圖書內容簡介

和諧生活，人人渴求。但世事難料：當您婚姻家庭產生矛盾，當您鄰里發生糾紛，當您遭受不公待遇時，合法維權成為您不得不面對的現實——責任如何認定、金額如何計算?證據又該如何收集?……等等問題也隨之而至。這時如何妥善解決這些問題，怎樣最大限度地保護自身合法權益? 本書力求覆蓋糾紛的各個方面，力爭達到“一書在手、維權不愁”的效果。內容包括糾紛概述方面的知識，而且還涵蓋責任認定、金額計算、證據收集、維權途徑等方面的維權知識。在追求全面的同時，我們還盡量做到重點突出，對于重點內容我們都結合最新的司法解釋作最詳盡的闡述。并力求將法言法語通俗化，將復雜問題簡單化，將易混淆問題明確化。使您能更加深入、準確地理解糾紛維權中遇到的難題。

圖書目錄

第一章 購房流程………………………………………………7
購房流程示意圖 ……………………………………………1
第一節 購房概述……………………………………………1
第二節 選房 …………………………………………………6
選房示意圖…………………………………………………6
一、價格 ……………………………………………………7
二、地段……………………………………………………8
三、容積率、樓間距、綠地………………………………10
四、結構和樓層……………………………………………12
五、朝向、通風、采光……………………………………14
六、層高、戶型……………………………………………15
七、其他因素………………………………………………16
第三節 法律審查……………………………………………17
一、購買商品房和經濟適用房的法律審查事項…………18
二、購買經濟適用房應辦理的手續………………………30
三、購買二手房買賣的法律審查事項……………………32
第四節 簽訂商品房認購書、正式房屋買賣合同…………35
一、簽訂商品房認購書并非房屋買賣必經階段…………36
二、盡量在商品房認購書中寫明情況……………………37
三、認真對待責任…………………………………………38
第五節 貸款…………………………………………………40
一、購房貸款的種類………………………………………41
二、貸款手續………………………………………………42
三、貸款風險………………………………………………45
第六節 繳納稅費……………………………………………47
一、購買新房的稅費………………………………………47
二、購買二手房的稅費……………………………………55
三、幾種特殊情況下房屋轉移的稅費……………………61
第七節 交付、驗收房屋……………………………………64
一、購房者自行檢查房屋質量注意事項…………………65
二、二手房驗收交接注意事項……………………………68
第八節 辦理房產證和土地使用權證………………………69
一、辦理房產證和土地使用權證的部門…………………70
二、辦理期限………………………………………………70
三、辦理程序………………………………………………71
第二章 購房者的權利…………………………………………72
第一節 概述…………………………………………………72
第二節 合同首部……………………………………………74
第三節 項目建設依據和商品房銷售依據…………………82
第四節 房屋基本情況………………………………………85
一、房號……………………………………………………86
二、房屋用途、結構、層高、層數………………………86
三、陽臺……………………………………………………87
四、房屋面積………………………………………………87
五、平面圖和公共部位與公用房屋分攤建筑面積
構成說明………………………………………………90
第五節 計價方式與價款……………………………………91
一、按建筑面積計價………………………………………91
二、按套內建筑面積計價…………………………………92
三、按套計價………………………………………………92
四、按套內使用面積計價…………………………………93
第六節 面積確認及面積誤差處理…………………………95
一、面積確認及面積誤差處理的依據……………………96
二、面積誤差處理…………………………………………97
三、按套計價時面積誤差的處理…………………………99
第七節 付款方式、期限及逾期付款的違約責任 ………100
一、付款方式及期限……………………………………101
二、逾期付款的違約責任 ………………………………102
第八節 房屋交付及逾期交付的違約責任 ………………103
一、商品房交付期限和交付使用條件 …………………104
二、逾期交房的違約責任 ………………………………105
第九節 規劃、設計變更的約定 …………………………108
第十節交接………………………………………………112
第十一節 權利瑕疵擔保 …………………………………117
第十二節 裝修、設備、基礎設施、公共配套建筑 ……118
一、裝飾和設備的標準 …………………………………119
二、基礎設施、公共配套建筑 …………………………119
第十三節 產權登記……………………………………120
一、開發商報送辦理房屋權屬登記資料的期限 ………121
二、辦理房屋權屬登記的期限 …………………………121
三、逾期辦理房屋權屬登記的違約責任 ………………122
第十四節 保修責任 ………………………………………124
一、住宅商品房 …………………………………………124
二、非住宅商品房 ………………………………………126
第十五節 商品房樓宇權利、房屋用途、糾紛
解決方式………………………………………127
一、商品房樓宇權利 ……………………………………128
二、房屋用途……………………………………………128
三、糾紛解決方式 ………………………………………129
第十六節 合同尾部 ………………………………………129
第十七節 二手房買賣合同 ………………………………132
第三章 維權所需證據的收集………………………………138
第一節 證據概述…………………………………………138
一、證據的合法性………………………………………138
二、證據的客觀性………………………………………139
三、證據的相關性 ………………………………………140
第二節 舉證責任…………………………………………140
一、舉證責任的概念……………………………………140
二、舉證責任的分配原則 ………………………………141
三、舉證責任的適用和意義 ……………………………142
第三節 證據的收集和保全 ………………………………143
