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序

區分所有是解決眾多共同擁有和使用一幢建筑物的法律制
度。在我國，城市市民的居住和商業用房大多數為建筑物區分所
有。因此，區分所有制度在我國具有非常重要的意義。
改革開放后，我國住房制度進行商品化改革，不僅每個人擁
有或將擁有自己的房屋，而且也將由自己管理自己的房屋。在房
地產開發過程中，我國也注重城市規劃，成片或綜合開發，形成
大小不等的居住區，并建立以小區為基礎的專業化物業管理體
系。支撐這些改革的制度的基礎便是區分所有制度。
到目前為止，我國尚未頒布區分所有法律和行政法規，但
是，現實已經出現大量的問題，需要解決。實際上，現實中司法
機關已經在運用區分所有的規則處理物業使用和管理糾紛。面對
立法的空白和現實中急切需要，我們推出這本書，試圖對區分所
有涉及的法律問題作一些闡釋。
按照我們的理解，區分所有與其說是一種所有權形式，不如
說是一套物業歸屬、使用和管理規則。因為，單就所有權的對外
效力而言，區分所有權人對專有部分的所有權幾乎與一般的所有
權沒有什么區別，其特殊之處在于物業的管理和使用離不開共用
部分。實質上，共用部分的存在使分別獨立的業主（形式上是所
有權相互獨立）構成了一個團體，需要依賴契約和組織兩種手
段，建立一套復雜的物業使用和管理規則。
本書包含三方面的內容：區分所有、物業管理和相鄰關系。
作者認為，物業管理本質上是業主自治管理，因此，其基礎是區
分所有；而區分所有物業的使用涉及兩個方面的內容，一個是基
于物業本身被區分為專有部分和共用部分、業主的權利被區分為
專有權和共有權而導致特殊使用規則；另一方面是物業使用過程
中產生的相鄰關系問題。因此，區分所有、物業管理和相鄰關系
三者有機地聯系在一起。