圖書內容簡介

本書根據作者執業實踐和客戶咨詢問題，系統梳理農村集體土地征收（征用）及補償、農村土地承包及經營權流轉、農村集體建設用地及宅基地、國有土地使用權劃撥、國有土地使用權出讓、國有土地使用權轉讓、合作開發房地產合同、土地使用權抵押、土地登記等方面的典型疑難糾紛問題，進行詳盡、專業的分析，點出實務操作要領，可供相關讀者學習和使用，也可供法律專業人士參考和借鑒。

圖書目錄

第一章農村集體土地征收（征用）及補償糾紛
一、什么叫農村集體土地的征收、征用？二者有何區別？
二、國家土地所有權和集體土地所有權平等嗎？為什么政府能夠以國家的名義征收集體土地？
三、以“城鎮化”為名就可以任意征地嗎？征收集體土地的前提條件是什么？
四、“公共利益”由誰界定、如何界定？認為政府征地事項不符合公共利益可以提起訴訟嗎？
五、征收集體土地應當由哪一級人民政府審批？基本程序是如何規定的？
六、“以租代征”可以規避征地審批手續嗎？
七、征收、征用集體土地都有哪些補償？其具體標準是如何確定的？
八、對于政府的征地補償安置方案農民有無發言權和否決權？
九、農民不同意政府征地或者不同意政府公布的補償安置方案可否向人民法院提起訴訟？
十、集體土地征收補償安置協議應當與誰簽訂？協議包括哪些主要內容？
十一、認為政府征地行為侵犯合法權益應提起行政訴訟還是民事訴訟？
十二、如何認定征地安置補償協議的效力？
十三、政府或者村委會逾期支付征地補償款項農民怎么辦？
十四、土地補償費是否可以分配給農戶？如何分配？
十五、農民可否分享土地被征收后的升值利益？
十六、農村集體土地被征收后長期閑置可否收回？
十七、建設單位可以直接與村委會簽訂征地協議嗎？
十八、農村集體經濟組織成建制“農轉非”（“村改居”）后，土地就自動轉化為國有嗎？
十九、征地補償款分配糾紛的立案條件是如何規定的？
二十、村官侵吞集體經濟組織征地補償款怎么辦？
二十一、以“舊村改造”為名搞合作開發可以不辦理土地征收手續嗎？其合同效力如何認定？
二十二、村委會是否有權確定土地被征收后的土地使用權受讓主體？
二十三、農村集體經濟組織成員資格如何確定？
二十四、如何避免暴力強遷和暴力維權？面對非法征地拆遷農民應當如何應對？
二十五、應當如何確定被告和案件管轄法院？

第二章農村土地承包及經營權流轉糾紛
一、農村土地承包采取何種方式？
二、土地承包權是物權嗎？土地承包經營權物權化有何法律意義？
三、土地承包合同是民事合同還是行政合同？村委會和農戶是平等民事主體嗎？
四、如何確定農村集體土地承包合同的發包方和承包方？
五、如何理解和行使本集體經濟組織成員在土地承包中的優先權?
六、承包方長期閑置承包地，發包方就可以收回承包地另行發包嗎?
七、農戶全家“農轉非”后發包方可以收回承包地嗎？
八、如何理解“增人不增地，減人不減地”？農村家庭人口發生較大變化是否可以調整承包地？
九、婦女結婚、離婚或者喪偶，其承包地是否可以收回？有“鄉規民約”或者合同約定如何處理？
十、農村夫妻離婚時土地承包經營權如何分割？
十一、土地承包合同約定的承包期限短于法律規定的期限如何處理？
十二、土地承包期限屆滿后發包方可以無償收回承包地嗎？
十三、承包期內承包方家庭成員分戶的，承包土地如何分割？達不成分割協議的可向法院起訴嗎？
十四、承包方在承包土地上搞非農建設或者違法開采，造成土地永久損害的，發包方可否終止合同收回承包地？
十五、簽訂土地承包合同后未經登記發證的，承包經營權是否具有對抗第三人的效力？
十六、土地承包經營權流轉都有哪些方式？如何選擇流轉方式？
十七、土地承包經營權流轉合同如何簽訂？主要應當注意哪些問題？
十八、土地承包經營權流轉后新的受讓人所獲得的權利性質屬于債權還是物權？
十九、發包方無法定理由不同意承包方轉讓土地承包經營權，轉讓合同是否有效？
二十、土地承包經營權流轉合同未經發包方登記備案是否有效？
二十一、發包方強迫或者阻礙承包方流轉土地承包經營權，承包方如何救濟？
二十二、土地承包經營權是否可以設定抵押？
二十三、城市的單位和個人可否承包農村集體土地？
二十四、土地承包經營權流轉價款約定明顯不公，可否適用“情勢變更”原則要求變更或者解除合同？
二十五、土地承包經營權流轉期限沒有約定或者約定不明的，承包人可否隨時要求收回承包地？
二十六、發包方依法要求收回承包地，但收回前承包方已將土地轉包、出租給他人的該如何處理？
二十七、承包方主動交回承包地后可否再要求收回或另行分配承包地？
二十八、發包方是否有權截留承包方應收的承包地流轉價款，或者以該價款抵銷承包方債務？
二十九、發包方違法收回土地另行發包的，該如何處理？
三十、發包方將屬于“四荒”的土地“一地數包”該如何處理？
三十一、以其他方式取得土地承包經營權后，尚未依法登記取得權利證書即再行流轉土地承包經營權是否有效？
三十二、土地承包經營權可以繼承嗎？城里人可以繼承農村的土地承包經營權嗎？
三十三、處理農村土地承包糾紛是否需先行仲裁？仲裁裁決是否具有終局效力？
三十四、農村土地承包糾紛是否適用訴訟時效？

