房屋、土地是人類生存和生產的基本條件，是自然人、法
人以及各類組織日常生活和生產經營的活動基礎。隨著我國經
濟的蓬勃發展，城市中房地產市場的發展也十分迅速，房屋和
土地成為了社會財富的重要組成部分，房地產業也逐漸成為國
民經濟的基礎產業，在社會主義市場經濟中扮演著越來越重要
的角色。特別的，對于城鎮居民來說，房地產的市場化帶來了
居住方式的不斷變革，小區也代替了以往的大雜院、 四合院等
等成為了現代人居住的基本單位。
但是，由于房地產業的高速發展，房地產所引起的訴訟案
件也呈逐年上升趨勢，小區居民之間，小區業主與房地產開發
商，小區業主與物業管理企業以及物業管理企業與房地產開發
商之間的矛盾與糾紛也不斷增加，主體及內容呈復雜化，各級
法院審理各類小區房地產案件的數量在民事審判中一直居高不
下。這一方面說明了小區房地產在人們生產和生活中的重要地
位；另一方面，也說明了相關法律法規的不完善以及普通民眾
對法律法規的不理解和不熟悉。
其實，中央和地方的各級立法機關和政府機構一直以來還
是相當重視小區房地產相關的立法工作的。]988年修訂的《憲
法》確定的“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，是我國
房地產法律體系建設進入新階段的標志。其特點主要體現為，
在保留必要的土地劃撥方式的同時，確立了有償出讓的土地使
用權制度，使土地使用權成為一種可轉讓、繼承、出租、抵押
的財產權利，繼而使得大量商業房地產開發成為可能。1990年
5月《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 (國務院55
號令) 明確規定：“國家按照所有權與使用權分離原則、實行城
鎮國有土地使用權出讓和轉讓制度”，為我國小區房地產市場的
形成奠定了基礎。
十多年來，一方面國家各種基本法律的出臺，包括《中華
人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民
共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等一系
列法律，基本上奠定了小區房地產開發建設、城市房屋拆遷、
房地產交易、房屋租賃、房地產中介、物業管理等房地產制度
的基礎。另一方面國務院以及下屬的建設部、國家土地管理局
等管理部門圍繞規范土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等交
易行為和房地產開發、房地產市場的管理，相繼出臺了一系列
行政法規、部門規章，2000年以來，以《物業管理條例》的出
臺為標志，其前后相繼頒發了《房地產開發企業資質管理規定》
(2000年3月)、《房產測繪管理辦法》(2000年lO月)、《商品
房銷售管理辦法》 (2001年4月)、《城市房地產權屬檔案管理
辦法》(2001年8月)，建設部于2001年8月又修改了《城市房
屋權屬登記管理辦法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房
地產中介服務管理規定》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市
商品房預售管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》、《城市
地下空間開發利用管理規定》等規章�？梢哉f， 以上這些立法
基本構建了目前我國房地產法律體系的基本框架。
本次出臺的《中華人民共和國物權法》 (以下簡稱《物權
法》)，對于小區房地產的相關問題更是給予了相當的關注。其
實，在《物權法》制定的過程中，圍繞著房屋土地使用權年限、
小區物業管理、業主的建筑物區分所有權、小區內的相鄰關系
等等話題，社會上尤其是相關媒體對此的討論和爭議就一直沒
有停止，因為這些規定都確實關系到了百姓基本的生產、生活。
而隨著《物權法》的出臺，如何理解和適用其中關于小區
房地產的相關規定，以及如何與以前頒布的法律法規進行銜接
考慮就成為了城鎮百姓關注的熱點。本書的體列就是以介紹和
分析《物權法》中關于小區房地產的相關規定為基礎，并輔以
相關法律法規的介紹，在對問題詳細解答的基礎上，通過案例
對其進行實務分析。
本書共分七章，分別是：第一章，商品房預售及現售；第
二章，建筑物區分所有權；第三章，物業管理；第四章， 區分
所有建筑物的相鄰關系；第五章，小區房屋租賃；第六章，小
區房地產抵押；第七章，小區房屋拆遷。在每一章下面，根據
社會關注的熱點各設置了十個左右的問題，通過對問題的分析
和解答，以求達到使讀者更好的掌握小區房地產法律實務、了
解我國現行小區房地產法律法規的目的。
本書可以滿足公眾在日常生活中對于房地產相關法律知識
及實務操作的需要，也可以作為法學院學生學習的輔導以及相
關法律執業人員實務操作的參考。
由于我們對《物權法》以及其他相關法律法規中有關小區
房地產的規定的理解有限，書中錯誤在所難免，歡迎廣大讀者
批評指正。
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