圖書內容簡介

隨著各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，物業管理糾
紛呈上升趨勢。如何更好地解決物業公司和業主之間不斷出現的矛盾和糾
紛，使物業管理公司更好地服務于業主，使雙方的合法權益真正得到維護，
已成為人們關注的焦點。
基于以上原因，筆者結合多年的從業經驗，編寫了本書。本書分為物業
管理糾紛案件的實踐問題與物業管理糾紛疑難、典型案例兩部分。涉及業
主及業主大會糾紛處理評判標準，業主、業主大會的性質和地位，業主委員
會的性質和地位，業主和物業服務企業的權利與義務前期物業管理概述，前
期物業管理糾紛處理評判標準，建設單位前期物業管理，前期物業服務合
同，物業的承接驗收，物業服務糾紛處理評判標準，物業服務企業、物業服
務合同糾紛處理評判標準、物業服務企業的民事責任等內容。本書從基本理
論著手，結合簡單易懂的小案例來說明相關物業管理法理，并精選了近年來
全國各地發生的物業糾紛案例，結合即將實施的《中華人民共和國物權法》
及新修訂的《物業管理條例》對案例進行了詳細的法理分析，同時對物業管
理糾紛審理中的證據問題及庭審問題進行了探討。附錄部分以北京市為重
點，收錄了物業管理糾紛相關法律法規、行政規章及大中城市出臺的具有代
表性的規范性文件，包括《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《物
業管理服務收費管理辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》、《關于物業管
理服務明碼標價的規定》等。
此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，新修訂的《物業管理
條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為
“管理規約”，將“業主．臨時公約”修改為“臨時管理規約”。本書除案例分
析內容仍沿用原稱謂外，其余部分內容均采用上述新修改的名稱。
本書的編寫理論與實踐并重，貼近生活，融理論性、知識性、實用性與工具
性為一體，法理分析透徹，所收案例具體實在，所闡述的庭審技巧實用性強。
無論是法官、律師，還是物業管理人員，購房業主都會對您的工作、生活帶來
一定的幫助，書中相關的法律法規也一定會成為您的工具與助手。

