圖書內容簡介

本書是秦兵說房法學系列叢書之一，作者是我國著名的房產法律師秦兵，作者分選房篇、購房篇、收房篇、產權證輸篇幾個部分介紹了新手購房應注意的相關法律問題，適合普通購房者參考學習。

圖書目錄

第一篇 選房篇
1 選房第一原則——尋找符合購房目的與預算的樓盤 3
1.1明確購房目的——購房有底 4
住家以舒適為主/4過渡以價格為主/5 投資以區位為主/5商用以人氣為主/6
1.2做好購房預算——花錢有數 6
確定可支配投入/6了解購房費用構成/7財務平衡表/9
1.3了解房屋種類 10
附錄1.1房產概念/14
附錄1.2房屋術語小詞典/18
2 給你一雙慧眼——如何分辨選房信息 27
2.1看待房產廣告的“一定之規” 27
房產廣告的主要問題——虛假承諾/27為什么不良開發商不怕做虛假承諾/29如何識別和防范虛假承諾/31
2.2售樓書 34
售樓書內容解析/34售樓書的法律性質/36
2.3沙盤 37
沙盤陷阱/37沙盤業的運作/38怎么看沙盤/39
2.4樣板房 40
樣板房的學問/40法律的規制與開發商的規避/42
怎么看樣板房——看、量、問、記、簽/42
提示：裝修莫學樣板房/43
鏈接：貪便宜買下樣板房，入住后問題多/44
3 選房衡量因素 45
3.1期房與現房 45
預售制度下需要注意的特殊風險/45
3.2房屋價格 47
各種價格概念/47房屋價格的比較/47
3.3付款方式 48
一次性付款/48分期付款/49按揭付款/49公積金貸款/50
3.4面積 50
面積多大為好?/50銷售面積怎么來的?/51
3.5戶型 53
居室/53功能配置/54朝向/56
3.6樓層 56
樓層的居住差別/56樓層的價格差別/58
3.7地段交通 60
地段還是交通?/60一般性建議/62
3.8配套設施 64
配套設施指哪些?/64衡量理念：把握必需勿求完美/65
鏈接：小區配套設施合同未定。判決房產公司違約/69
3.9社區環境 70
住宅環境性能的評定包括什么內容?/70用地的合理性/70綠化/71
提示：土地的過去/73
3.10開發商 74
衡量開發商看什么/74
查詢：如何判斷開發商的實力?/76
第二篇 購房篇
1 購房全流程 81
1.1期房、現房和準現房 81
第一個關鍵時點：獲得銷售許可證/82
第二個關鍵時點：樓盤竣工/82第三個關鍵時點：辦理初始登記/83
1.2期房購買全流程 84
1.3現房購買全流程 84
2 認購 86
2.1別被《認購書》套牢 86
2.2下套利器之一：定金 87
2.3下套利器之二：“沒收”條款 88
2.4防止被套牢的9條軍規 89
2.5直接轉化為《購房合同》的《認購書》 91
2.6“小定”與“大定” 92
2.7VIP卡與“認籌” 93
2.8內部認購的風險 93
2.9簽訂《認購書》之前應該審查的文件 95
《國有土地使用權證》/96
《建設工程規劃許可證》/98《建設用地規劃許可證》/99《建設工程開工許可證》/103《商品房預售許可證》/105《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》/107
2.10《認購書》的主要條款 109
3 簽訂合同 112
3.1弄清楚簽合同的人 112
買受人——購房人/112 出賣人——開發商/112代理人/1 13投資商、發展商和承建商/114
3.2廣告、沙盤、樓書、樣板間與購房合同 115
3.3簽約前應當審查的文件 117
3.4合同范本 117
范本并非不能改/117 范本的具體內容需要細化/118仔細閱讀范本的每一個條文再簽字/118
不清楚的地方可以要求開發商予以解釋/118對自己不利的地方要力爭修改/118事先準備一份《示范文本》/119
3.5補充協議 119
3.6避免模糊約定 119
3.7難以生效的合同 120
無效的《購房合同》/120 《購房合同》無效的后果/121可撤銷的《購房合同》/121
