圖書內容簡介

總 序
在現代社會為數眾多的社會調整機制中，法律屬于較為精致、有效的一種。而法律則是一個抽象化、概念化的行為規則體系。規則是具體規定權利義務以及具體法律后果的準則，或者說是對一個事實狀態賦予一種確定的具體后果的各種指示和規定。①現實生活的無限多樣性與法律力圖成為一般的、普遍適用的行為規范所固有的自身局限性之間的緊張關系，使得法律在長期的發展歷程中，形成了比其他任何的社會協調機制都更為專業化的話語體系，具備了更為技術化的協調策略。這種專業化的話語系統和技術化的協調策略，由于相對脫離了我們的日常生活語言和“自然”生活實踐，具有高度的抽象性。②由此，使得法學成為一門博大精深的學問，而民商法學更是如此。研習民商法，不能抽象簡單地背誦、記憶條文，要融會貫通，對民商法學進行整體把握，把規則和案例結合起來。⑧把抽象的規則和具體的案例結合起來學習民商法的方法就是“案例研習"法，即依據法律論斷具體案件當事人間的權利和義務關系。為發現可適用于案例事實的法律，一方面須本諸案例事實去探尋法律規范，另一方面須將法律規范具體化于案例事實。①正所謂，法律來源于現實生活，高于現實生活；案例則是法律適用的結果，是“看得見的法典，摸得著的規則”。②
法律的靈魂在于實施。任何一項法律制度，重在付諸實施，其立法意圖、價值追求只有在實施法律過程中才能得以充分體現。為了使司法實務界和廣大讀者正確理解法律，準確適用法律，踐行司法公正與效率，依法維護當事人的合法權益，我們策劃并組織編寫了《民商法原理精要與實務指南叢書》。
我們在組織編寫這套叢書時，遵循了下列原則：
第一，重點突出。這套叢書選取了民商法中人們普遍關注的熱點、焦點單行法律，對其進行全方位的解讀，使一部法律形成了一個完整的理論體系，易于讀者準確理解與適用。叢書以單行法為主，分為物權法、婚姻繼承法、房地產法、侵權法、勞動合同法、農村土地承包法、合同法、公司法、擔保法等9部。
第二，體例統一。每部書原則上以某部法律為主線，全面闡述該法律的內容和實務中適用法律解決問題的依據及應當注意的問題。每一專題分五個部分：核心提示——簡明扼要，突出重點；內容精要——全面系統介紹基本知識；實務指南——歸納總結注意事項；法條鏈接——相關法律、法規、司法解釋；參閱案例——簡明扼要介紹案例及對法律的適用。這種寫作體例和方法具有新穎性，也是這套叢書的“亮點"之一。
第三，案例真實。這套叢書的案例，原則上要選用具有典型性、代表性、真實性的案例，大多來自《人民法院案例選》、《中國審判案例要覽》、《最高人民法院公報》、《最高人民法院公布裁判文書》、《人民法院報》、《最高人民法院網》、《中國法院網》等有關法律網站和各級法院所裁判的真實案例。
第四，解讀權威。這套叢書的重中之重是民商法理論與實務和案例的結合，當然也是這套叢書的一大“亮點”。因此，每位作者在對法律正確理解與適用的基礎上，廣泛吸收民商法研究領域的最新成果，博采眾長，并結合司法實踐中出現的新問題和引用的案例進行解讀，使民商法與案例緊密結合起來，以期突出權威性、實用性、可讀性和指導性。
美國大法官霍姆斯說過：“法律的生命不在于邏輯，而在于經驗�！北咎讌矔�的作者都是具有法學碩士、博士學位的知名學者、法官和律師，他們既為法律之人，又為經驗之人。他們不僅具有高深的理論水平，且在各自研究領域有所成就，有不少的研究成果發表，而且具有豐富的司法實踐經驗。因此，有具備較高素質的寫作隊伍作保障，使該套叢書既具有很高的理論水平，又有很高的實用價值，既能為法學理論研究提供重要參考，又能為司法實踐提供適用指南。
作者
二00八年元月

圖書目錄

目 錄
第一章房地產開發用地基本制度………………………(1)
一、國家土地所有權……………………………………(1)
二、集體土地所有權……………………………………(5)
三、土地用途管制制度…………………………………(9)
四、土地利用總體規劃…………………………………(12)
五、城市土地儲備………………………………………(14)
六、農用地轉用…………………………………………(17)
七、土地征用……………………………………………(20)
八、土地征用補償費……………………………………(25)
九、土地權屬登記………………………………………(30)
十、土地權屬登記的效力………………………………(35)
十一、房屋權屬登記……………………………………(40)
十二、房屋權屬登記的效力……………………………(44)
十三、國有土地使用權…………………………………(46)
十四、集體建設用地使用權……………………………(52)
十五、農村宅基地使用權………………………………(57)
第二章土地使用權出讓與劃撥…………………………(67)
一、土地使用權出讓范圍………………………………(67)
二、土地使用權出讓程序………………………………(71)
三、土地使用權出讓方式………………………………(76)
四、土地使用權出讓年限及屆滿的法律后果…………(83)
五、土地使用權出讓金…………………………………(88)
六、土地使用權出讓合同雙方的主要義務及違約
責任…………………………………………………(94)
七、土地用途的變更……………………………………(100)
八、出讓土地使用權的提前收回………………………(105)
九、土地滅失的法律后果………………………………(109)
十、土地使用權劃撥的范圍…………………………(112)
十一、土地使用權劃撥的程序和審批權限……………(116)
十二、劃撥土地使用權的行使…………………………(118)
十三、破產企業國有劃撥土地使用權的處理…………(124)
十四、劃撥土地使用權的收回…………………………(130)
第三章土地使用權的轉讓………………………………(135)