第三章農村集體建設用地及宅基地糾紛
一、什么是農村集體建設用地？占用農村土地搞建設有哪些限制性規定？
二、鄉（鎮）村等集體經濟組織是否可以自主決定土地用途？
三、農村集體建設用地使用權流轉都有哪些限制？
四、農村建設用地使用權是物權嗎？
五、農村建設用地使用權期限法律是如何規定的？使用權流轉后的期限如何確定？
六、農村集體建設用地使用權有哪幾種流轉方式？
七、農村集體建設用地使用權流轉合同效力如何確定？
八、農村集體建設用地使用權流轉未經政府主管部門登記確認，是否影響流轉合同效力？合同效力與物權效力有何關系？
九、農村建設用地可否建設商品房？
十、為什么不允許城市居民購買農村房屋和宅基地？所簽訂的購買合同一定無效嗎？
十一、未經民主議定程序表決通過，村委會對外簽訂的處分集體建設用地使用權合同是否有效？
十二、可否以農村集體建設用地使用權入股、聯營與其他單位或個人共同興辦企業？入股、聯營后土地使用權是否需過戶至新成立的企業名下？
十三、農村建設用地使用權流轉合同履行期限未滿，土地所有權人可以提前收回土地使用權嗎？
十四、農村集體建設用地使用權流轉期限法律是如何規定的？
十五、農村集體建設用地使用權流轉期限屆滿后地上建筑物、附著物應如何處理？
十六、集體建設用地使用權受讓方未經出讓方同意改變土地用途，出讓方是否有權解除合同？
十七、農村建設用地使用權流轉后土地使用人可以再行轉讓嗎？
十八、農村建設用地使用權出讓、出租是否必須采用招標、拍賣、掛牌方式？
十九、農村宅基地使用權如何取得？都有哪些限制？
二十、如何理解“一戶一宅”規定？超過一處以上的宅基地和房屋就必須交回嗎？
二十一、農戶全家遷入城市，宅基地就必須交回嗎？
二十二、農村村民之間轉讓宅基地和房屋合同是否有效？受讓主體必須經村委會確認同意嗎？
二十三、村委會宅基地分配不公，農民應如何維權？
二十四、“小產權房”可以上市交易么？
二十五、農民之間跨村的房產交易是否允許？
二十六、農村宅基地是否允許繼承？
二十七、宅基地分配后長期閑置是否可以收回？
二十八、農村宅基地是否有使用期限的限制？
二十九、城里人租賃農村宅基地和房屋合同是否有效？
三十、已經實行“村改居”范圍內的房屋買賣，合同效力如何認定？
三十一、農民向城市居民出售宅基地和房屋后反悔該如何處理？

