圖書(shū)內容簡(jiǎn)介

　　本書(shū)針對商品房買(mǎi)賣(mài)合同中銷(xiāo)售廣告、認購書(shū)、交付、權屬登記、商品房再轉讓、格式條款規制、合同解除、建筑物區分所有等十余個(gè)專(zhuān)題，注重援引能代表最高人民法院觀(guān)點(diǎn)的各類(lèi)專(zhuān)著(zhù)、公報案例及各級人民法院公開(kāi)的裁判文書(shū)作為依據，在兼顧理論的基礎之上，更側重于從實(shí)證角度對相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解析，進(jìn)而提出可供開(kāi)發(fā)商風(fēng)險防范的諸多針對性建議。

圖書(shū)目錄

第一章商品房銷(xiāo)售廣告
一、商品房銷(xiāo)售廣告的法律約束力
二、銷(xiāo)售廣告視為合同要約的條件及法律責任
（一）適用該條的前提條件
（二）司法實(shí)踐中，出賣(mài)人在商品房銷(xiāo)售廣告中所作允諾視為要約的，應當同時(shí)具備的條件
【典型案例1】爭議焦點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商宣傳的24米寬道路，是否屬于合同內容？
【典型案例2】爭議焦點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商宣傳的70年旺鋪產(chǎn)權，是否屬于合同有效內容？
（三）準確理解《商品房合同解釋》第3條應注意的問(wèn)題
【典型案例3】俞興甲、沈心某、俞成乙與上海新黃浦置業(yè)股份有限公司、上海市民辦新黃浦實(shí)驗學(xué)校商品房預售合同糾紛上訴案
（四）開(kāi)發(fā)商未兌現商品房銷(xiāo)售廣告的民事責任
三、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示及防范
（一）未取得預售許可證、銷(xiāo)售許可證之前，開(kāi)發(fā)商除僅允許發(fā)布介紹房地產(chǎn)名稱(chēng)的商品房預售、銷(xiāo)售廣告外，原則上不允許發(fā)布銷(xiāo)售廣告。否則，便有受到行政處罰的可能
（二）涉及商品房小區規劃、設計等可能發(fā)生變更的情況，除向購房人說(shuō)明外，應在簽訂的合同中詳細注明
（三）關(guān)注禁止發(fā)布商品房銷(xiāo)售廣告的情形及銷(xiāo)售廣告不得涉及的內容
（四）實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在商品房銷(xiāo)售廣告或宣傳資料上標注諸如“本廣告僅作參考”等忠告性用語(yǔ)，屬于單方意思表示，不能作為開(kāi)發(fā)商免責的理由。但是“樣板房”廣告例外
（五）還本銷(xiāo)售行為（包括廣告促銷(xiāo)）合法
【典型案例4】中國人民保險公司烏魯木齊市分公司與李會(huì )某等120名購房戶(hù)等還本售房合同糾紛案
第二章認購書(shū)及定金
一、認購書(shū)的法律問(wèn)題
（一）認購書(shū)是預約合同
（二）認購書(shū)的法律效力
【典型案例5】仲崇某訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)有限公司合同糾紛案
【典型案例6】張某訴上海佘山國際高爾夫俱樂(lè )部有限公司別墅認購合同糾紛案
【典型案例7】陳小某訴浙江福田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋認購合同糾紛案
（三）認購書(shū)的解除
二、預約合同與本約合同的判斷
【典型案例8】張某與徐州市同力創(chuàng )展房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛案
三、認購書(shū)中的定金擔保問(wèn)題
（一）認購書(shū)中定金的性質(zhì)問(wèn)題
（二）認購書(shū)中定金罰則
【典型案例9】黃海某訴廈門(mén)富璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房認購合同案
（三）認購書(shū)中的定金數額問(wèn)題
四、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示及控制
（一）簽訂認購書(shū)時(shí)對開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)要求：已辦妥立項、規劃、報建審批手續后取得預售許可證之前
（二）開(kāi)發(fā)商在建設用地使用權設定抵押不影響商品房認購合同的履行
【典型案例10】福建廈門(mén)中院判決洪某訴泉舜公司商品房認購合同糾紛案
（三）如何把握“當事人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同”
【典型案例11】戴雪某訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案
（四）不履行認購書(shū)的義務(wù)應當承擔的其他違約責任
（五）認購書(shū)中定金數額“不受”商品房買(mǎi)賣(mài)合同額20%的限制
（六）定金罰則也適用于不完全履行
（七）定金的辨別
第三章預售商品房再轉讓
一、規制預售商品房再轉讓的立法現狀
（一）允許轉讓?zhuān)�不加任何限�?
