圖書內容簡介

本書的寫作歷時十多年，與前兩本書（《合同法原理與判例》《信托法原理與判例》）相比似乎有些難產，主要原因有二。其一，英國地產法有近千年歷史，可謂源遠流長，法律規則無疑隨著經濟發展和社會變遷而發生重大變革，許多法律術語一直沿用至今而內涵已幾經變化。因此，確定一些術語的含義和中文譯名就頗費周折，因為英國法官和法學家一般來說并不那么重視抽象的術語定義，法律術語的含義只有在具體案件里才有意義，而我們的法律術語大都有統一、抽象的定義和確定的含義，因此，為英美法律術語確定一個既能準確表達原意、又符合中文定義的譯名，有時確有困難。雖然作者在寫作過程中得益于與同事的反復討論、比較，但書中對某些術語的譯名可能仍不準確，誠請讀者批評指正。其二，世紀之交英國地產法正處于重大變革，議會制定了一些新的法律，并相繼對一些制定法（如土地登記法）進行重大修改，新的法律規定還需要制定配套制度加以完善，新規則的實施效果尚待時間檢驗，而且法院還沒有很多機會就有關爭議作出裁決，尚缺乏司法實踐，因而法律規則還不夠確定，相應章節的寫作就需要等待一段時間。當然，勿庸諱言，作者的能力和精力有限，也是本書的寫作進展遲緩的重要原因。

隨著中國特色社會主義法律體系如期形成，總體上看我國政治、經濟、社會各方面實現了有法可依，基本解決了長期存在的“無法可依”問題。今后，不斷完善中國特色社會主義法律體系的主要任務，可能是更密切地結合經濟社會生活的現實發展，制定更有針對性的法律規則或細則，立法工作的著重點可能需要從粗線條的原則性、框架性、制度性立法，轉向法律制度的具體規范和細節，著力解決“有法難依”或者“有法可依、無法實施”的問題。就此而言，與立法相關的法學研究，可能也需要從基本原則之類的宏大敘事，逐漸轉向能夠更好地融入和指導社會生活、使法律能夠真正實施的具體規則層面，更加注重具體法律規則的設計和完善，使法律能夠落地生根，從紙面上的法律變成活的法律。
近些年來，伴隨著《物法權》的制定，我國物權法律制度的理論研究取得了很大進展。不過，《物權法》的頒布實施，決不是我國物權（地產）法律制度研究的終點，只能是建立和完善規則意義上的物權法律制度的一個新起點。期望本書介紹的英國地產法律規則、規則的演變過程及其背后的實踐發展和理論機理，能夠對我們有所參考和借鑒。

