[ 童松青 ]——(2003-12-31) / 已閱28260次

綜上所述，我們認為判定小區內地下車庫是否應無償交付給業主使用，應滿足以下條件之一：
1）開發商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內；
2）開發商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；
3）開發商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發成本之內；
4）根據國家法律或當地政府規定應無償交付給業主使用的。

五、地下空間立法的缺位

人類對土地的利用取決于生產力的發展水平，特別是建筑技術的發達程度。在工業革命之前，基于人們對建筑科技的局限性，對土地利用僅限于土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規范和調整的必要。時至今日，城市化導致城市生活環境過密和土地過度利用，城市土地資源的稀缺與此間建筑技術的進步，使人類對于土地的利用廣泛擴及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土地利用已經朝著立體化發展，地下空間權也已經形成，法律滯后和缺位的問題已經開始凸現。

從理論上看，地下建筑物和土地使用權是可以相互分離的。在城市房地產開發中，開發商獲得土地使用權，只是獲得了修建地表以上一定空間內的建筑物權利，并沒有涉及到地下空間的利用權，該部分空間利用權依然屬于政府，如加以利用，必須經過規劃部門等有關部門的審批。地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權的關系。更何況，地上建筑物與土地使用權不能相分割使用原則，根據法律規定，只要獲得相關部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。

但是，從現行房地產法律法規看，確認地下建筑物所有權歸屬問題卻缺乏法律依據。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權屬登記作了規定，并沒有涉及地下房屋的權屬登記�！冻鞘蟹康禺a管理法》第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物"。這里的"土地上"當指地表之上。房地產所有權證是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。要獲得權利證書，必須要到房管局登記， 如果沒有進行權屬登記，自然無法獲得法律承認的所有權。

根據《中華人民共和國立法法》第八條規定，民事基本制度只能由法律規定，規章和地方法規無權對此立法。從民法精神看，確認一個新的物的所有權當屬民事基本制度。對此，加快立法研究，盡早出臺地下空間立法已經迫在眉睫。

六、當前國內對地下空間的立法研究

無可否認，空間權是一種現實的權利。它就是人們對土地地表上下一定范圍內的空間支配權，包括空間所有權和空間利用權�？臻g所有權為土地所有權所包容，空間權利用必須附屬于地表，是土地所有權的題中應有之權，當它為土地所有人享有時，它與土地所有權自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國，因為城市土地所有權歸屬國家，故除國家外任何人都不可能獲得空間所有權；當空間利用為土地所有人之外的人享有時，則不能以"空間所有權"稱之，而只能得以"空間利用權"稱之。

從用益物權立法角度看，空間權本質上即是一種用益物權，是土地所有權的一種派生的用益物權。但是，它到底是屬于一項單獨用益物權，還是屬于傳統用益物權的某種形式，我國學者之間存在著較大爭議，并形成了"否定說"和"肯定說"兩種見解。
以梁慧星教授為首的中國物權法研究課題組對此持"否定說"。在《中國物權法草案建議稿》中，沒有對空間權作出專章規定，而是將其分解成空間基地使用權、空間農地使用權和空間鄰地利用權三種，分別歸入基地使用權、農地使用權和鄰地利用權三章當中予以規定。

以王利明教授為首的中國物權法研究課題組對此持"肯定說"。在《中國物權法草案建議稿》中，將"空間利用權"單獨列為一節，作為用益物權一章中的一個單獨的種類，予以專門和系統的規定。

從大陸法系國家及臺灣地區學說、判例及立法例情況看，認為空間權中的主要類型--空間地上權就是地上權的一種形式。德國、日本等國民法典，均規定有"空間地上權"條款，并將其直接規定在"地上權"一章中。

無論立法采用那種形式，權利的歸位總比缺位好！


作者:
浙江五聯律師事務所 童松青律師 張東偉律師
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