3.8解除合同的權利 122
約定解除/122 法定解除/122 解除權行使的期限/123解除權的行使方法/123 合同解除的后果/123
提示：別忘記解除《貸款合同》和《保險合同》/124
3.9如何追究開發商的違約責任 124
最徹底的辦法：退房/124最堅決的辦法：繼續履行/124最無奈的辦法：修理、改進/125最萬用的辦法：索賠/125
不能追究責任的情況：不可抗力/126
3.10不要忽視合同附件 126
3.11誰先簽字 127
3.12網上簽約 128
網上公布的5種信息/128網上簽約后戶主不能隨意改/129合同原件/129
開發商違規行為將公示/129網上簽約流程/129
4 合同備案 131
4.1備案與《購房合同》的效力 131
合同約定“自備案之日起生效”的/131合同沒有約定“自備案之日起生效”的/132
提示：不辦理合同備案可能為“一房二賣”創造條件/132
4.2備案誰來辦? 133
4.3網上備案 133
網上備案的網址/133 網上備案的程序/133
5 申請貸款 134
5.1誰來辦理貸款手續 134
5.2貸款銀行的選取 134
5.3房貸新產品的選擇 134
雙周供/135接力貸/135固定利率貸款/135
5.4商業貸款 136
貸款條件/1 36貸款全程/1 37貸款擔保/138
5.5公積金貸款 140
貸款條件/140 辦理公積金貸款的難點/141貸款全程/142
5.6組合貸款 143
注意事項/144貸款全程/144
6 辦理保險 146
誰來辦理保險手續?/146是否可以不投保?/146保險公司的選取/147保費繳納基數應當扣除首付款/147投保時一次性繳清保險費/147別忘了為“自己”的房子上保險/147
7 購房全程相關部門一覽148
開發商/148銷售公司/148土地管理部門/149房屋交易管理部門/149規劃部門/150建設部門/150產權登記部門/151稅務部門/152商業銀行/152住房公積金管理中心/152住房貸款擔保中心/153價格評估機構/154保險公司/154物業公司/154小區辦/155
律師事務所/155
附錄2.1 《北京市商品房認購書》范本 156
附錄2.2《北京市商品房現房買賣合同》范本 161
附錄2.3 《北京市商品房預售合同》范本 177
附錄2.4《中國建設銀行商業貸款規定》及注意事項 198
附錄2.5《中國建設銀行個人住房公積金貸款規定》203
附錄2.6《中國太平洋保險公司房屋按揭保險條款》206
附錄2.7《中國太平洋保險公司購房貸款借貸者人身保險條款》 209
第三篇 收房篇
1 什么是收房 215
收房時需要做的事情/216
2 為什么要收房 217
3 誰來幫我收房 218
驗房需要的知識與技能/21 8解決方案/219
4 收房的流程220
4.1未竣工樓盤(期房，不含準現房的)收房流程 221
現實的收房流程/221 理想的收房流程/222現實收房流程對購房者的不利之處與應對方法/223
4.2已竣工樓盤(現房、準現房)收房流程 226
現實的收房流程/226理想的收房流程/227現實收房流程對購房者的不利之處與應對方法/227
5 收房過程需要攜帶、查驗、簽署和留存的文件228
5.1需要攜帶的文件 228
《購房合同》/228《入住通知書》及《收樓須知》/228
身份證件/228《房屋面積構成表》/229《購房全程稅費一覽表》/229
5.2需要查驗的文件 230
《建筑工程竣工備案表》/230《房屋土地測繪技術報告書》/232房屋設計圖紙/232
5.3需要簽署的文件 232
《驗收交接單》/232《住宅鑰匙收到書》/233
5.4應當留存的文件 234
房屋質量保證書/234 《住宅工程質量分戶驗收表》/238住宅使用說明書/241