圖書目錄

序言1
第一章地產法的基本概念與基本理念
第一節財產與土地
一、財產的含義與內容
二、財產的基本分類：動產與不動產
三、土地的定義與內涵
第二節土地保有制與法定地產權
一、土地保有制
二、地產權原則
第三節財產權益的基本特征
一、財產權益的強制實施性
二、財產權益的確定性要求
三、財產權益的可轉讓性與數量限制
四、財產權益的終止
第四節善意購買人與衡平法知情原則
一、善意購買人
二、衡平法知情原則
第二章土地權利與負擔登記
第一節土地登記概述
一、1925年前的土地登記制度
二、1925年開始推行強制登記
三、2002年土地登記制度改革
第二節土地所有權登記
一、可登記的土地權利
二、土地所有權登記的程序和內容
三、無需登記的超級權益
第三節土地負擔登記
一、可登記的土地負擔
二、土地負擔登記方法及存在的問題
三、登記的效力與未登記的后果
第四節登記錯誤的更正與補償
一、登記錯誤的更正（rectification）
二、登記錯誤的補償
第三章地產所有權與所有權資格
第一節地產所有權
一、所有權的含義與意義
二、所有權的內容
第二節所有權資格
一、所有權資格的相對性
二、所有權資格的取得
三、所有權資格的證明
四、勿施己無規則
第四章地產權的原始取得：時效占有
第一節時效占有簡述
一、占有的重要性與時效占有的理由
二、時效占有與人權保護
第二節時效占有的構成要件
一、闖入者占有土地
二、占有必須是逆的
第三節時效占有的基本規則
一、未登記土地的時效占有：傳統規則
二、登記土地的時效占有：《2002年土地登記法》
三、土地所有者阻止時效占有
第五章地產權的原始取得：購買土地
第一節土地交易過程概述
一、土地交易過程的兩個階段
二、土地交易的十個步驟
第二節簽訂合同
一、1989年前的舊規則
二、1989年后的新規則
三、簽訂合同的效力：轉移衡平法權益
四、違反合同的救濟
第三節地產權及土地負擔的查詢
一、登記土地的查詢
二、未登記土地的查詢
第六章地產共有
第一節地產共有的基本形式：共同共有與按份共有
一、共同共有的特征
二、按份共有的特征
三、共有關系的確認與法定信托
第二節衡平法共同共有的分割
一、衡平法共同共有可以分割和轉換為按份共有
二、普通法分割方式
三、制定法分割：共有人送達書面通知
第三節共有人之間關系的平衡
一、共有人出售共有地產權
二、共有人占住土地
第七章小區共有：新型地產權
第一節小區共有的基本構架
一、小區共有概述
二、小區規約
三、小區管理公司
第二節共有小區的運作管理
一、小區費用預算
二、單元房屋的出租和出售
三、爭議的解決
第三節小區共有的設立與終止
一、小區共有的設立
二、小區共有的終止
第八章土地信托
第一節土地信托概述
一、土地信托簡史
二、土地信托的主要類型
第二節受托人
一、受托人的指定、辭任與解任
二、受托人的權力及其限制
三、受托人職能的委托代理
第三節受益人權利與第三人保護
一、受益人的權利
二、對第三人的保護
第九章共同居住者的住房權益
第一節已婚婦女的財產權益
一、英國婦女財產權簡史
二、已婚婦女的住房權益
第二節同居伴侶、同性戀人的住房權益
一、同居伴侶的住房權益
二、同性戀者的財產權益
第三節共同居住者住房權益及其份額的確定
一、雙方存在分享房屋的明示協議或共同意圖
二、對購買住房的直接貢獻：歸復信托
三、當事人的間接貢獻
第十章財產權禁止反悔
第一節財產權禁止反悔的起源和性質
一、財產權禁止反悔的起源和發展
二、財產權禁止反悔的性質
三、財產權禁止反悔與推定信托的關系
第二節財產權禁止反悔的構成要件
一、被告必須作出表示
二、原告信賴被告的表示
三、原告必須采取對自己不利的行動
四、不能成立財產權禁止反悔的情形
第三節財產權禁止反悔的救濟
一、救濟的自由裁量性質
二、以最小的衡平權實現公正
第十一章地役權
第一節地役權簡述
一、常見的地役權
二、地役權的主要分類
第二節地役權的構成要件
一、地役權的基本構成要件
二、確立一項新地役權的其他要求
第三節地役權的創設和取得
一、通過契據創設地役權
二、時效取得地役權
第四節地役權的終止與救濟
一、地役權的終止
二、地役權受到損害的救濟
三、其他相關法律改革
第十二章限制性契諾
第一節限制性契諾的強制實施
一、受諾人出售土地：契諾的利益隨著土地走
二、承諾人出售土地：契諾的負擔在衡平法上隨著土地走
三、契諾隨著土地走的例外規則
第二節契諾的解除與違反契諾的救濟
一、契諾的解除
二、違反契諾的救濟
第十三章使用土地的許可
第一節許可的類型與特征
一、許可的類型
二、許可與租賃的區分
第二節許可的性質與強制實施
一、許可的性質
二、合同性許可的強制實施
三、其他類型許可的強制實施
第十四章地產租賃
第一節地產租賃概述
一、地產租賃的主要方式
二、租賃地產權
三、租賃成立的基本要素
第二節租賃的設立
一、授予法定租賃
二、衡平法租賃
三、租賃地產權及歸復權的處分
第三節出租人與承租人的義務：租賃契諾
一、明示契諾
二、隱含契諾與常用契諾
第四節租賃契諾的強制實施與違反租賃契諾的救濟
一、承租人的救濟
二、出租人的救濟
三、雙方當事人的合同性救濟
第五節租賃的終止
一、終止租賃的普通法規則
二、因解除租約而終止
三、終止租賃的其他特殊情形
主要參考文獻