四)公司股權轉讓形式下的房地產轉讓程序 76
(五)公司股權轉讓形式下的房地產轉讓風險分析 77
三、實物展示 80
(一)項目轉讓合作合同 80
(二)補充協議 85
(三)股權轉讓協議一 86
(四)股權轉讓協議二 91
(五)公司股東大會決議 95
四、相關專欄(二) 95
(一)有限公司股權轉讓的方式 95
(二)股權轉讓的條件 96
(三)房地產項目轉讓合同的主要條款 97
(四)制作房地產項目轉讓合同應注意的問題 98
(五)房地產開發項目轉讓的要件 99
五、相關法律鏈接 99
第三節 通過參與國企改制受讓土地使用權 107
一、背景介紹 107
二、實務操作 107
(一)國企改制的程序 107
(二)國企改制中土地政策的特殊規定 108
(三)土地評估和方案審批 109
三、相關專欄 111
(一)國企改制中劃撥用地變為出讓用地的程序 111
(二)國企改制中國有土地的租賃使用 114
(三)國企改制中以國有土地使用權出資人股 115
(四)國企改制中繼續保留劃撥用地的條件 116
四、實物展示 116
國企改制資產處置方案 116
五、相關法律鏈接 117
第三章 房地產項目融資中的法律服務 121
第一節 項目公司股權融資 123
一、背景介紹 123
二、實務操作 124
(一)為房地產開發企業提供項目融資法律服務 124
(二)為投資者提供投資法律服務 126
三、實物展示 129
(一)項目融資需要提供的文件清單 129
(二)項目投資法律盡職調查清單 130
(三)股權轉讓法律意見書 133
四、相關專欄 134
新《公司法》對有限責任公司股權設置的規定為房地產股權
融資帶來的新契機 134
五、相關法律鏈接 136
第二節 房地產信托計劃融資 136
一、背景介紹 136
二、實務操作 137
(一)信托法律關系 137
(二)信托財產的獨立性 138
(三)房地產項目集合資金信托計劃 139
三、實物展示 141
(一)房地產項目集合資金信托計劃 141
(二)房地產項目集合信托協議 146
四、相關專欄 153
(一)股權信托 153
(二)房地產投資基金 155
五、相關法律鏈接 156
第四章 外商投資房地產項目的法律服務 159
一、背景介紹 161
二、實務操作 162
三、實物展示 163
(一)中外合資房地產企業股權轉讓合同 163
(二)中外合資企業章程 171
四、相關專欄 176
(一)外商投資房地產的操作步驟 176
(二)外商直接投資購買物業 177
(三)合作開發 178
(四)通過金融工具間接投資(QFH) 179
五、相關法律鏈接 180
第五章 建設工程招投標活動中的律師服務 183
一、背景介紹 185
二、實務操作 185
三、實物展示 189
(一)建設工程施工公開招標流程圖 189
(二)建設工程開工證 190
四、相關專欄 190
(一)建設工程招投標的概念 190
(二)建設工程招投標的意義 P90
(三)律師可以為投標人(建筑企業)提供服務的內容 190
五、相關法律鏈接 192
第六章 建設工程合同簽訂與履行中的律師服務 195
第一節 建設工程承包合同簽訂中的法律服務 197
一、背景介紹 197
二、實務操作 197
(一)建設工程合同簽訂中應當注意的問題 197
(二)遏制不規范轉分包工程的對策 201
三、實物展示 202
建設工程施工合同一般應當具備的條款 202
四、相關法律鏈接 206
第二節 律師對建設工程合同履行中常見糾紛的介入 211
一、背景介紹 211
二、律師的前期接洽 212
三、相關專欄 214
四、相關法律鏈接 215
五、律師對訴訟過程的參與 218
六、律師辦案感想 222
第二部分 商品房銷售中的法律服務
第七章 商品房銷售中的非訴訟法律服務 227
一、背景簡介 229
二、實務操作 ． 229
(一)售樓律師工作程序 229
(二)商品房預售合同的簽訂 230
(三)商品房買賣合同補充條款的簽訂 233
三、實物展示 240
(一)法律服務協議書 240
(二)建設部頒布的商品房買賣合同 243
(三)房屋認購協議書 251
(四)商品房住宅使用說明書(樣本) 252
(五)商品房住宅質量保證書(樣本) 254
(六)北京市商品房預售許可證 255
(七)中華人民共和國房屋所有權證 255
(八)中華人民共和國房屋他項權證 257
四、相關專欄 258
(一)認購書的效力 258
(二)關于定金問題 259
五、相關法律鏈接 260
第八章 律師對商品房銷售常見糾紛的介入 267
第一節 商品房銷售訴訟案例(一) 269
一、案情簡介 269
二、前期接洽：當事人提供起訴相關資料 272
三、前期接洽：律師的初步判斷 274
四、委托代理協議的簽署 276
五、對訴訟案件的處理 276
六、相關法律鏈接 278
七、仲裁準備階段 279
八、制作授權委托書 282
九、收集并分析有關證據、起草答辯狀 282
十、起草代理詞 285
十一、仲裁開庭實錄 290
十二、仲裁裁決 291
十三、辦案感想 292
第二節 商品房銷售訴訟案例(二) 294
一、案情簡介 294
二、前期接洽：當事人提供起訴相關資料 295
三、前期接洽：律師的初步判斷 298
四、委托代理協議的簽署、授權委托書的制作 299
五、收集并分析有關證據、起草答辯狀 299
六、一審庭審 302
七、一審判決 303
八、相關專欄(一) 304
商品房買賣合同糾紛綜述 304
九、相關專欄(二) 311
對最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律
若干問題的解釋》若干問題的評析 311
第三部分 物業管理中的法律服務
第九章 物業管理中的非訴訟法律服務 319
一、背景介紹 321
二、實務操作 321
(一)前期物業管理服務協議的簽訂 321
(二)物業管理委托合同的簽訂 322
(三)業主公約的訂立 325
三、相關專欄 326
(一)物業及物業管理的概念 326
(二)物業管理的特征 327
(三)物業管理法律關系 327
(四)物業管理公司與房地產開發商之間的關系 328
(五)物業管理公司與業主委員會的關系 328
(六)業主的權利和義務 329
(七)業主公約的法律性質 330
四、實物展示 331
(一)前期物業管理服務協議 331
(二)物業管理服務合同 336
(三)業主公約 341
(四)業主大會章程 349
(五)業主大會議事規則 357
五、相關法律鏈接 361
第十章 律師對物業管理糾紛的介入 367
一、案情簡介 369
二、前期接洽：當事人提供起訴相關資料 370
三、前期接洽：律師的初步判斷 372
四、委托代理協議的簽署 374
五、制作授權委托書 374
六、收集并分析有關證據、起草答辯狀 374
七、進行證據交換 380
八、起草代理詞 381
九、一審庭審 384
十、一審判決 384
十一、上訴與二審 386
十二、二審判決 386
十三、相關專欄：物業管理糾紛綜述 387

本書總388頁