圖書目錄

上編司法實踐
第一章 物業管理糾紛概述……………………………………………(3)
第一節 物業管理概述 ………………………………………………(3)
一、物業………………………………………………………………(3)
二、業主………………………………………………………………(5)
三、物業管理…………………………………………………………(7)
第二節 物業管理糾紛的特點及糾紛類型 …………………………(9)
一、物業管理糾紛案件的特點………………………………………(9)
二、物業管理糾紛的類型……………………………………………(13)
三、物業管理糾紛的主要法律問題…………………………………(15)
第三節 物業管理糾紛的成因分析 …………………………………(18)
一、導致物業管理糾紛的原因………………………………………(18)
二、審理物業管理糾紛中存在的疑難問題…………………………(19)
第二章 物業管理糾紛案件的審理方法和技巧………………………(22)
第一節 物業管理糾紛案件的審理要點和技巧 ……………………(22)
一、物業管理糾紛案件審理的價值取向……………………………(22)
二、物業管理糾紛案件的審理要點…………………………………(23)
三、物業管理糾紛案件的審理技巧…………………………………(29)
第二節 物業管理糾紛案件證據的認定 ……………………………(34)
一、物業管理糾紛案件審理中證據的形式要求……………………(34)
二、物業管理糾紛案件審理中證據證明效力的判斷………………(37)
三、物業管理糾紛案件的舉證責任分配……………………………(39)
第三章 業主的建筑物區分所有權……………………………………(44)
第一節 業主的專有權及其限制 ……………………………………(45)
一、業主的建筑物專有部分所有權概述……………………………(45)
二、業主的建筑物區分所有專有權的限制…………………………(47)
三、業主建筑物區分專有權限制引發的糾紛………………………(51)
第二節 業主的共有權及其限制 ……………………………………(59)
一、業主共有權的概述………………………………………………(59)
二、共有權的法律性質………………………………………………(60)
三、共有權范圍………………………………………………………(61)
四、共有權的限制……………………………………………………(65)
五、相關特殊客體的共有權屬確定…………………………………(66)
第四章 業主自治機構運作中的法律問題 ……………………………(75)
第一節 業主大會、業主委員會的法律性質…………………………(75)
一、業主大會、業主委員會的法律地位……………………………(75)
二、業主委員會的訴訟資格問題……………………………………(76)
第二節 業主大會、業主委員會運作中的法律問題…………………(79)
一、實踐中業主大會籌備與召開存在的法律問題…………………(79)
二、業主委員會設立中存在的問題…………………………………(81)
第三節 業主大會或者業主委員會決定的效力及其限制 …………(83)
一、業主的成員權……………………………………………………(83)
二、業主大會或者業主委員會決定的效力限制問題………………(84)
第四節 管理規約的法律效力 ………………………………………(86)
一、管理規約的約定事項……………………………………………(86)
二、與管理規約無關的事項…………………………………………(87)
三、管理規約的效力…………………………………………………(88)
四、違反管理規約的責任及救濟……………………………………(90)
第五章 物業服務合同相關法律問題 …………………………………(93)
第一節 物業服務合同概述 …………………………………………(93)
一、物業服務合同的性質……………………………………………(93)
二、物業服務合同的變更和解除……………………………………(96)
三、物業服務合同的法律效力………………………………………(101)
四、物業服務合同當事人的權利義務………………………………(101)
第二節 物業服務合同的主體問題 …………………………………(106)
一、物業服務合同的履行主體對物業服務合同效力的影響………(106)
二、非業主使用人能否成為物業服務合同的主體…………………(]07)
第三節 前期物業服務合同的法律效力問題 ………………………(109)
一、前期物業服務合同對業主產生拘束力的依據…………………(109)
二、單方制定的臨時管理規約具有合同效力的依據………………(111)
三、未經過招投標的前期物業服務合同的效力應當如何認定……(113)
第四節 物業服務企業的選聘與更換問題 …………………………(114)
一、業主對物業服務企業撤換權的行使條件及程序………………(115)
二、物業管理交接糾紛相關問題……………………………………(118)
第五節 司法實踐中常見的物業服務合同糾紛法律問題 …………(120)
一、對事實物業管理關系的認定……………………………………(120)
二、物業服務企業聘用員工不當對合同效力的影響………………(122)
第六章 物業服務費糾紛………………………………………………(124)
第一節 物業服務費概述……………………………………………(125)
一、物業服務收費依據、定價方式和收費標準……………………(125)
二、政府對物業服務收費的監管……………………………………(126)
第二節 前期物業服務收費中存在的問題 …………………………(127)
一、業主辦理人住手續之前的物業服務費用，由誰負擔…………(127)
二、對于開發商作出的“贈送物業服務費”承諾如何認定…………(128)
第三節 物業服務收費標準的確定 …………………………………(130)
一、業主請求降低物業服務收費標準可否允許……………………(130)
二、未約定物業服務收費標準的，如何確定收費標準……………(133)
三、物業服務企業單方要求提高前期物業服務收費標準是否
允許………………………………………………………………(136)
四、對于物業服務企業的服務是否達標的認定……………………(139)
五、業主遲延交納物業服務費的違約責任…………………………(144)
第四節 物業專項維修資金的收取、使用和管理……………………(146)
一、物業維修資金的來源及歸屬……………………………………(146)
二、物業維修資金的運作規則………………………………………(147)
三、物業維修資金的使用管理………………………………………(148)
四、物業專項維修資金的管理和監督………………………………(149)
第七章 物業服務企業的管理責任 ……………………………………(151)
第一節 物業服務企業違約責任的承擔 ……………………………(152)
一、物業服務合同的違約責任概述…………………………………(152)
二、物業服務合同履行中的違約行為及其責任承擔………………(155)
第二節 物業管理侵權損害賠償責任 ………………………………(185)
一、物業管理侵權損害賠償責任概述………………………………(186)
二、物業管理過程中的職務侵權行為………………………………(188)
三、物業服務企業違反共用設備管理義務的侵權責任……………(198)
四、物業服務企業侵犯建筑物共用部分、小區共用部分或配套
公共設施權益的侵權問題………………………………………(200)
五、第三人致害時物業服務企業保障義務侵權責任的承擔………(204)
下編疑難、典型案例評析
案例1 業主與前物業公司的約定對新物業公司不具有約束力………(219)
案例2 物業公司與業主之間違反管理規約的約定無效………………(224)
案例3 非業主使用人亦應遵守物業服務合同與管理規約的約定……(228)
案例4 物業公司對前期物業管理中未售出的房屋要承擔的管理
職責………………………………………………………………(232)
案例5 業主家漏水導致的電梯停運，物業公司為何要分擔責任……(237)
案例6 業主委員會是否有權選聘、解聘物業服務企業………………(242)
案例7 向物業公司交納停車占地費后，業主和物業公司之間并
不形成保管合同關系 …………………………………………(246)
案例8 業主以物業服務合同無效為由拒絕交納服務費的抗辯不
能成立……………………………………………………………(250)
案例9 業主違規裝修，物業公司有權制止……………………………(256)
案例10 物業公司未提供完善的物業服務的，業主委員會可以解
聘物業公司……………………………………………………(260)
案例11 物業公司在提供物業服務期間，有保障小區業主人身和
財產安全的義務………………………………………………(264)
案例12 物業公司無權對違約業主采取罰款、斷水、斷電等措施…………(269)
案例13 在合同約定的期限內，物業公司將物業管理工作轉委托
的效力認定……………………………………………………(273)
案例14 原物業公司不退出導致新的物業公司無法進駐誰之過……(276)
附錄 相關法律法規、司法解釋等
中華人民共和國物權法(節選)…………………………………………(285)
物業管理條例……………………………………………………………(286)
物業管理企業資質管理辦法(2004年)…………………………………(294)
物業服務收費管理辦法(2004)…………………………………………(298)
建設部關于印發《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規
則》(試行)的通知………………………………………………………(301)
經濟適用住房小區生活飲用水水泵運行維護費政府指導價標準 ……(303)
建設部辦公廳關于執行《物業管理企業資質管理辦法》有關問題
的復函…………………………………………………………………(303)
經濟適用住房小區住宅安全防范設施設備、住宅消防設施設備日
常運行維護費政府指導價標準………………………………………(304)
北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)……(305)
北京市貫徹《物業管理條例》的若干意見………………………………(309)
北京市居住小區機動車停車管理辦法 …………………………………(313)
北京市居住小區物業管理服務標準………………………………………(315)
北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定 …………(319)
北京市物業服務收費管理辦法(試行)…………………………………(321)
北京市住宅公共維修基金使用管理辦法………………………………(324)
上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法…………………………(327)
關于《上海市實施物業管理條例的若干意見》的應用解釋……………(331)
上海市住宅物業管理規定………………………………………………(333)
深圳經濟特區物業管理行業管理辦法…………………………………(341)
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