圖書內容簡介

沒有圖書簡介

圖書目錄

導 讀

美國貝哈安特教授所著的《不動產法》是美國西方出版公司出版的系列法學
教材之一。該書自1975年第一次出版發行以來，先后于1981年和1993年兩次
再版。中國人民大學出版社首次在國內以影印注釋本的形式出版發行，對于我國
法律學者、法學院學生及律師學習、研究美國不動產法大有裨益。
作為美國許多大學法學院第一學年的入門課程，不動產法歷來被認為是具有
高度技術性、晦澀難懂、規則性強的一門課程。本書作者力求以簡明的語言、扼
要的結構、合理的分析使學生對不動產法有一個概括的了解，以使其迅速掌握要
點，從而使教師能夠把更多的精力投入到引導學生進行更進一步的研究中去。
由于不動產法深奧難懂，西方許多同類教材過于追求嚴謹的風格，以至于語
法結構復雜、法律用語生硬，無形中增加了我國廣大法律工作者閱讀原版法律著
作的難度。而本書語言流暢、通俗易懂，在注重法律英語嚴密的語法結構的同
時，做到了簡潔明快、深入淺出，作者在每一章的開始都有提綱挈領的簡述，有
助于讀者從整體上把握整章內容。為了方便廣大讀者直接閱讀，注者本著保持原
著風格的原則對書中所涉及的一些固定法律術語作了必要而有限的注解。以更有
對方讀者獨立地閱讀英文原版法律著作并領會其含義。
本書的另一顯著特點是“以案說法”。案例教學是美國法學教育的鮮明特色，
其目的在于通過讓學生接觸大量的案例，培養其獨立分析、思考、解決案子的能
力。而這一點也正是當前我國法學教育改革所要努力的方向之一。本書作者在書
中運用了大量生動、恰當、易懂的案例來說明不動產法的有關問題。幾乎每闡述
一個理論或原則，后面都附有若干個由真實案例改編的范例（illustration），有助
于讀者對不動產法深奧的規則和理論的理解與運用。
本書共二十章，主要闡述了三個方面的問題：（1）土地上的各種權益；（2）
不動產轉讓；（3）各種有關財產權的學說�，F就各主要問題簡要介紹如下：
一、土地上的各種權益
這一部分包括前六章的內容。在第一章中，作者首先從占有與所有的區別入
手對占有的性質進行了分析，進而提出了無權占有（adverse possession）的概念，
即無權占有是指通過占有他人不動產達到法律規定的一定期限而取得該不動產的
所有權。一種占有是否構成無權占有，主要看這種占有是否公開、公示、實際、
排他、持續并能夠對外主張權利。從性質上看，無權占有是一種不動產物權的原
始取得方式，與取得時效制度緊密相連。無權占有的規定體現了美國不動產法更
注重對不動產占有人的權益進行保護的精神。第二章用了十節的篇幅著重介紹了
普通法對不動產物權的規定，包括不動產物權的分類、性質、轉讓及限制、衡平
法對用益權的規定、對土地的毀損與救濟以及對夫妻土地財產權的規定。第三章
是有關共有不動產物權的規定，涉及共有的種類、特征、各種共有不動產物權的
效力次序、共有的分割以及不動產區分所有權等內容。在第四章中，主要闡述了
不動產租賃的種類、承租人的權利、租金的支付以及租賃合同的終止一、轉讓等內
容。第五章地役權介紹了地役權的性質、類型、范圍、轉讓與消滅。第六章主要
分析了不動產物權發生轉移時，與之有關的某些合同權利義務亦隨之轉移的情
況，例如地役權，這種轉移應當以合同及合同當事人均符合規定為前提，并應遵
從一定的限制。
二、不動產轉讓
第七章到第十二章主要介紹了不動產轉讓及相關的法律制度問題。第七章著
重論述了不動產經紀人制度。在美國的不動產轉讓中，經紀人起著非常重要的作
用，主要是融資方面，通常由賣方雇請經紀人。美國法律對經紀人的資格有著嚴
格的規定，同時明令禁止經紀人從事往律事務、不正當競爭等行為，并規定了相
應的責任。
在第八章不動產買賣合同方面，作者首先例述了不動產物權的適銷性（mar-
ketable），以及違反適銷性規定時賣方應當采取的補救措施以及買方尋求救濟的。
權利。其次，不動產的買賣涉及一條重要的法律原則，即“衡平法上的移轉原
則”（the doctrine of equitable conversion），它包含了兩層含義：（l）不動產可因
買賣合同當事人一方的死亡而轉化為動產，從而使與不動產有關的權益歸屬發生
改變。（2）如果不動產在買賣過程中遭受第三人侵害，買方有權起訴侵害人，只
有當買方拒絕行使訴權時，賣方才有機起訴（因侵入不動產造成損失的除外，此
時的訴權應歸占有該不動產的一方當事人）。最后是有關風險的劃分、合同的履
行及違約救濟的內容。
第九章通過契據的產權轉讓，論述了契據的種類、使用方法、送達以及法律
對受損的受讓方的保護等。第十章通過對美國不動產產權登記制度偽介紹；使我
們了解美國是如何保護不動產轉讓過程中多個受讓人均相應合法權益的。第十一
章介紹了美國的產權保險制度。第十二章主要闡述了不動產抵押的意義、手續、
性質、后果以及抵押物與抵押權的轉讓等問題。
三、各種有關財產權的學說
第十三章至第十九章的內容分別涉及與不動產物權有關的空域、水、支撐
物、約定邊界、定著物、侵入與妨害等法律問題。美國不動產法歷來強調保護財
產所有人的權利，直到20世紀的中期，法律才逐漸傾向于對財產權作必要的限
制，使財產所有人的權利日益服從于公共利益的調整規則，即“禁止權利濫用”
原則。正如美國最高法院在其支持分區制（zoning）的案例中宣稱：“直到近年
前為止，都市生活相對比較簡單。但是，隨著人口的急劇增長和集中，問題越積
越多，并日益嚴重。這就要求對城市私人土地的占有和使用作進一步的限制�！�
因此作者在第二十章著重論述了美國不動產法對土地使用管理的規定，包括土地
管理的類型（分區管理、再分管理、對人口增長的管理、對名勝古跡的保護、環
保、國家征用）、管理程序（管理主體、計劃的制定、司法審查制度）。
學習美國不動產法，對于我們了解美國的財產法律制度，盡快建立完善我們
自己的物權法律體系，有著十分重要的意義。當前，我國物權法正在積極制定當
中，其中不動產物權部分，由于我國與美國的社會政治經濟結構不同，生產資料
所有制也不同，我們不可能一概照搬美國的規定。但是對于那些于我們的經濟發
展有利，又不違背憲法規定的原則和規定，還是可以吸收利用的。例如，美國對
不動產抵押、買賣及租賃的規定，對于完善我國房地產法律制度有一定的可取之
處。隨著我國經濟迅速發展，對土地的管理應當盡快完善和加強，但是我國現行
的《土地管理法》并不能有效解決城市發展中的土地規劃問題，對此，我們可以
借鑒美國不動產法中有關土地管理的規定。例如，有關分區管理土地的理論、規
劃城市人口的理論以及有關土地的環境保護理論等等，對這些理論的吸收和利用
將有利于中國的未來城市建設規劃以及農村土地的管理與規劃。筆者相信，認真
學習和研究美國不動產法的立法例、判例與學說，對于促進我國的不動產物權立
法。加強對房地產業的管理以及建立系統、合理的土地規劃制度，都將發揮積極
的作用。