一、土地使用權轉讓的方式……………………………(135)
二、土地使用權轉讓合同………………………………(141)
三、土地使用權轉讓條件………………………………(148)
四、土地使用權轉讓與土地上的建筑物的關系………(157)
五、土地使用權轉讓與原出讓使用權…………………(162)
第四章房地產開發………………………………………(170)
一、房地產開發與再開發………………………………(170)
二、房地產開發的基本原則……………………………(176)
三、房地產開發用地取得的基本方式…………………(181)
四、房地產開發企業資質等級管理……………………(185)
五、房地產開發項目公司………………………………(190)
六、外商投資開發經營成片土地………………………(194)
七、建設工程規劃許可證………………………………(196)
八、房地產開發項目轉讓的條件………………………(200)
九、合作建房……………………………………………(205)
第五章房屋工程建設……………………………………(209)
一、建設工程勘察設計企業資質管理…………………(209)
二、建筑業企業資質管理………………………………(215)
三、工程建設監理………………………………………(221)
四、工程建設項目招標范圍…………………………-(227)
五、建設工程招標方式…………………………………(229)
六、自行招標與委托招標………………………………(231)
七、工程標底……………………………………………(233)
八、招標文件的發售……………………………………(235)
九、投標擔�！�…………………………………………(237)
十、共同投標……………………………………………(245)
十一、串通投標…………………………………………(247)
十二、工程建設招投標程序……………………………(250)
十三、建設工程合同……………………………………(256)
十四、履約擔保、付款擔保、退還投標保證金及合同
備案………………………………………………(264)
十五、中標項目轉讓的禁止……………………………(276)
十六、建設工程項目轉包……………………………(280)
十七、建設工程項目分包………………………………(282)
十八、帶資承包…………………………………………(285)
十九、施工許可證………………………………………(289)
二十、建筑工程安全生產管理…………………………(291)
二十一、工程監理單位責任……………………………(298)
二十二、竣工驗收和發現質量缺陷的處理…………(305)
二十三、房屋質量保修制度……………………………(313)
第六章房屋所有權………………………………………(319)
一、房屋所有權登記……………………………………(319)
　二、房屋所有權登記的效力……………………………(326)
　三、房屋的共同共有……………………………………(333)
　四、房屋的按份共有……………………………………(34])
　五、建筑物的區分所有…………………………………(346)
　六、房地產相鄰關系……………………………………(354)
　七、危險房屋的法律問題………………………………(365)
　八、違章建筑物的法律問題……………………………(369)
　九、私房改造和“文革"遺留房產問題的處理………(373)
　十、房屋代管……………………………………………(380)
　十一、房屋繼承…………………………………………(383)
第七章房屋買賣…………………………………………(387)
一、房地一致原則………………………………………(387)
二、共有房屋的買賣……………………………………(392)
三、商品房預售許可證對預售合同效力的影響………(399)
四、登記備案與預售合同的效力………………………(404)
五、預售商品房的再轉讓………………………………(409)
六、銷售廣告和宣傳資料視為合同要約的條件………(417)
七、商品房認購書中的定金處理………………………(424)
八、商品房買賣中懲罰性賠償的適用…………………(429)
九、房屋出賣人的房屋權利瑕疵擔保義務……………(436)
十、房屋出賣人的物之瑕疵擔保義務…………………(443)
十一、房屋買賣中風險的轉移…………………………(449)
十二、房屋法定優先購買權……………………………(458)
十三、商品房買賣中違約金數額的調整………………(466)
十四、商品房買賣中違約金數額的確定………………(473)
十五、商品房買賣中實際面積與約定面積不符的
處理………………………………………………(480)
十六、商品房買賣合同解除權…………………………(486)
十七、出賣人辦理房屋權屬證書遲延或不能的責任…(496)
十八、商品房包銷………………………………………(506)
十九、商品房擔保貸款…………………………………(518)
二十、房地產中介服務…………………………………(535)
二十一、商品房預售款的法定用途及監管……………(550)
二十二、商品房預售合同中有關不可抗力的條款……(555)
二十三、情勢變更原則在商品房預售合同糾紛中的
運用……………………………………………(562)
二十四、不安抗辯權在商品房預售合同糾紛中的
運用……………………………………………(575)
第八章房屋租賃…………………………………………(584)
一、允許租賃的房屋的范圍……………………………(584)
二、房屋租賃期限………………………………………(588)
三、房屋租賃用途………………………………………(593)
四、房屋租賃合同的登記備案…………………………(595)