（二）不允許轉讓
（三）允許轉讓?zhuān)�但預購人在取得預售人同意的同時(shí)還必須經(jīng)房地產(chǎn)登記部門(mén)批準
二、預售商品房再轉讓類(lèi)型劃分
（一）債權轉讓
（二）概括轉移
三、預售商品房再轉讓的條件
（一）首先須符合《合同法》關(guān)于債的轉移（讓?zhuān)┑囊话阋��?
（二）依照法律規定、行政法規規定、當事人特別約定，允許預售商品房再轉讓。否則，不得轉讓
（三）預售合同必須有效，否則預售商品房再轉讓無(wú)效
【典型案例12】林瑞某、喻仿某與孫某預售商品房轉讓合同還款糾紛案
（四）再轉讓的標的物必須是尚未竣工的商品房。如果轉讓的標的物為已經(jīng)竣工的商品房，則開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得該商品房的所有權，再進(jìn)行轉讓的為房屋買(mǎi)賣(mài)
四、預售商品房再轉讓的法律后果
五、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示及控制
（一）應密切關(guān)注地方法規、規章對預售商品房再轉讓的相關(guān)限制
（二）即使地方法規、規章不對預售商品房再轉讓作出限制，在實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)商也應注意的事項
第四章商品房交付使用
一、商品房的交付使用條件
二、商品房交付的程序
三、開(kāi)發(fā)商在商品房交付過(guò)程中的四大義務(wù)
（一）將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人
（二）出示商品房竣工驗收合格的文件及房屋實(shí)測面積數據
（三）提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
（四）通知辦理入住手續并配合購房人查驗、接收房屋
四、開(kāi)發(fā)商遲延交付的認定及抗辯
（一）不可抗力
（二）購房人的行為
（三）情勢變更
（四）免責條款
五、遲延交付的法律后果
（一）商品房毀損、滅失的風(fēng)險由開(kāi)發(fā)商承擔
（二）繼續履行交房義務(wù)
（三）購房人享有合同解除權
（四）開(kāi)發(fā)商支付違約金或者賠償損失
【典型案例13】天津泰豐工業(yè)園（集團）有限公司與廣東省建筑工程總公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房預售合同糾紛案
六、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示及控制
（一）如何定義“驗收合格”？何為“驗收合格”的證明文件
【典型案例14】陳貴某、駱月某訴惠州市康順投資發(fā)展有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
（二）《交房通知書(shū)》的作用及投寄等
（三）開(kāi)發(fā)商遲延交付的認定
（四）開(kāi)發(fā)商遲延交付的抗辯
（五）交付的商品房改變了建筑事項，無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政管理機關(guān)審批或者是否符合建筑規范，均屬于另一法律關(guān)系，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免責的理由
【典型案例15】黃某訴美晟房產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案
第五章商品房質(zhì)量與保修
一、商品房質(zhì)量問(wèn)題的范圍及分類(lèi)
（一）違規房屋質(zhì)量問(wèn)題
（二）違約房屋質(zhì)量問(wèn)題
（三）使用房屋質(zhì)量問(wèn)題
二、商品房質(zhì)量糾紛的處理
（一）開(kāi)發(fā)商因質(zhì)量問(wèn)題承擔的責任方式
【典型案例16】范某與沈陽(yáng)市城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
（二）購房人因房屋質(zhì)量問(wèn)題可以行使合同解除權的兩種情形
（三）商品房的保修責任
三、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示及防范
（一）設計好合同約定及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，防范和減少房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的責任
【典型案例17】楊某訴東臺市東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
（二）《商品房合同解釋》第12條中“房屋主體結構質(zhì)量”包括地基基礎工程質(zhì)量和主體結構工程質(zhì)量
（三）關(guān)于保修期限的約定
第六章商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式條款及其規制
一、引論
（一）格式合同的優(yōu)點(diǎn)
（二）格式合同的缺點(diǎn)
二、格式條款在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的濫用
（一）誤導購房人，利用多重語(yǔ)義逃避責任
（二）擴大解釋“不可抗力”
（三）約定支付比例嚴重不對等的違約金
（四）利用格式條款轉嫁費用
（五）利用格式條款減輕或免除開(kāi)發(fā)商的責任
三、我國法律對商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式條款的規制
（一）訂立合同的基本原則的規范
（二）《合同法》、司法解釋的具體條文的規制
四、開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險提示與防范