第四章國有土地使用權劃撥糾紛
一、什么叫國有土地使用權劃撥？
二、何種建設項目可以采用劃撥方式供應土地？
三、劃撥土地使用權人可否自行改變土地用途？
四、劃撥土地使用權可以轉讓嗎？有何限制性條件？
五、劃撥土地使用權轉讓合同效力如何認定？
六、劃撥土地使用權轉讓經政府批準后土地使用權出讓金由誰交納？
七、受讓方符合劃撥用地條件，是否還需向轉讓方支付補償費？補償標準如何確定？
八、企業被吊銷營業執照，劃撥土地使用權就可以收回嗎？
九、劃撥土地使用權有使用期限嗎？
十、長期閑置劃撥土地國家是否可以收回？
十一、劃撥土地使用權及地上建筑物租賃的法定條件是什么？租賃合同效力如何認定？
十二、劃撥土地使用權及地上建筑物租賃后改變原規劃用途的如何處置？
十三、如何識別劃撥土地使用權的假出租真轉讓行為？對此行為性質應當如何認定和處理？
十四、公房出售后所占用范圍的劃撥土地使用權是否要改為有期限使用？
十五、購買“房改房”是否需要補交土地使用權出讓金？原劃撥土地是否轉化為出讓地？
十六、經濟適用住房建設土地供應是否采用劃撥方式？轉讓經濟適用住房都有哪些限制？土地出讓金由誰承擔？
十七、國企改制中劃撥土地使用權如何處置？改制后劃撥土地是否可以轉為出讓性質并可以自由流轉？
十八、企業破產時劃撥土地使用權應如何處置？
十九、因城市建設需要收回企業劃撥土地使用權應如何補償？
二十、企業的劃撥土地經規劃調整為經營性用地，企業可否自行開發建設？
二十一、人民法院可否對劃撥土地使用權進行查封和執行？
二十二、強制執行劃撥土地使用權是否必須經過政府批準？政府應當批準而不批準怎么辦？
二十三、執行劃撥土地使用權是否只能連同地面建筑物一并執行？尚未建設使用的空地可否執行？
二十四、收回國有農場劃撥土地使用權應如何補償？
二十五、征收劃撥土地上的房屋和征收出讓土地上的房屋補償標準有無差異？

第五章國有土地使用權出讓糾紛
一、什么叫國有土地使用權出讓？
二、土地使用權出讓合同是民事合同還是行政合同？
三、土地使用權出讓方式有哪幾種？現在還可以通過協議方式出讓土地使用權嗎？
四、土地使用權出讓合同效力如何認定？效力認定的法律依據是什么？
五、以協議方式出讓經營性土地使用權，所簽合同是否可確認無效？
六、開發區管理委員會與受讓方簽訂的國有土地使用權出讓合同是否有效？
七、土地使用權出讓時，競買人之間惡意串通該如何處理？
八、非土地使用權受讓人認為政府土地出讓行為侵害其合法權益是否可以提起訴訟？是民事訴訟還是行政訴訟？
九、政府出讓土地時對競買申請人資格設置不合理限制性條件怎么辦？
十、政府發出土地出讓拍賣公告后，無正當理由取消拍賣活動，是否應當賠償損失或者雙倍返還競買人交納的保證金？
十一、競買申請人已報名登記并繳納了競買保證金，在競買開始之前退出競買，出讓人是否可以不予返還保證金？
十二、中標通知書（成交確認書）發出后，出讓人或者中標人（競得人）拒絕簽訂正式出讓合同應如何處理？
十三、競得人競買申報材料有不實之處，競得結果就一定無效嗎？
十四、如何認定土地出讓中“黑白合同”的效力？其他競買人是否可以主張競買結果無效或者要求賠償損失？
十五、土地使用權競買成交后可否由競買人成立的項目公司與出讓人簽訂正式的土地出讓合同？
十六、土地使用權受讓人未按合同約定支付土地使用權出讓金，出讓人可以解除合同嗎？
十七、出讓人未按約定條件交付土地或者拖延辦理土地使用權證應如何處理？
十八、土地使用權出讓后受讓人長期閑置土地應如何處置？
十九、對出讓人征收土地閑置費或者收回土地使用權的決定不服，是提起民事訴訟還是行政訴訟？
二十、何種情形可以收回受讓人的土地使用權？
二十一、因受讓人違約而收回其土地使用權，已繳的土地使用權出讓金可以不返還嗎？
二十二、土地受讓人擅自改變土地用途或者使用條件應當如何處理？
二十三、已經設定抵押的土地使用權，出讓人是否可以收回？如果收回，重新出讓所得是否應優先清償抵押權人？
二十四、已經開始預售的房屋，其占用范圍的土地使用權可否收回？收回土地使用權如何對購房人補償？
二十五、已被人民法院查封的土地使用權政府可否收回？
二十六、土地使用權期限屆滿后應如何處理？
二十七、尚未辦理征地審批手續即出讓土地的法律后果是什么？
二十八、土地使用權出讓合同未經政府批準該如何處理?