五、公房租賃……………………………………………(599)
六、劃撥土地上的房屋租賃……………………………(604)
七、買賣不破租賃原則…………………………………(607)
八、承租人的優先購買權………………………………(612)
九、承租人的優先承租權………………………………(616)
十、房屋租賃與房屋抵押的關系………………………(621)
十一、房屋轉租…………………………………………(625)
十二、房屋租賃權的法定讓與…………………………(631)
十三、出租人的修繕義務………………………………(635)
十四、出租人的瑕疵擔保義務…………………………(639)
十五、承租人的支付租金的義務………………………(643)
十六、承租人的房屋返還義務…………………………(648)
十七、租賃房屋的添附…………………………………(652)
十八、房屋租賃合同的終止……………………………(656)
第九章房地產抵押………………………………………(662)
一、房地產抵押的基本原則……………………………(662)
二、房屋所有權與土地使用權同時抵押的原則………(665)
三、房地產抵押物的范圍………………………………(669)
四、禁止抵押的房地產…………………………………(676)
五、房地產抵押合同……………………………………(682)
六、房地產抵押合同的內容……………………………(685)
七、房地產抵押合同留置條款…………………………(691)
八、清償債務時設立房地產抵押的撤銷………………(696)
九、房地產抵押合同當事人……………………………(699)
十、房地產抵押合同當事人的權利義務………………(704)
十一、房地產抵押合同的生效…………………………(709)
十二、房地產抵押合同無效的處理……………………(714)
十三、房地產抵押登記…………………………………(720)
十四、抵押人拒絕辦理抵押物登記的責任……………(725)
十五、房地產抵押權的轉讓……………………………(728)
十六、房地產抵押擔保的債權范圍……………………(732)
十七、房地產抵押權效力所及的財產范圍……………(737)
十八、抵押房地產的轉讓………………………………(740)
十九、房地產抵押權的保全效力………………………(744)
二十、房地產抵押權的物上代位效力…………………(747)
二十一、房地產抵押權的實現…………………………(751)
二十二、房地產抵押權的提前實現……………………(754)
二十三、房地產抵押權的實現方式……………………(758)
二十四、房地產抵押權實現的程序……………………(762)
二十五、折價、拍賣或變賣抵押房地產所得的清償
順序……………………………………………(765)
二十六、抵押權人實現抵押權的通知義務……………(769)
二十七、房地產抵押權實現時新增房屋的處理………(773)
二十八、房地產重復抵押………………………………(776)
二十九、房地產重復抵押的優先順序………………(780)
三十、集體土地使用權抵押實現時的所有權和用途
問題………………………………………………(784)
三十一、房地產抵押權實現程序的中止………………(790)
三十二、預購商品房貸款抵押…………………………(794)
三十三、在建工程抵押…………………………………(799)
三十四、國有房地產抵押的特殊要求…………………(803)
三十五、企業、公司房地產抵押的批準程序…………(807)
三十六、房地產所擔保債務的履行期限的限制………(812)
三十七、共有房地產抵押………………………………(814)
三十八、抵押房地產價值的確定方式…………………(817)
三十九、抵押房地產的保險……………………………(820)
四十、主體變更對抵押合同的影響……………………(824)
四十一、城市房地產抵押后的拆遷……………………(827)
四十二、城市房地產抵押后被毀損、滅失的處理……(830)
四十三、房地產抵押權消滅與注銷登記………………(833)
第十章城市房屋拆遷……………………………………(838)
一、拆遷人、被拆遷人、房屋拆遷管理部門和拆遷
單位…………………………………………………(838)
二、房屋拆遷行政法律關系和民事法律關系…………(844)
三、房屋拆遷資格證書和房屋拆遷許可證……………(850)
四、拆遷公告、拆遷范圍和拆遷期限………………(857)
五、自行拆遷和委托拆遷………………………………(861)
六、房屋拆遷補償安置協議和達成協議后拒絕搬遷的
法律后果……………………………………………(864)
七、房屋拆遷證據保全和先予執行……………………(871)
八、房屋拆遷行政裁決…………………………………(874)
九、強制拆遷…………………………………………(881)
十、房屋拆遷補償及其方式……………………………(885)
十一、對幾類特殊狀態房屋的拆遷……………………(897)
十二、搬遷過渡期限、拆遷安置補助費和搬遷
補償費……………………………………………(908)
第十一章物業管理制度…………………………………(913)
一、物業管理區域的劃分………………………………(913)
二、業主身份的認定與物業服務費交納主體的確認…(924)
三、業主的權利與義務…………………………………(934)
四、業主大會和業主委員會的職責及運行規則………(947)
五、業主委員會的訴訟主體資格問題…………………(961)
六、物業管理交接糾紛問題……………………………(973)
七、業主與物業服務企業之間的物業服務收費糾紛…(987)
八、物業服務企業的安全保障責任糾紛………………(1002)
九、物業管理服務中的車輛管理糾紛…………………(1018)