管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)/245各種繳費憑證、交款收據、納稅憑證/245
《前期物業合同》和《業主公約》/246
6 驗收房屋的方法 247
6.1驗收房屋很重要 247
即使“一戶一驗”，也要重視驗收/247即使是現房、準現房，也要重視驗收/247
6.2驗收房屋需要攜帶的工具248
6.3驗收的步驟 248
整體驗收/248面積驗收/249室內工程與配套設施驗收/249裝修驗收/249
提示：建議收房時間/250
7 收房過程中可能遇到的幾類問題與對策 251
7.1問題處理方法一覽 251
協商/251對峙/251堅持/251集體行動/252投訴/252訴訴/252仲裁/252解約(解除合同)/253索賠/253棄權/253拒付房款/253
提示：銀行按揭貸款條件下。不要使用停止還貸的方式“制裁”開發商/254
7.2常見問題 255
延期交房問題/255 面積誤差問題/257 房屋質量問題/258
7.3集體收房 260
集體收房的好處/260集體收房兩大守則/261
8 收房中的物業管理問題 263
8.1前期物業管理與前期物業合同 263
8.2《前期物業合同》與收房 263
簽訂《前期物業合同》不是交鑰匙的前提條件/264
《前期物業合同》的內容可以修改/264
8.3前期物業公司應當具備必要的資質 264
查詢：如何查詢物業公司資質?/266
8.4前期物業公司應當通過招標投標的方式選聘 266
8.5不能一次性繳納多年的前期物業費268
8.6費用代收要有規矩 269
9收房過程中的稅費 270
9.1公共維修基金 270
物業公司代收公共維修基金有風險/271繳納公共維修基金后，不需要再繳納大、中修費/272
9.2契稅 272
前期物業公司無權代收契稅/272 委托物業公司代交有風險/274
9.3產權代辦費 274
9.4有線電視報裝費、電話初裝費等 276
9.5物業管理費277
附錄3.1：《前期物業管理服務合同》(示范文本) 278
第四篇 產權證辦理篇
1 為什么要辦產權證 293
1.1我國的房產權屬登記制度 293
1.2不辦產權證的風險 294
1.3產權的用途 298
2 產權獲取全程：從開發商到購房者 299
2.1產權獲取第一步：開發商獲取國有土地使用權 299
2.2產權獲取第二步：初始登記(大確權) 300
2.3產權獲取第三步：通過轉移登記將大產權分割給購房人 301
3 產權證：土地使用權證+房屋所有權證 302
3.1采用兩證分離方式的地區 302
2000年版《房屋所有權證》/303 尚未頒發《國有土地使用權證》的地區/305
3.2采用“兩證合一”方式的地區 306
4 辦理產權證的流程和費用 310
4.1委托開發商或代理公司辦理 310
4.2自己辦理 315
適用條件/315辦理流程/315
5房貸結束如何拿回房產證 320
5.1產權證的流轉歷程 320
5.2領回產權證的三種情況 321
第一種情況：從銀行手中取回/321 第二種情況：辦理撤銷(涂銷)抵押登記/321
第三種情況：從開發商處取回/322
6 產權證常見糾紛及解決 323
6.1無法辦理或長期得不到產權證的18種情況 323
6.2應對方法 324
開發商原因造成的/324 購房者本身原因造成的/329產權證辦理部門原因造成的/330代辦人員原因造成的/330
附錄：
附錄一：看房日志 333
附錄二：相關企業信息查詢方法 337
附錄三：各地房地產交易管理網站 340
附錄四：各地房地產相關部門網站 342
附錄五：各地建設部門聯系方式 345
附錄六：主要商業銀行和保險公司網站 350
附錄七：各地住房公積金網站 351
附錄八：常用購房信息網站 356
附錄九：房屋面積構成表 357
附錄十：房屋驗收檢驗項目表 358
附錄十一：購房全程稅費一覽表 361
附錄十二：全書圖表索引 364
本書共有365頁