第六章國有土地使用權轉讓糾紛
一、什么叫國有土地使用權轉讓？
二、國有土地使用權轉讓合同效力如何認定？
三、國有土地使用權轉讓合同效力是否可以補正？
四、土地使用權轉讓方能夠辦理土地使用權證但卻故意拖延不辦，簽訂的土地使用權轉讓合同是否有效？
五、轉讓方尚未完成開發量的25%以上是否可以轉讓土地使用權？所簽轉讓合同是否有效？
六、以出讓方式取得國有土地使用權，轉讓時必須取得政府同意嗎？
七、土地使用權轉讓中的“黑白合同”效力如何認定？
八、土地使用權轉讓未辦理權屬變更登記手續，一方是否可以此為由主張合同無效？
九、土地使用權轉讓的物權效力如何確定？
十、土地使用權轉讓合同約定改變原土地規劃用途和使用條件，所簽合同是否無效？
十一、政府已決定收回的土地使用權還可以轉讓嗎？
十二、土地使用權轉讓合同被認定無效后如何處理？
十三、土地使用權轉讓，政府是否享有優先購買權？
十四、股權轉讓可以視為土地使用權轉讓嗎？
十五、可以用土地使用權投資入股成立房地產項目公司嗎？這種投資形式是否屬于土地使用權轉讓？
十六、轉讓方將同一宗出讓土地使用權轉讓給數家公司應如何處理？
十七、土地使用權轉讓合同簽訂后尚未辦理權屬變更登記，需要補交的土地使用權出讓金應由誰承擔？
十八、土地使用權無證連環交易應如何處理？
十九、土地使用權轉讓后，新的受讓人是否受原土地出讓合同的約束？
二十、轉讓方拒絕協助受讓方辦理土地權屬過戶登記，受讓方應如何主張權利？
二十一、土地使用權轉讓后土地使用期限如何確定？
二十二、已經轉讓的土地使用權尚未辦理過戶登記可否查封和強制執行？
二十三、受讓方未交齊全部土地使用權轉讓費又將土地使用權轉讓給他人，轉讓方可否解除合同？
二十四、房屋等地上建筑物轉讓時是否導致占用范圍的土地使用權轉讓？
二十五、軍用土地使用權可以轉讓進行商業開發嗎？有哪幾種轉讓方式？
二十六、土地使用權轉讓后轉讓人已經簽訂的房屋預售合同如何履行？

第七章合作開發房地產合同糾紛
一、什么叫合作開發？
二、合作開發房地產合同效力如何認定？
三、土地使用權人沒有房地產開發資質，可否與有資質的房地產企業合作開發房地產？
四、以土地使用權出資與他人合作開發房地產是否需要辦理審批和土地權屬變更登記？
五、以劃撥方式取得的土地使用權可以作為出資與他人合作開發房地產嗎？
六、以土地使用權出資一方尚未取得土地使用權證，所簽訂的合作開發房地產合同是否有效？
七、未經批準以劃撥土地出資與他人合作開發房地產合同效力可否補正？
八、名不副實的合作開發房地產合同應如何處理？
九、以合作開發為名的房屋買賣未辦理預售許可證，所簽合同是否有效？
十、合作開發房地產投資總額增加，對增加的投資額由誰承擔沒有約定應如何處理？
十一、合作開發中因提高建筑容積率而增加的建筑面積應如何分配？
十二、合作開發房地產實際建筑面積少于合同約定應如何處理？
十三、以劃撥土地使用權作為出資合作開發房地產由誰補交土地使用權出讓金？
十四、合作開發房地產當事人未按合同約定出資還可以按照合同約定的利潤分配比例分享利潤嗎？
十五、合作開發中的預收款可否充抵未足額出資一方的投資款？
十六、合作開發商品房合同當事人未經協商一致可否將合作開發合同中的權利義務轉讓給第三方？
十七、合作開發中的經營決策權應當由誰行使？
十八、合作開發房地產的對外責任由誰承擔？
十九、合作開發項目未經規劃審批，是否可以主張利益分配？
二十、合作開發房地產項目屬于違法建筑被責令拆除，其經濟損失由誰承擔？
二十一、以成立項目公司形式合作開發房地產，公司股東違反出資約定，或者侵犯其他股東利益，如何追究責任？
二十二、項目公司股東轉讓股權是否需征得其他股東同意？未經其他股東同意，轉讓行為是否有效？
二十三、什么叫土地使用權出資到位？提供的土地不符合開工條件如何處理？
二十四、合作開發建設項目竣工驗收后的質量責任由誰承擔？
二十五、合作方虛報成本，拖延辦理項目結算應如何處理？
二十六、合作開發房地產與房屋代建有何區別？
二十七、軍隊的土地可以作為出資與房地產企業合作開發房地產嗎？