一、自行收集證據………………………………………143
二、人民法院調查收集證據 ……………………………144
三、證據保全 ……………………………………………146
第四節 房屋買賣糾紛維權實務中常用證據……………148
一、證明雙方達成協議的證據 …………………………148
二、證明違約行為的證據 ………………………………152
三、證明損害事實的證據 ………………………………153
四、證明雙方身份的證據 ………………………………154
五、不需要證明的事實 …………………………………154
第四章 房屋買賣糾紛維權途徑 ……………………………159
第一節 協商和投訴………………………………………160
一、協商 …………………………………………………160
二、投訴 …………………………………………………161
第二節 仲裁 ………………………………………………168
一、仲裁和仲裁機構 ……………………………………168
二、仲裁協議 ……………………………………………169
三、仲裁與協商、訴訟之間的區別 ……………………170
第三節 訴訟………………………………………………172
民事訴訟流程示意圖 ……………………………………172
一、訴訟時效 ……………………………………………173
二、準備起訴狀…………………………………………176
三、起訴 …………………………………………………180
四、預交訴訟費 …………………………………………180
訴訟費用速算表…………………………………………181
五、財產保全……………………………………………183
六、法院審理 ……………………………………………184
七、法院調解和判決 ……………………………………186
八、上訴 …………………………………………………186
九、申請執行 ……………………………………………187
申請執行費用表 …………………………………………188
第五章 房屋買賣糾紛賠償項目的確定和金額的計算……189
第一節 房屋買賣糾紛中責任承擔形式 …………………189
一、賠償損失 ……………………………………………189
二、支付違約金…………………………………………191
三、定金責任 ……………………………………………192
四、強制履行 ……………………………………………193
五、返還財產 ……………………………………………193
六、承擔維修責任………………………………………197
第二節 房屋買賣糾紛賠償金額的計算 …………………197
一、沒有取得商品房預售許可證時賠償金額的計算………198
二、購房者明知出賣方未取得商品房預售許可證
仍然簽訂商品房預售合同時賠償金額的計算 ……201
三、收受定金后商品房買賣合同未能訂立時賠償
金額的計算…………………………………………203
四、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實導致合同
無效或者被撤銷、解除時賠償金額的計算 ………205
五、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實
導致合同無效或者被撤銷、解除時賠償金額
的計算 ………………………………………………206
六、故意隱瞞所售房屋是拆遷補償安置房的事實
導致合同無效或者被撤銷、解除時賠償金額
的計算 ………………………………………………208
七、房屋質量不合格時賠償金額的計算 ………………210
八、產權登記面積與約定面積存在誤差時賠償金
額的計算……………………………………………213
九、逾期辦理房屋權屬證書時賠償金額的計算 ………219
十、無法辦理房屋所有權登記時賠償金額的計算 ……221
十一、因未訂立商品房擔保貸款合同導致商品房
買賣合同無法履行時賠償金額的計算 …………223
第六章 房屋買賣糾紛維權中的疑難問題釋解 ……………225
第一節 購房者的消費者地位 ……………………………225
第二節 大產證和小產證的區分 …………………………229
第三節 車庫產權…………………………………………233
第四節 贈送天臺的效力 …………………………………237
第五節 雙方均有過錯造成的損失 ………………………239
第六節 附生效條件的合同 ………………………………242
第七節 房屋噪音超標，購房者有權退房 ………………245
第八節 農村房屋買賣 ……………………………………248
第九節 商品房還貸保證責任保險合同和住
房抵押貸款合同之間的關系 ……………………253
還貸保證責任保險合同和住房抵押貸款合同關系圖 …254
第十節 房屋買賣糾紛中的行政訴訟 ……………………258
第七章 房屋買賣糾紛維權相關法律依據…………………263
1．中華人民共和國城市房地產管理法
(1994年7月5日) ……………………………………263
2．中華人民共和國合同法(節選)
(1999年3月15日) ……………………………………274
3．最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛
案件適用法律若干問題的解釋
(2003年4月28日) ……………………………………290
4．城市房地產開發經營管理條例
(1998年7月20日) ……………………………………295
5．城市房屋權屬登記管理辦法
(2001年8月15日) ……………………………………302
6．商品房銷售管理辦法
(2001年4月4日) ……………………………………308
7．城市商品房預售管理辦法
(2004年7月20日) ……………………………………316
8．住宅設計規范
(2003年4月21日) ……………………………………319
其他法律文件： ………………………………………………340
附錄l：房產術語詞典…………………………………………343
附錄2：房屋買賣糾紛維權主要法律文書格式………………353
1．法定代表人身份證明書…………………………………353
2．民事起訴狀………………………………………………354
3．授權委托書………………………………………………356
4．民事答辯狀……………………………………………357
5．民事反訴狀………………………………………………358
6．申請法院調查取證申請書………………………………359
7．證據保全申請書…………………………………………360
8．民事上訴狀……………………………………………361
9．申請執行書………………………………………………362

本書總362頁