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本不是格式合同
（二）采取“恰當”方式確保格式條款有效
【典型案例18】上海菱朝置業(yè)有限公司與趙某、龔某商品房預售合同糾紛上訴案
（三）減免商品房瑕疵擔保責任
（四）分期付款的約定
第七章商品房權屬登記與開(kāi)發(fā)商遲延辦理房屋權屬證書(shū)
一、概述
（一）“開(kāi)發(fā)商原因”大致可能包括的幾種情形
（二）“非開(kāi)發(fā)商原因”的幾種情形
二、商品房權屬登記
（一）商品房所有權登記
（二）土地變更登記
三、開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約責任
（一）《商品房合同解釋》第18條的理解與適用
【典型案例19】黃某與廣州番禺奧林匹克花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司逾期辦證糾紛上訴案
（二）《商品房合同解釋》第19條的理解與適用
四、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示與防范
（一）設置特別約定條款，用足用好《商品房合同解釋》第18條的規定
【典型案例20】上海菱朝置業(yè)有限公司與趙某、龔某商品房預售合同糾紛上訴案
（二）一般情況下，開(kāi)發(fā)商只要依法向房屋權屬登記部門(mén)提交申請初始登記所需材料并取得收件收據，即視為已完成權屬登記義務(wù)
（三）逾期辦理房屋所有權證書(shū)、逾期辦理土地使用權證書(shū)屬于兩個(gè)違約行為。實(shí)踐中，法院對此裁判結果不盡相同
（四）《商品房合同解釋》第18條第2款規定的違約金條款，適用訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效期間從合同約定的辦證期限屆滿(mǎn)時(shí)起算
第八章商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除
一、合同解除的概念及方式
二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的主要情形
（一）開(kāi)發(fā)商可以解除合同的主要情形
（二）購房人可以解除合同的主要情形
【典型案例21】崔如某訴杭州金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權的一般程序
（一）必須符合合同約定或法律規定的條件
（二）原則上要求采用書(shū)面通知的形式送達對方當事人
（三）解除權的行使有時(shí)間限制
四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的法律后果
（一）部分法院在判決解除合同的同時(shí)，還判令違約一方當事人承擔支付違約金的責任
（二）當事人違約期間給對方造成的損失賠償包括可得利益，但合同解除后的損失不包括可得利益
（三）確定違約方的賠償責任應當遵循“可預見(jiàn)性規則”
五、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示及控制
（一）開(kāi)發(fā)商應信守合同義務(wù)，嚴格按照約定履行合同
（二）開(kāi)發(fā)商如發(fā)現購房人未能按約定時(shí)間辦理按揭款，或者存在遲延支付購房款的行為，應及時(shí)進(jìn)行書(shū)面催告
（三）行使合同解除權，開(kāi)發(fā)商應當注意的事項
【典型案例22】新宇公司訴馮玉某商鋪買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
【典型案例23】象山華豐房地產(chǎn)有限責任公司與余某商品房預售合同糾紛申請案
【典型案例24】上訴人某房地產(chǎn)公司與某甲、乙、丙商品房預售合同糾紛上訴案
第九章建筑物區分所有
一、概述
（一）業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分的所有權
（二）業(yè)主對建筑區劃內的共有部分的共有權
（三）業(yè)主對建筑物共有部分的共同管理權
二、區分所有權共有部分幾種特殊類(lèi)型的權屬認定
（一）車(chē)位、車(chē)庫權屬認定
（二）小區會(huì )所權屬歸屬
（三）樓頂平臺的權屬歸屬
三、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險提示及控制
（一）對建筑區劃內可能發(fā)生爭議的特定空間，開(kāi)發(fā)商應提早在項目前期規劃審批階段和商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，安排好規劃審批與合同條款間的“對接”
（二）開(kāi)發(fā)商合法轉讓小區綠地的法律依據和實(shí)施步驟
（三）開(kāi)發(fā)商以合同約定方式保留業(yè)主共有權的行為無(wú)效
【典型案例25】原告李勤某、盛某與被告吳江市恒達公司簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
第十章相關(guān)法律文件
最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋
最高人民法院民一庭原庭長(cháng)孫華璞就《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋
合同違法行為監督處理辦法
北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì )議紀要
浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策影響的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（試行）
關(guān)于印發(fā)《吉林省高級人民法院民二庭關(guān)于商事案件適用合同解除制度若干問(wèn)題的解答》的通知
溫州中院民四庭審判長(cháng)聯(lián)席會(huì )議備忘錄