最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題(2009—2010年卷)
70．我個人借款，以公司的房產作抵押，也取得了他項權證，同時也簽訂了保證合同，該貸款已逾期。目前法院執行房產處置艱難，請問保證合同有效嗎?
解答：根據《擔保法》、《擔保法司法解釋》規定，債權人取得擔保權益并非單一的，既可以是一種保證或擔保物權，亦可以是多種擔保方式，亦可以是復合式擔保，例如問題中新提到的保證與抵押、質押等擔保方式，均為有效的方式。因而，只要是主合同有效，作為從合同的擔保合同應當被認定為有效。一般情況下，也不應當認定主合同無效，更不應認定從合同無效。故而抵押標的難以處置時，保證人應承擔責任，但一般保證除外，必須是連帶責任保證才能成為第一順序清償責任人。
71．第三者提供最高額抵押，同時又向同一債務人提供最高額保證，在簽訂合同時應注意什么?
解答：最高額抵押關鍵是要落實標的物的登記，只有將抵押標的物辦理法定抵押登記，才能產生對抗效力，即可以有效對抗善意第三人。如果不落實法定抵押登記，很可能會使債權人債權落空，而這恰恰是債權人所應當重視的。
對于最高額保證，應當注意保證人的保證資格與保證能力。在采用人的保證時，首要的是要審查其擔保能力，其次，要考察其誠信度，即當發生債務風險時，保證人不要抽逃資產以逃避債務�？傊�，應當使保證人的能力貫穿于主合同履行始終。
72．最高額擔保合同期限到期后，部分債務未到期，續簽應注意什么?
解答：擔保合同期間最短不能短于債務的履行期，也就是說，不能出現債務未到期時，擔保合同已到期，也不能還沒有向主債務人主張債務時，擔保人就可以免責了。應當注意的是，擔保人履行責任的期限至少應當比主債務履行期限長半年，即按《擔保法》規定的，沒有規定擔保人履行責任期限的，擔保權人有權在主債務到期后六個月內向擔保人主張權利。所以，最后簽合同時，應當明確規定在主合同到期后，擔保人應當在半年、一年、二年內依約承擔擔保責任，債權人有權隨時主張。
73．企業的擔保貸款500萬元，追加法定代表人個人一套房產抵押，抵押登記時房產按什么價值登記?
解答：房產抵押就是固定資產抵押，應當按照固定資產抵押登記辦法辦理抵押登記。固定資產抵押應當辦理一個評估，按照評估機構評估的價值，向抵押登記機構辦理抵押登記。當然，在房產價值上漲，而購買價格雖低，但抵押擔保的債權數額并不大時，亦可以購買價值并辦理抵押登記。辦理登記要看債權金額的要求，還要看抵押物價值是否會經常發生變動，對于抵押物貶損較快的，則應當考慮抵押時的折舊率。對于當前較有抵押價值的房產物，金融機構不宜過多考慮標的物的折舊率，而應盡量使其實際價值得到體現。
74．如何在實際操作過程中實現真正意義的應收賬款質押權?僅靠目前人行征信咨詢系統登記有用嗎?
解答：應當肯定，中國人民銀行建設征信登記系統，是符合法律規定精神的。將辦理應收賬款質押規范化、公開化，有利于合同當事人信守合同，自覺履行合同確定的權利義務。也有利于穩定可用于質押的應收賬款的范圍與具體內容，盡可能固定那些用于質押應收賬款的單位和個人，對于爾后將應收賬款法定化是有積極意義的。當然，僅僅依靠人行征信系統也不一定能夠解決所有問題。但畢竟建立一個這樣的系統，比沒有這樣一個系統要好得多。
75．目前全國各地有很多撤村建居，在集體土地上建造的寫字樓，并一次性出售40年以上使用權，購買人用該使用權抵押貸款。
問：(1)使用權或租賃權抵押貸款有無登記效力，該抵押貸款是否有法律效力?(2)應怎樣防范重復抵押貸款或私下轉讓?
解答：(1)目前《物權法》、《擔保法》等尚未放開房屋使用權的種類，只對城市房地產權可以辦理抵押登記，而集體土地使用權尚不允許辦理經營性抵押登記。所以，購買人以所購使用權辦理抵押登記是不能成功的，即使辦理也屬于無效行為。
當然，如果不考慮所有權權益的合法性與否，而僅僅考慮使用權、租賃權，則應當允許辦理權益或應收賬款質押登記，則該質押權是有效的。
(2)重復抵押按照原來的法律規定或者法學理論是不能辦理的，但《物權法》并未明文規定不允許辦理重復抵押。所以，沒有必要限制重復抵押，關鍵在于債權人是否同意債務人提供重復性的抵押。如果有私下轉讓抵押權的，不能損害債權人的合法權益。
摘自：吳慶寶著《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題.2009-2010年卷》