第八章土地使用權抵押糾紛
一、什么叫抵押擔保？土地使用權可以作為抵押物嗎？
二、農村集體土地使用權是否可以設定抵押？
三、以出讓方式取得的農村集體建設用地使用權可否設定抵押？
四、是否可以用農村土地承包經營權抵償債務？
五、抵押擔保合同簽訂后未辦理抵押登記，合同是否有效？
六、土地使用權人尚未取得土地使用權證書，可否以土地使用權設定抵押？
七、只辦理了土地使用權抵押登記，實現抵押權時地上房屋應如何處置？
八、土地使用權和地上房屋所有權分別抵押給不同的債權人，實現抵押權后所得價款應如何分配？
九、以土地使用權設定抵押后，土地上新增的房屋是否屬于抵押財產并可在實現抵押權時一并處置？
十、未經抵押權人同意，抵押人可以將已經設定抵押權的土地使用權或者地上房屋轉讓給他人嗎？
十一、可以將已經設定抵押的土地使用權作為出資與他人合作開發房地產嗎？
十二、已經簽訂土地使用權轉讓合同并實際占有和使用土地，轉讓方又將土地使用權抵押給他人可以嗎？抵押權可否對抗受讓人？
十三、土地使用權抵押合同簽訂后，未辦理抵押登記，在債務人不能清償債務時能實現抵押權嗎？
十四、農村集體土地使用權設定抵押后是否可以改變土地所有關系和土地用途？
十五、農村宅基地是否可以抵押？
十六、劃撥土地使用權可以設定抵押嗎？實現抵押權是否要先交納土地使用權出讓金？
十七、學校等公益事業單位的非公益建筑占用范圍的劃撥土地使用權可否抵押？
十八、通過抵押方式轉讓劃撥土地使用權行得通嗎？
十九、以土地使用權設定抵押可否約定債務人到期不能清償債務，土地使用權即歸債權人所有？
二十、工程價款優先權是否及于建筑物所占用的建設用地使用權？
二十一、土地使用權抵押權與地上新增房屋買受人的權利沖突如何解決？
二十二、同一宗土地使用權可否重復抵押？抵押權沖突如何解決？
二十三、土地使用權設定抵押后被國家依法征收，補償款項如何分配？
二十四、已設定抵押的土地使用權被人民法院查封并強制執行，抵押權的效力能否對抗申請執行人？

第九章土地登記糾紛
一、什么叫土地登記？
二、土地變更登記和更正登記有何區別？
三、認為土地權屬登記錯誤，但登記簿上的權利人不同意更正怎么辦？
四、土地登記機構辦理土地登記應當進行實質審查還是形式審查，登記錯誤登記機構是否承擔賠償責任？
五、備案登記與預告登記有何區別？要防止一地二賣，是辦理備案登記還是預告登記？
六、先辦理查封登記的人民法院在查封期限屆滿后又辦理續封登記的，排列在后的輪候查封登記可否轉為查封登記？
七、對不動產進行實物查封的效力優先還是辦理登記查封的效力優先？
八、辦理輪候查封登記的法院先行判決，可以先對查封財產執行嗎？
九、登記機構認為人民法院據以查封或者執行土地使用權的生效法律文書存在錯誤，是否可以拒絕協助執行？
十、對于已經設定抵押的土地使用權可否辦理查封登記？
十一、“一地兩證”的土地行政登記行為如何處理？
十二、處理權屬登記爭議應當先行政還是先民事？
十三、股權轉讓后公司名稱和法定代表人也發生了變更，是否需辦理土地權屬及法定代表人和公司名稱的變更登記？
十四、對于登記機關協助人民法院執行行為是否可以提起行政訴訟？
十五、不動產異議登記后應提起民事訴訟還是行政訴訟？
十六、土地登記簿記載的事項與土地權屬證書不一致應以哪一個為準？